حباب قیمت چه نقشی در انتخاب ملک مناسب دارد؟
حباب قیمت ملک یا اساسا حباب قیمت در هر بازاری به اختلاف ارزش واقعی و ذاتی آن کالا در بازار مصرف و ارزش ظاهری و اسمی آن در بازار سرمایه گفته می‌شود.
در این نوشته ضمن توجه به سایر عوامل موثر در آینده بازار یک ملک، موضوع حباب قیمت فروش ملک نسبت به ارزش اجاره (رهن کامل) را مورد بررسی قرار می‌دهیم.
من سعید زمانی، کارشناس املاک هستم. برای مشورت با من می‌توانید به شبکه های اجتماعی معرفی شده در همین صفحه پیام دهید و یا از من برای جلسه خرید و فروش و سرمایه گذاری ملکی خود دعوت به عمل بیاورید.
فایل صوتی شیوه محاسبه حباب قیمت ملک
در این آموزش صوتی، من سعید زمانی درباره این موضوع مهم صحبت می کنم که حباب، این کلمه تکراری در رسانه های ایران چه نقش و ارزشی می‌تواند در بازار املاک داشته باشد و در سرمایه گذاری خود، چه سهمی می‌توانیم برای آن قائل شویم.
دانلود فایل
حباب قیمت ملک چرا مهم است
حباب قیمت ملک از دو جهت برای سرمایه گذاران و اجاره نشینان مهم است. اولین مسئله این است که اگر ارزش رهن یک ملک کمتر یک پنچم تا یک ششم قیمت اجاره باشد یعنی استقبال اجاره کنندگان یا به عبارت صحیح تر بازار مصرف، از این کالای سرمایه ای (ملک مورد نظر) کم است. این یعنی افزایش قیمت این ملک در کوتاه مدت امکان پذیر نیست.
به عنوان مثال تصور کنید یک ملک 10 میلیاردی در تهران معامله می‌شود. اگر رهن سالیانه این ملک بین یک میلیارد و هفتصد میلیون تومان تا 2 میلیارد تومان باشد یعنی ملک طرفداران زیادی در بازار مصرف دارد و خوب اجاره می‌رود. همین نشانه مهمی است که ملک استعداد خوبی برای رشد قیمت فروش دارد. اما اگر این ملک کمتر 170 میلیون تومان به رهن داده شد، یعنی آنقدرها پرطرفدار نیست.
فراموش نکنیم در سال های نه چندان دور که ارزش ریال ایران بیش از این ها بود و قیمت فروش ملک نیز این همه نجومی نشده بود. بسیاری از املاک به قیمت یک چهارم ارزش فروش، رهن داده می‌شد و مشتریان هم مشتاق بودند. در واقع این فرمول یک پنجم که در فایل صوتی توضیح داده شد، قرارداد یا قانون اقتصادی و حکومتی نیست و ریشه در تجربه چندین ساله بازار املاک کشور دارد.
نسبت حباب قیمت ملک و افزایش قیمت ملک
حتما در رسانه ها و به خصوص صدا و سیما دیده اید که تاکید می‌شود، فلان کالا حباب دارد، پس نخرید و صبر کنید حباب بترکد و ملک ارزان شود. اما در حقیقت هرگز هیچ کدام از این حباب ها نترکیده و همیشه کسانی که به صحبت های این دسته از مشاوران اقتصادی گوش کرده اند، زیان داده اند. چرا؟
گویی حباب قیمت ملک هم مثل حباب طلا و حباب سکه و حباب دلار و لوازم الکتریکی و غیره اساسا قابل ترکیدن نیست. بله موضوع همین است. در بازار املاک هر وقت بحث حباب شد بدانید که یک اتفاق نزدیک است. آن هم رشد قیمت اجاره بها است که به قیمت فروش ملک نزدیک شده و این حباب را کمرنگ می‌کند.
به عبارت دیگر اگر در مورد همان مثال ملک ده میلیارد تومانی، میزان رهن سالیانه حدود یک میلیارد تومان باشد باید منتظر باشیم تا به زودی رهن ملک گران تر شده و فضا را برای رشد قیمت فروش ملک نیز مساعد تر کند.
سایر عوامل موثر به افزایش قیمت ملک
همان طور که اشاره شد، حباب قیمت ملک یکی از عوامل افزایش قیمت مسکن نیست بلکه یک شاخص اقتصادی است که کمک آن می‌توان آینده املاک یک محله یا آینده یک ملک خاص را پیش بینی کرد.
مهمترین عامل موثر در افزایش قیمت ملک افزایش تقاضا در بازار املاک است که امروزه شاهد آن هستیم. در کشوری مثل ایران کمبود ملک آماده بهره برداری کاملا به چشم می‌خورد و علت آن چیزی نیست جز اینکه جمعیت متولدین دهه شصت به سن خرید ملک رسیده اند و سهم آنان در جمعیت ایران نیز بسیار عظیم است، از سوی دیگر بسیاری از متولدین دهه شصت ازدواج نکرده اند پس به خانه های بیشتری نیاز دارند.
دومین عامل موثر در افزایش قیمت ملک نیز این است که مصالح ساخت ملک گران تر می‌شود. افزایش قیمت مصالح به معنای افزایش قیمت تولید این کالای مهم مصرفی است پس موجب گرانی می‌شود.
اما سومین عامل در افزایش قیمت، که می‌شود گفت در سال های گذشته مهمتری عامل افزایش قیمت ملک بوده است، کاهش ارزش پول ملی است که ریشه در سیاست گذاری اشتباه پولی و بانکی کشور دارد و به نوعی مالیات پنهانی است که به طور منظم از مردم ایران دریافت می‌شود تا کسری بودجه دولت در بخش های مختلف را جبران کند.
حباب قیمت ملک نه عامل افزایش قیمت است و نه ترکیدن آن قیمت کالایی را کاهش می‌دهد حباب یک شاخص است که متوجه شویم بازار در آستانه رشد قیمت اجاره است یا رشد قیمت فروش ملک و نیز حباب قیمت ملک معیار خوبی برای میزان استقبال مصرف کننده برای اجاره املاک یک محله و منطقه خاص است.
