راز و رمز تغییر کاربری املاک باغی و زراعی
تغییر کاربری باغ به مسکونی یکی از مهمترین مسائلی است که خریداران زمین با آن روبرو هستند، در این زمینه سه نهاد مهم تصمیم گیرنده هستند، وزارت مسکن، شهرداری و جهاد کشاورزی که تصمیمات آنان در تدوین طرح هادی و طرح تفصیلی و نیز آرای کمیسیون ماده 5 و ماده 12 زمین شهری به اطلاع شهروندان می‌رسد.
من حجت نظری، وکیل پایه یک دادگستری هستم. می‌توانید از طریق شبکه اجتماعی معرفی شده در این صفحه با من گفت و گو کنید و یا از من برای جلسات خود دعوت به عمل بیاورید.
تغییر کاربری باغ به مسکونی یکی از متدوال ترین اختلافات بین نهادهای حکومتی و سازندگان آپارتمان است. در این فایل آموزشی بررسی می‌کنیم که آیا اختلاف رای در کمیسیون ماده 12 زمین شهری و کمیسیون ماده 5 طرح تفصیلی می‌تواند به سود سازنده تمام شود؟
حجت نظری، وکیل پایه یک دادگستری به این پرسش مهم پاسخ می‌دهد:
دانلود فایل
کمیسیون ماده 12 و تغییر کاربری باغ به مسکونی
اولین قانون در مورد کاربری زمین های کشور مربوط به قانون زمین شهری است. قانون زمین شهری در مورد زمین هایی است که در محدوده طرح تفصیلی یکی از شهرهای کشور قرار دارد. این قانون زمین ها را به سه دسته بایر، آباد و موات تقسیم می‌کند.
بر اساس تعاریف این قانون، زمین موات زمینی است که سابقه عمران و احیا نداشته باشد یا قبل از سال 1358 آباد نشده باشد. حتی اگر زمینی بعد از سال 58 نیز بدون مجوز قانونی دولت آباد شده باشد موات به حساب می‌آید و جزو اموال دولتی سازمان زمین شهری وزارت مسکن محسوب می‌شود.
دسته دوم زمین های بایر است. اعم از اینکه سابقه احیا داشته یا نداشته است. دسته سوم یا زمین دایر هم زمین هایی است که در حال حاضر در حال بهره برداری است.
طبق ماده 6 قانون زمین شهری، کلیه زمینهای موات شهری اعم از آنکه در اختیار اشخاص یا بنیادها و نهادهای انقلابی دولتی و یا غیر دولتی باشد در اختیار دولت جمهوری اسلامی است و اسناد و مدارک مالکیت گذشته ارزش قانونی ندارد. ادارات ثبت اسناد و املاک مکلفند به درخواست وزارت مسکن و‌شهرسازی اسناد آنها را به نام دولت صادر نمایند مگر آنکه از تاریخ 1357.11.22 توسط دولت واگذار شده باشد.
اما مرجعی که به شما اعلام می‌کند یک قطعه زمین مالک شخصی دارد و قابل بهره برداری است یا مالک دولتی دارد، کدام است؟ کمیسیون ماده 12 قانون زمین شهری
ماده 12 این قانون ابراز می‌دارد که تشخیص عمران و احیاء و تأسیسات متناسب و تعیین نوع زمین دایر و تمیز بایر از موات به عهده وزارت مسکن و شهرسازی است. این‌تشخیص قابل اعتراض در دادگاه صالحه میباشد.
با اوصاف ذکر شده اولین نهادی که باید نظر دهد باغ یا زمین شما قابلیت تغییر کاربری دارد و اساسا جزو اموال دولتی است یا شخصی، کمیسیون ماده 12 زمین شهری است.
کمیسیون ماده 5 و تصمیم گیری درباره تغییر کاربری باغ به مسکونی
برای اینکه روشن شود کمیسیون ماده 5 چیست و جایگاه قانونی آن کجاست باید درباره شورای عالی شهرسازی صحبت کنیم. بر اساس قانون تأسیس شورای عالی شهرسازی و معماری این شورا متشکل از 8 مقام بلند پایه است که درباره پیشنهادها و لوایح شهرسازی و مقررات مربوط به طرح‌های جامع شهری که شامل منطقه‌بندی، نحوه استفاده از زمین، تعیین مناطق صنعتی، بازرگانی، اداری، مسکونی، تأسیسات عمومی، فضای سبز و سایر نیازمندیهای عمومی شهر باشد، تصمیم می‌گیرند.
و اما ماده 5 این قانون می‌گوید بررسی و تصویب طرح‌های تفصیلی شهری و تغییرات آنها در هر استان یا فرمانداری کل به وسیله کمیسیونی به ریاست استاندار یا فرماندار کل و به عضویت رییس انجمن شهرستان و شهردار و نمایندگان وزارت فرهنگ و هنر و آبادانی و مسکن و نماینده مهندس مشاور تهیه‌کننده طرح انجام‌می‌شود.
پس برای تغییر کاربری باغ به مسکونی لازم است تا یک گروه حرفه ای مهندسین مشاور به شما کمک کنند و از طرح تغییر کاربری شما دفاع کنند و صد البته در جلسه کمیسیون ماده 5 هم مهمترین مخالف شما که رای او نیز تقریبا حق وتو دارد، نماینده وزارت مسکن است.
در فایل صوتی فوق که امیدوارم به صورت کامل گوش داده باشید. در واقع به تفاوت اظهار نظر دو کمیسیون نام برده پرداخته شده است اما به طور کلی برای ساختن یک زمین یا تغییر کاربری باغ به مسکونی به رای هر دو کمیسیون نیاز است و در برخی موارد تنها رای یک کمیسیون مورد استفاده است. همچنین وقتی قصد خرید ملک دارید، این کمیسیون ها باید رای مشخصی در قبال زمین مورد نظر صادر نموده باشند. اعم از اینکه زمین داخل شهر باشد یا خارج از محدوده شهری قرار گرفته باشد.
