مالکان با چه روش هایی می توانند بر اجرای صحیح قرارداد مشارکت نظارت کنند

نظارت مالک بر قرارداد مشارکت در ساخت چالش بزرگی برای مالکین است. زیرا که ایشان معمولا از سازنده کم تجربه تر هستند، ریسک پذیری پایین تری دارند و صد البته از همان ابتدا با تمام بودجه ممکن (زمین ملک) وارد قرارداد می‌شوند. در این نوشته تلاش می‌کنم از نگرانی مالکین بکاهم.

من سعید زمانی، کارشناس املاک هستم. برای گفت و گو با من در شبکه های اجتماعی معرفی شده در همین صفحه پیام دهید یا از همین روش ما را برای جلسات قرارداد خود دعوت کنید.

ارکان اصلی نظارت مالک بر قرارداد مشارکت در ساخت

قرارداد مشارکت در ساخت دارای ارکانی است که مورد توجه عموم هستند. مثلا اینکه هرکسی چقدر سهم می‌برد. کدام طبقه را باید انتحاب کرد. مصالح و متریال چطور باشد یا مواردی مثل این که همیشه دیده می‌شوند اما ضربه اصلی از جایی وارد می‌شود که برای اکثر
مالکان قابل محاسبه نیست و تا تجربه نکرده باشیم، به ذهن نمی‌رسد و عملا نظارت مالک بر قرارداد مشارکت در ساخت را غیرممکن می‌کند.

مثلا اینکه سازنده چقدر توان مالی برای اجرای پروژه دارد. کیفیت کار او چقدر است. سوابق سازنده چیست. تاریخ دقیق اجرای هر کدام از تعهدها چیست. پیشرفت کار به چه ترتیب باید باشد و شروط لازم برای کم کاری و تعطیلی پروژه چیست.

روش یکم نظارت مالک بر قرارداد مشارکت در ساخت ، تحقیق در سابقه سازنده

وقتی کسی به عنوان سازنده ملک به شما معرفی می‌شود، اولین رُکن تحقیقات درباره سابقه این سازنده و شرکای اوست. این که چند کار خوب انجام داده‌اند، کجا و با چه کیفیت و طی چه زمانی. به رزومه اعلامی آن سازندگان بسنده نکنید، بلکه به دیدن املاک معرفی شده بروید، کیفیت را ببینید و در مورد خوش قولی و خوش حسابی سازنده از اهالی آن ساختمان‌ها سوال کنید.

شاید کسی از آن اهالی با سازنده همراه باشد اما اکثر مردم راستگو هستند و اطلاعات واقع بینانه به شما می‌دهند. خودتان هم خوب است آنقدر اطلاعات کسب کرده باشید که بتوانید کار با کیفیت را از بی‌کیفیت تشخیص دهید.

در واقع اصول کار ساختمان را بدانید، اگر نمی‌دانید از یک متخصص واقعی کمک بگیرید، نه صرفا یکی از نزدیکان! همین سایت ملک شناسی اطلاعات خوبی در زمینه متریال و ساخت و ساز به شما می‌دهد که در مسیر نظارت مالک بر قرارداد مشارکت در ساخت به کار شما می‌آید.

 

روش دوم نظارت مالک بر قرارداد مشارکت در ساخت، تاریخ های مهم قرارداد

عقل و تجربه می‌گوید نظارت مالک بر قرارداد مشارکت در ساخت باید بر اساس پیشرفت فیزیکی کار باشد. من پیشنهاد می‌کنم در قرارداد مشارکت حداقل ۵ تاریخ مهم را تعیین تکلیف کنید:

1- مهلت دقیق دریافت پروانه ساخت (از زمان امضای قرارداد)
2- مهلت دقیق اتمام اسکلت پروژه ساختمانی (از زمان تحویل ملک به سازنده)
3- مهلت دقیق اتمام مرحله سفت کاری ساختمان (از زمان تحویل ملک به سازنده)
4- تاریخ دقیق تحویل واحد نوساز و تکمیل شده با پارکینگ و آسانسور و مشاعات کامل (از زمان تحویل ملک به سازنده)
5- مهلت دقیق دریافت پایان کار و آماده شدن مدارک صدور سند رسمی تک برگ واحدهای مسکونی نوساز (از زمان تکمیل ساخت واحد نوساز و مشاعات و تحویل آن به مالکین)

صد البته برای همه تاریخ‌ها جریمه روزانه تاخیر تعیین کنید. جریمه‌ای که حداقل دو برابر اجاره بها یک روز باشد. توجه کنید این جریمه باید تورم را هم در نظر بگیرد، چون در قرارداد مشارکت بحث سال ها است نه چند روز و ماه آینده، من پیشنهاد می‌کنم این جریمه برابر با اجاره 2.5 تا 3 روز ملک شما باشد.

نکته دیگر هم اینکه این تاریخ ها نباید به شرط یا پیش شرطی وابسته باشد. مثلا نگویید آپارتمان نوساز تحویل داده می‌شود اگر سازنده در فلان تاریخ جواز ساخت طبقه ششم را دریافت کند. هر شرطی می تواند طرفین را با هم وارد دعوای حقوقی بی پایان بکند.

به عنوان مثال اگر یکی از اهرم های نظارت مالک بر قرارداد مشارکت در ساخت ممنوعیت فروش واحدها توسط سازنده است. این نباید هیچ پیش شرط و حاشیه ای داشته باشد. مثلا ننویسید سازنده حق دارد یک واحد را بفروشد یا حق دارد بیست درصد سهم خود از ساختمان نوساز را بفروشد چرا که با همین یک جمله نسبت به هر خریداری مسئول خواهید شد. یعنی خریدار ادعا می‌کند قرارداد مشارکت را خوانده اما فکر کرده واحدی که می‌خرد واحد اولی است که سازنده می‌فروشد.

خوب است هر نوع فروش ملک از سهم سازنده را در یک دفتر املاک معین مثلا دفتر املاک محل تنظیم قرارداد تعیین کنید.

همواره یکی از مهمترین روش های نظارت مالک بر قرارداد مشارکت در ساخت چک ضمانت برای هر کدام از تاریخ های ذکر شده است. خوب است که کل آورده مالکان را محاسبه نموده، در دو ضرب کنید. عدد حاصل را به پنج تقسیم کنید و بر این اساس پنچ چک ضمانت از سوی سازنده برای هر کدام از پنج مرحله فوق صادر شود. تاریخ چک ها بنا بر تاریخ های توافق شده با مالکین باشد و صد البته اجازه تاخیر منطقی نیز به سازنده داده شود.

بر اساس قانون صدور چک، چک ضمانت یا همان چک وعده دار برگه ای است که برای تضمین تعهد قابل صدور است اما چک های جدید صیادی جهت ضمانت باید 4 شرط مهم را رعایت کنند: درج تاریخ بر روی چک ضمانت صادره، درج نام گیرنده، درج نام صادر کننده و ثبت چک ضمانت در سامانه صیاد

سومین روش، معیارها و مصادیق نظارت بر پیشرفت کار

معیارها و مصادیق پیشرفت کار از مهمترین عوامل نظارت مالک بر قرارداد مشارکت در ساخت است. یعنی چه کسی از سوی مالکان حق دارد بر کار سازنده نظارت کند و مرجع این نظارت کدام سند یا توافق است. اگر برای مصالح و متریال، پیوست کامل و محکمی وجود داشته باشد مالکان می‌توانند برای هر اعتراض و شکایتی به آن استناد کنند پس مالک در قرارداد مشارکت باید حق خود برای نظارت بر نقشه ملک و کیفیت متریال را حفظ کنید.

گفتم نقشه، بله دقیقا یکی از مهمترین چیزهایی که مالکان زمین در قراردادهای معمول، حق نظارت بر آن را از خود سلب می‌کنند، همین است.

مدتی پیش همکارم وکیل نظری مراجعه کننده ای داشت که با همین مساله روبرو شده بود. طیق قرارداد مشارکت در ساخت، سازنده بنا بود مغازه ای 30 متری به ایشان تجویل دهد، مغازه 30 متری را تحویل داده بود اما به چه صورت؟ یک مغازه با ابعاد کامل و مربعی شکل گرفته بود و یک دالان دراز با عرض سه متر برای او ساخته بود، برای اینکه بتواند در ملک هم پارکینگ تامین کند و هم دو مغازه به مالکان زمین تحویل بدهد. پس نظارت بر نقشه را حفظ کنید، آن هم به صورت تایید کتبی نقشه مصوب شهرداری توسط مالکین زمین!

چهارم، راه و روش برخورد با کم کاری سازنده و تعطیلی پروژه

کافیست در شهر راه بروید تا ببینید چند پروژه توسط سازنده آن رها شده است. پس این موضوع در نظارت مالک بر قرارداد مشارکت در ساخت مهم است. روش کار چیست؟ یا به عبارت دیگر چه توافقی را در قرارداد وارد کنیم تا بتوانیم حدی الامکان ثروت خود را از کم کاری سازنده مصون بداریم؟

در این نوشته عرض کردم روی تاریخ های مهم به صورت دقیق توافق کنید، سپس اگر سازنده به سمت تعطیلی کار رفت یا کم کاری کرد، شما با استناد به همان بخش از قرارداد می‌توانید او را عزل یا با سازنده دیگری جایگزین کنید. صد البته همه حقوق او باید در این حالت هم رعایت شود، هم سرمایه و هم دستمزد سازنده بعد از تکمیل واحد های مسکونی باید از محل فروش واحد پرداخت شود.

حق شما برای عزل سازنده پس از مدت معینی تاخیر در ساخت ملک باید به روشنی در قرارداد ذکر شود. مثلا عزل سازنده پس از 90 روز، بدانید که بسیاری از سازندگان آن قدر زرنگ هستند که با تعطیل کردن کار به شما بهانه شکایت و عزل خود را ندهند بلکه کار را کند می‌کنند مثلا به بهانه نبود مصالح یا بودجه خرید مصالح ساختمانی، پس شما زرنگ تر باشید.

حق عزل خود یا فسخ قرارداد را به تعطیلی کار وابسته نکنید، بلکه به عدم پیشرفت فیزیکی کار تا تاریخ های دقیق وابسته کنید. در این زمینه استفاده از داوری توانمند که رای او در دادگاه قابل استناد باشد توصیه می‌شود. از جمله همکارم وکیل نظری را به شما پیشنهاد می‌دهم.