اعتبار مبایعه نامه یا به قول عموم مردم قولنامه به 7 نکته مهم بستگی دارد که در این نوشته به آن می‌پردازیم.
من سعید زمانی کارشناس املاک هستم، برای گفتگو و چت کردن با من کافی است به شبکه اجتماعی معرفی شده در همین صفحه پیام دهید.
ارزش و اعتبار مبایعه نامه
برای کسب اطلاعات کامل درباره سند عادی مبایعه نامه خوب است این نوشته مرا بخوانید. اما به طور خلاصه می‌توانم بگویم طبق قانون مدنی مبایعه نامه سند عادی مالکیت ملک است که در هر دادگاهی واجد ارزش و اهمیت است مگر اینکه احدی از طرفین معامله بتوانند عدم صحت آن را اثبات کنند.
احتمال جعل، دشمن شماره یک اعتبار مبایعه نامه
معمولا وقتی یکی از طرفین قرارداد می‌خواهند به تعهد خود عمل نکنند یا زیر قرارداد بزنند، اولین ادعا این است که این قرارداد جعلی است، پس اعتبار مبایعه نامه معنایی ندارد. برای پیشگیری از این ادعا یکی از مهمترین نکات همزمانی است. یعنی تحریر متن قرارداد، امضاها و نوشته ها همزمان باشد.
قلم خوردگی یا اضافه کردن متن به قرارداد دستاویز خوبی برای ادعای جعل است. هر گاه در قرارداد قلم‌خوردگی داشتیم یا مطلبی را پس از انعقاد قرارداد به آن اضافه کردیم، مساله را دقیقا روشن کنیم، مثلا طرفین در امضای خود تصریح کنند که قلم خوردگی مورد تایید است.
در مورد اضافه کردن متن نیز چون اصولا توسط خط شناس قابل تشخیص است. باید زیر آن بنویسید که در تاریخ فلان در حضور طرفین این بند به قرارداد اضافه شد.
تعدد نسخه ها به اعتبار مبایعه نامه می‌افزاید
مبایعه‌نامه یا اجاره‌نامه یا قرارداد مشارکت باید به تعداد افراد ذینفع تنظیم شود. یعنی هر تعداد خریدار، یا هر تعداد فروشنده، اصلا اینطور نیست که محدودیتی وجود داشته باشد، چه قرارداد با کد رهگیری باشد چه بدون کد باشد. یک نسخه هم معمولا برای تنظیم کننده قرارداد است چون او مسئولیت دارد و طبق قانون تجارت دلال موظف است از یک نسخه قرارداد نگهداری کند.
اما همه این اعتبار ناشی از تعدد نسخ وقتی ایجاد می‌شود که مبایعه نامه ها یا قولنامه ها همگی یکسان باشند و هیچ قراردادی تفاوتی هرچند اندک با قرارداد دیگر نداشته باشد.
نقش شاهدان در اعتبار مبایعه نامه
بهتر است شهود قرارداد با طرفین نسبت فامیلی نداشته باشند. البته این ایرادی ندارد اما خب دستاویزی است تا وکیل مدافعین حرفه‌ای بتوانند شهادت ها را زیر سوال ببرند. شاهدان واقعا در جلسه حاضر و شاهد مذاکرات باشند.
دشمنی و مخالفتی با طرفین نداشته باشند یا اینکه منفعت و حقی در آن قرارداد خاص نداشته باشند. روشن است که باید عاقل و بالغ هم
باشند.
تعداد شاهدان نیز بهتر است دو شاهد مرد یا چهار شاهد زن باشد. چنین شهادتی به قوام و اعتبار مبایعه نامه می‌افزاید.
حضور طرفین قرارداد
برقراری جلسه قرارداد اساسا یا در حضور طرفین است یا در حضور وکلای آنهاست یا هر کسی که به صورت قانونی حق امضا داشته باشد. مثلا وکیل (با وکالت‌نامه معتبر) مثلا ورثه با گواهی انحصار وراثت و مالیات بر ارث، مثلا قیم و سرپرست مالک با حکم دادگاه و چیزی مانند آن.
اینکه مشاور املاک بگوید، شما امضا کن آن طرف بعدا می‌آید، این طرف بعدا می‌رود و غیره بی‌معنا است. حتی امضای پسر به جای پدر یا پدر به جای پسر بالای 18 سال نیز معتبر نیست.
میزان مالکیت و مشارکت طرفین قرارداد
قرارداد هرچه که بود، اعم از مبایعه نامه و اجاره نامه و غیره، میزان سهم طرفین یعنی اینکه مالکین چند دانگ را به فروش می‌رسانند یا خریداران هر کدام چند دانگ را می‌خرند، دقیق مشخص شود. مثلا این قرارداد برای ۳ دانگ است یا مستاجران هزینه را شراکتی به مالک پرداخت می‌کنند یا تنهایی، این به خصوص اگر زوجین قصد کنند طلاق بگیرند یا شراکتی به هم بخورد، مهم می‌شود.
ذکر مساحت و اصلاحی جهت اعتبار مبایعه نامه
دوستان خوبم در قراردادهای ملکی متراژ دقیق را از روی سند رسمی یا سند عادی قبلی بنویسید. صد البته اگر سند عادی بود، متراژ واقعی ملک مهم است (بروید متر کنید) چون خریدار می‌تواند بابت کمبود متراژ شکایت کند و به قیمت روز از فروشنده پول بگیرد.
اگر هم بعدا اصلاحی خورد یعنی امکان داشت کم و زیاد شود مثل پیش‌فروش آپارتمان، دقیق ذکر کنید هر متر به چه قیمت محاسبه خواهد شد. معمول این است که قیمت ثمن معامله به صورت مستقیم برای متراژی که در آینده کم و زیاد می‌شود، در نظر گرفته می‌شود.
مهر بنگاه و کد رهگیری
این دو رکن هم برای اعتبار مبایعه نامه مهم است. مثلا بانک‌ها برای اقدام جهت وام بیش از اینکه به کد رهگیری نگاه کنند، بررسی می‌کنند که املاک مجوز دار قرارداد مبایعه‌نامه را مهر کرده باشد.
خاصیت کد رهگیری هم همین است که اگر طرفین با هم به مشکل بخورند. این قرارداد به راحتی برای دادگاه قابلیت استعلام و بررسی دارد. صد البته وجود کد رهگیری میزان کلاهبرداری فروش مال غیر را در زمینه ملک، کاهش داده است.
