قرارداد مشارکت در ساخت کامل در حقیقت موازنه ای منطقی میان سازنده و کارفرما (مالکان) برقرار می‌کند، قراردادی که سود دو طرف را تضمین کرده و برای احقاق حقوق ایشان امکانات قانونی در اختیارشان قرار می‌دهد.
من سعید زمانی، کارشناس املاک هستم. برای چت کردن با من می‌توانید از طریق شبکه اجتماعی معرفی شده در همین صفحه اقدام کنید.
در ابتدای این نوشته ویدئوی آموزشی من در همین زمینه را ملاحظه بفرمایید:
می‌توانید ویدئو را با حجم و کیفیت دلخواه خود از این لینک دانلود بفرمایید.
حق فسخ در یک قرارداد مشارکت در ساخت کامل
یکی از مهمترین مباحث در هر قراردادی حق فسخ است. بحثی که می‌تواند جان کارفرمایان را از دست سازنده بدقول خلاص کند. در بسیاری از قراردادهای مشارکت در ساخت می‌بینم که مالکین هیچ نوع حق فسخی نسبت به هیچ کدام از حقوق خود ندارند.
دست کم در مورد اینکه سازنده کار را بیش از 3 تا 6 ماه رها کند بایستی برای وی جریمه سنگینی مانند حق فسخ در قرارداد مشارکت تعیین نمود. صد البته وقتی طرفین با هم شریک مشاعی هستند و سازنده در عرصه و اعیان با مالکین شریک شده، قانون گذار هرگز به این سادگی تایید فسخ نمی‌دهد. اما من یک پیشنهاد دارم.
بهترین روش برای نوشتن حق فسخ در یک قرارداد مشارکت در ساخت کامل به این ترتیب است که در آن حقوق سازنده را به طور دقیق مدنظر قرار دهیم. یعنی در صورتی که ایشان بدون دلیل موجه کار را رها کرد، ضمن محاسبه سهم او از عرصه و اعیان و قاعدتا از آپارتمان‌های نوساز و پرداخت کلیه حقوق او از محل فروش آپارتمان ها، مالکین بتوانند سازنده جدیدی انتخاب نموده یا خودشان کار را به سرانجام برسانند.
دستمزد سازنده
عرف در قرارداد مشارکت این است که دستمزد سازنده از محل آپارتمان‌های نوساز ساخته شده تامین شود. در یک قرارداد مشارکت در ساخت کامل بایستی آپارتمان‌های نوسازی که پس از تکمیل ساختمان نصیب سازنده و مالکین می‌شود، دقیق مشخص کنیم. حتی خوب است چانه زنی لازم برای این که کدام طبقه را می‌خواهند و متراژ هر آپارتمان چقدر باشد نیز انجام شود.
سهم سازنده در قرارداد مشارکت بین 35 تا 50 درصد است که بستگی دارد در زمان احداث پروژه زمین در آن محله چه قیمتی داشته و عملیات عمرانی ساخت، متری چند باشد. مسلما هرچقدر قیمت زمین در محله نسبت به هزینه ساخت و ساز، گران تر باشد، سهم سازنده نیز کمتر می‌شود.
جریمه روزانه در یک قرارداد مشارکت در ساخت کامل
من در همه قراردادهایی که تهیه و تنظیم می‌کنم یا در مذاکرات آن شرکت می‌کنم، تلاش دارم جریمه روزانه دست کم به اندازه اجاره دو روز ملک مورد معامله باشد.
روش محاسبه این است که اجاره ماهانه ملک را حساب کرده، سپس اجاره روزانه را به دست می‌آوریم و این عدد را در 2 یا 3 ضرب می‌کنیم.
من برای یک واحد مسکونی 2 میلیارد تومانی روزانه بین 1 تا 1.5 میلیون تومان جریمه عدم انجام تعهدات تعیین می‌کنم. البته در مورد قرارداد مشارکت در ساخت بحث دو سه سال آینده است و با در نظر گرفتن تورم بالای کشور، می‌شود از این هم سنگین تر، جریمه نوشت.
کیفیت متریال
کیفیت متریال خوشبختانه بخشی از قرارداد مشارکت در ساخت است که همه آن را می‌فهمند و معمولا درباره آن هم خوب چانه می‌زنند. شما هم کوتاه نیایید، دقیقا برند و درجه کیفیت اجناسی که لازم است در ساختمان به کار گرفته شود را تعیین کنید تا احتمال تخلف از وعده را برای سازنده کاهش دهید. بدانید که اگر قرارداد مشارکت در ساخت کامل و شفاف باشد، کار برای سازنده متخلف سخت می‌شود.
زمان بندی عملیات اجرایی
لازم است برای داشتن یک قراردا مشارکت در ساخت کامل، زمان بندی را به صورت دقیق برای هر کدام از آیتم‌های زیر مشخص کنیم:
اجرای کامل فونداسیون
اتمام سقف طبقه آخر
اتمام سفت کاری
اتمام گچ کاری
اتمام عملیات ساختمانی، تکمیل مشاعات و تحویل واحد نوساز به مالکان
صد البته در کنار عملیات اجرایی بایستی مهلت زمانی دقیق دریافت پایان کار و سند تفکیکی واحدهای نوساز نیز مشخص شود. تنها در این صورت است که جریمه روزانه و چک ضمانت حسن انجام کار معنادار خواهد بود.
چک ضمانت
چک ضمانت برای حسن انجام کار توسط سازنده به مالکین تحویل داده می‌شود. بهتر است همانطور که در این مطلب ذکر شد، هر برگ چک ضمانت با عددی منطقی و به عنوان یک پنجم از تمام بهای قدر السهم عرصه که از سوی مالکان به سازنده منتقل شده است تعیین شود.
برای روشن شدن موضوع مثال می‌زنم. فرض کنید عرصه یا زمین ملک در حال مشارکت، 20 میلیارد تومان ارزش دارد و مالکان سه دانگ آن را جهت انجام عملیات ساختمانی و به عنوان سهم ایشان به وی منتقل کرده اند. خوب است که چک های ضمانت کمی بیشتر از سهم سازنده باشد. در این مثال 12 یا 13 میلیارد تومان چک ضمانت خوب است که بر اساس تاریخ های پنج مرحله بالا در پنج فقره چک صادر می‌شود.
انتقال سند به سازنده
معمولا مالکین بایستی بین 2 تا 3 دانگ از عرصه ملک را به نام سازنده محترم، سند بزنند. این مسئله در یک قرارداد مشارکت در ساخت کامل به دو شکل می‌تواند انجام شود:
یکی اینکه مالکین بعد از دریافت پروانه ساخت ملک را به سازنده تحویل دهند و قدر السهم مربوطه را به نام او بزنند، در این روش امنیت معامله پایین است اما مالیات کمتری می‌پردازید. در قبال این کار می‌توانید به ترتیبی که ذکر شد از سازنده چک ضمانت دریافت کنید.
دومی هم این است که انتقال سند در سه نوبت انجام شود. اتمام فونداسیون، اتمام سفت کاری و تحویل واحدهای نوساز، در این مورد مشکل مهم این است که اولا برای هر نوبت انتقال باید گواهی عدم خلاف جدید بگیرید و دومی اینکه احتمالا باید مالیات نوسازی ملک و انتقال آن به غیر را بپردازید که مالیات سنگینی است.
