روند قانونی عقب نشینی ملک مورد معامله

اولین بحث این است که بدانیم چگونه در مورد عقب نشینی یک ملک یا افزایش عرض یک معبر تصمیم گیری می‌شود. به طور کلی نهاد تصمیم گیرنده در این زمینه شورای عالی شهرسازی و معماری است. این شورا در واقع از وزرای اقتصادی دولت و رئیس سازمان برنامه و بودجه تشکیل شده است.

اما نهاد اجرایی مصوبات این شورا، شهرداری است. چرا که طبق قانون شهرداری ها(تبصره 6 از ماده 96)، شهرداری مالک تمام کوچه ها، خیابان ها و به طور کلی معابر شهری است.

در نتیجه شورای عالی شهرسازی تصمیم می‌گیرد و شهرداری اجرا می‌کند، با این همه قرار نیست در اثر عقب نشینی، بخشی از ملک یا تمامی ملک کسی به رایگان تصاحب شود و به اموال شهرداری افزوده گردد.

دریافت خسارت از شهرداری بابت عقب نشینی ملک مورد معامله

قانون شهرداری ها ماده 100 تبصره 6 می‌گوید: در مورد تجاوز به معابر شهر، مالکین موظف هستند در هنگام نوسازی براساس پروانه ساختمان و طرح‌های مصوب رعایت برهای اصلاحی را بنمایند. در صورتی که بر خلاف پروانه و یا بدون پروانه تجاوزی در این مورد انجام گیرد شهرداری مکلف است از ادامه عملیات جلوگیری و پرونده امر را به کمیسیون ارسال نماید.

پیام این امر چیست؟ اینکه احتمالا پس از انجام عقب نشینی نمی‌توانیم جهت دریافت خسارت، از شهرداری شکایت کنیم. در این مورد رای دیوان عالی عدالت اداری هم روشن است و بارها دعوای خسارت در این مورد را رد کرده است.

اما در برابر این ادعا نیز ماده 45 اصلاحی ایین نامه قانون ثبت املاک و نیز قوانین مربوط به حفظ و حراست مالکیت خصوصی وجود دارد که می‌گوید شهرداری حق ندارد ملک را به رایگان تصاحب کند.

در ضمن ماده 4 قانون توسعه معابر تاکید می‌کند که شهرداری می تواند هر مقدار ملکی را که لازم بداند به بهای عادله خریداری نماید.

خیلی از اوقات رویه اینطور بوده است که برای عقب نشینی ملک مبلغی به خریداران پرداخت نشده است اما برای تصاحب و تغییر کاربری تمام ملک، مبلغ کارشناسی معادل ارزش ملک به مالک پرداخت شده است.

با توجه به همین قانون بسیاری از اوقات وقتی یک ملک عقب نشینی دارد، در صورتی که پیش از ساخت و عقب نشینی به اداره شهرداری مراجعه کند، می‌تواند از تخفیف در هزینه شهرداری یا تراکم بیشتر برای واحدهای مسکونی خود بهره مند شود. در واقع از هزینه خرید تراکم تخفیف بگیرد.

هزینه عقب نشینی ملک مورد معامله با خریدار است یا فروشنده

هزینه عقب نشینی ملک مورد معامله اصولا با فروشنده است. چرا چون او از این مسئله با خبر بوده است. اما رسم بازار به شکل دیگری است. به خصوص در بازار معاملات ملکی تهران، اکثر مردم ملک را با وضعیت موجود می‌فروشند.

مالک در آگهی فروش و قرارداد مبایعه نامه، ملک خود را دقیقا معادل متراژ ذکر شده در سند رسمی پیش از اصلاحی به خریدار منتقل می‌کند. خریدار نیز بعدا از مسئله عقب نشینی مطلع می‌شود و ممکن است بر اساس خیار عیب، درخواست فسخ معامله یا دریافت خسارت از فروشنده را در مراجع قضایی طرح نماید.

راهکار این است که عقب نشینی ملک مورد معامله به صورت دقیق از سوی فروشنده به خریدار محترم ملک اعلام شده و در قرارداد نیز مطابق اصلاحی متراژ اعلام شده از سوی شهرداری، ذکر شود. مثلا به این شکل:

«بدین وسیله فروشنده به اطلاع خریدار می‌رساند که ملک مورد معامله از جهت شرقی، خیابان احمدی … متر، از جهت شمالی خیابان اکبری … متر و در مجموع … متر مربع جهت تعریض معبر و به دستور اداره شهرداری، عقب نشینی دارد. خریدار محترم نیز با امضای این قرارداد اطلاع و رضایت خود بابت این مسئله را اعلام می‌دارد.»