دریافت هزینه تعمیرات از موجر و بازدید گرفتن از ملکی که در اختیار مستاجر است
دریافت هزینه تعمیرات از موجر و بازدید گرفتن ملکی که در اختیار مستاجر است همواره دو چالش اساسی است. اولی برای مستاجر و دومی برای موجر، در این نوشته برای هر دو موضوع به شما راه حل ارائه می‌کنیم.
من حجت نظری هستم، وکیل ملکی، می‌توانید از طریق شبکه های اجتماعی معرفی شده در این صفحه به من پیام دهید یا از ما برای همراهی در جلسات قرارداد و کارشناسی املاک خود دعوت به عمل بیاورید.
اگر ملکی که شما اجاره کرده اید با هزینه اساسی در تعمیرات روبرو است طبق قانون پرداخت این هزینه بر عهده موجر یا همان صاحب خانه است. از دیگر سو اگر ملکی را اجاره داده اید و مستاجر شما برای پیدا کردن مستاجر جدید یا فروش ملک همکاری نمی‌کند، راهکار چیست؟
پیش از هر چیز این ویدئو را تماشا کنید تا سایر نکات را به صورت نوشتاری به آن بیفزاییم:
می‌توانید این ویدئوی آموزشی را با کیفیت دلخواه خود از اینجا دانلود نمایید:
اگر مستاجر بازدید نداد چه کنیم؟ اگر موجر تعمیرات نکرد چه کنیم؟
شرط بازدید از ملک
طبق قانون مستاجر ملک شما تا روز آخر قرارداد مالک کلیه منافع ملک است. اگرچه او باید در حفظ و حراست ملک مورد اجاره کوشا باشد اما هر نوع بهره برداری قانونی از ملک برای وی آزاد است.
این مسئله به این معناست که هیچ نوع اجبار قانونی برای باز کردن درب ملک توسط شما امکان پذیر نیست. مثلا ممکن است مستاجر برای فروش آپارتمان با شما همکاری نکند یا اینکه برای یافتن مستاجر جدید به متقاضیان بازدید ندهد. در این موارد چه باید کرد؟
مسئله اول این است که بدانید راهی نیست جز صبر تا روز آخر قرارداد و دریافت کلید ملک، اما امروز با توجه به قانون تمدید اجباری اجاره نامه ها که از دوران کرونا مصوب شد و همچنان برقرار است تا فشار گرانی ملک و تورم اقتصاد کشور را بر عهده صاحب خانه ها بگذارد و از مدیران محترم مسئول رفع مسئولیت کند، دیگر پایان قرارداد هم مهم نیست و مستاجر می‌تواند، تا هر زمان که خواست با شما عدم همکاری داشته باشد.
در این شرایط دو مسئله حائز اهمیت است اول اینکه می‌توانید شرط بازدید از ملک بگذارید، یعنی شرط کنید که مستاجر موظف است یک ماه پایانی قرارداد سه روز در هفته به مشتریان و خریداران احتمالی شما بازدید بدهد. این نکته را همان روز اول در قرارداد اجاره نامه ذکر بفرمایید.
دومی اینکه مستاجر خوبی پیدا کنید، حتی با وجود شرط بازدید از ملک هم اگر به دادگاه یا شورای حل اختلاف بروید و توافق کنید یا حکم بگیرید، فرضا در صورتی که مستاجر خانه نباشد، حکم و توافق شما به هیچ دردی نمی‌خورد.
پس بهتر است علاج واقعه را پیش از درد انجام دهید و با اعلام قیمت منصفانه یک مستاجر دلسوز صاحب اخلاق پیدا کنید، بالاخره سرمایه زندگی شما در اختیار ایشان است. خب این بحث مستاجر و شرط بازدید از ملک و نیز شک نکنید در ویدئویی دیگری به قانون تمدید اجباری اجاره نامه خواهیم پرداخت.
دریافت هزینه تعمیرات از موجر یا صاحب خانه
این یکی بر عکس مورد قبلی از مشکلات متداول مستاجران است. اینکه برای تعمیرات اساسی ملک هزینه ای پرداخت می‌کند اما صاحب خانه حاضر نیست به شما پولی بپردازد یا اساسا می‌گوید صاحب خانه وظیقه ای در مورد هزینه تعمیرات ندارد.
قانون درباره دریافت هزینه تعمیرات از موجر و سهم موجر و مستاجر در این زمینه می‌گوید:
« تعمیرات و کلیه مخارجی که درعین مستاجره برای امکان انتفاع ازآن لازم است به عهده مالک است مگر آنکه
شرط خلاف شده یا عرف بلد بر خلاف آن جاری باشد و همچنین است آلات و ادواتی که برای امکان انتفاع از عین مستاجره لازم می باشد. »
خب این متن که مربوط به ماده 486 قانون مدنی است به زبان خودمانی یعنی دریافت هزینه تعمیرات از موجر زمانی ممکن است که خرابی یا آسیب مربوطه، امکان استفاده مستاجر از ملک مورد اجاره را از میان ببرد. یعنی آسیب به ملک کلی و مهم باشد.
این قانون را می‌توان به مواردی مثل تعمیر کلی موتورخانه، تعمیر کلی آسانسور، لوله کشی و مانند آن تفسیر نمود. روشن است که جهت دریافت هزینه تعمیرات از موجر ارائه قبوض مختلف آب و گاز و برق و یا هزینه نقاشی، تعمیرات سینک و سیفون و کفپوش و ظاهر دیوارهای خانه عملا ممکن نیست.
جنگ اول بهتر از صلح آخر
مستاجر هستید یا موجر، فرقی ندارد. بهتر است در مورد دریافت هزینه تعمیرات از موجر یا مستاجر همان ابتدای کار تعیین تکلیف کنید. به خصوص بر عهده مشاوران املاک است که در قرارداد ذکر کنند دقیقا چه نوع تعمیراتی بر عهده موجر گرامی و چه نوع هزینه ای بر عهده مستاجر محترم ملک است.
هزینه شارژ و قبوض که با مستاجر است و بحثی در آن نیست. اگر آپارتمان نوساز اجاره داده می‌شود این لیست کوتاه تر است مثلا نیازی نیست خیلی نگران مسئله لوله کشی یا هزینه تخریب دیواره و سقف و کفپوش باشیم. مگر اینکه مستاجر به عمد تخریبی انجام دهد که این خود شامل بحث تعدی و تفریط می‌شود و موضوع ماده 487 قانون مدنی است.
یک لیست از هزینه های احتمالی تعمیرات تهیه کنید، که می‌تواند به قسمت توضیحات اجاره نامه اضافه شود یا به صورت متمم قرارداد اجاره امضا شود. به نظر من فرضا در این لیست دریافت هزینه تعمیرات از موجر شامل: تعمیرات کلی و غیر مصرفی مثل لوله کشی و تاسیسات، آسانسور و مشاعات و نما و تعمیرات جدی در کولر و پکیج باشد.
و هزینه های قطعی مستاجر نیز شامل کلیه موارد مصرفی و تعمیرات جزیی در حوزه بهره برداری از ملک باشد مثل پرداخت شارژ و قبوض، سرویس کولر و پکیج و نیز تخریبی که ایشان در اثر سهل انگاری یا عمدا در ملک یا متعلقات آن ایجاد کند.
یک روش دیگر که برای موجران خارج کشور یا املاک قدیمی ساخت و املاک تجاری مناسب است اینکه، مقداری حدود 10 تا 15 درصد به مستاجر تخفیف دهند و از او بخواهند در متن قرارداد کلیه تعمیرات جزیی و کلی ملک را خود ایشان تقبل کند و اساسا مسئله دریافت هزینه تعمیرات از موجر طبق تصریح دقیق در قرارداد از عهده صاحب خانه برداشته شود.
