معامله ملک کلنگی یکی از حرفه ای ترین معامله ها در زمینه املاک است. مشتری های آن حرفه ای هستند و خوب است فروشندگان نیز نکات بسیار مهمی را درباره ملک خود بدانند.
سعید زمانی کارشناس املاک هستم. می‌توانید از طریق شبکه اجتماعی معرفی شده در این صفحه به من پیام دهید.
ابتدا ویدئوی آموزشی من در این زمینه را تماشا کنید تا در ادامه مطلب، نکات مهمی به آن بیافزایم:
می‌توانید ویدئو را با حجم و کیفیت دلخواه خود از این لینک دانلود کنید.
اهمیت طرح تفصیلی در معامله ملک کلنگی
طرح تفصیلی چیست؟ طرح تفصیلی در حقیقت یک مصوبه یا یک قانون است که کاربری قطعات زمین یک شهر و میزان تراکم مجاز آن را مشخص می‌کند.
اهمیت آن در معامله ملک کلنگی شما این است که در واقع بر اساس آن می‌توانید ادعا کنید، این ملک کلنگی تجاری، اداری، مسکونی، تفریحی، آموزشی یا غیره است. احتمالا می‌دانید که هر ملک در هر کدام از کاربری های فوق، قیمت متفاوتی دارد.
پهنه ها و زیرپهنه ها در معامله ملک کلنگی
پهنه یا زیر پهنه چیست؟ متداول ترین پهنه های املاک در ایران، R مسکونی، M اداری و مسکونی، S تجاری و G فضای سبز است. در مورد ملک کلنگی لااقل در شهرهای بزرگ مهمترین زیرپهنه ها R122 و M116 است.
زیر پهنه R122 مسکونی 5 طبقه با 300 درصد تراکم است یعنی اگر زمین 1000 متر باشد، حدود 3000 متر بنا می‌توانید در آن بسازید یعنی 5 طبقه 600 متری البته با احتساب مشاعات به شرط اینکه متراژ زمین حداقل 250 متر باشد و عرض گذر دست کم 10 متر باشد.
جدول پهنه R مسکونی – دانلود عکس با کیفیت جدول
در زیرپهنه M116 اداری و مسکونی نیز تراکم همین 300 درصد است با این تفاوت که عرض گذر ملک باید دست کم 14 متر و متراژ زمین باید 350 متر به بالا باشد.
جدول پهنه M اداری و مسکونی، یا پهنه مختلط – دانلود عکس با کیفیت جدول
هر کدام از شروط مربوطه ناقص شود، ملک تراکم کمتری می‌گیرد و روشن است که طبقات کمتری نیز می‌توانید بسازید.
عرض گذر
در معامله ملک کلنگی عرض گذر به دو دلیل بسیار مهم است. اولی از نظر تعداد طبقات، همانطور که در پاراگراف بالا توضیح داده شد و در جداول مشخص است، عرض گذر مستقیما بر تراکم ساخت ملک موثر است. علت هم این است که از نظر ترافیکی، اداره کوچه و خیابان تنگ باریک با تعداد ساکنان بسیار زیاد، عملا ممکن نیست.
اما از نگاهی دیگر هرچقدر کوچه عریض تر باشد، ساخت ساز و عملیات اجرایی آن هم آسان تر است. از جمله امکان گود برداری به وسیله باب کت و ریختن خاک کف در کامیون وجود دارد. کاری که در کوچه باریک ممکن نیست. سایر مراحل ساخت نیز به همین ترتیب در کوچه باریک سخت می‌شود.
تاثیر متراژ در معامله ملک کلنگی
خیلی از اوقات خوب است که برای ساخت و ساز دو یا چند پلاک ثبتی را با هم تجمیع کنیم، شهرداری نیز از این کار حمایت کرده و حد اکثر تراکم ممکن را به ساختمان نوساز ما می‌دهد. متراژ از دو جنبه برای ما مهم است.
اول اینکه هرچقدر متراژ عرصه یا همان زمین مسکونی بیشتر باشد، تراکم بیشتری برای ساخت داریم.
دوم اینکه متراژ زیاد دست مهندسین را در افزایش کیفیت نقشه واحدهای مسکونی و بهره برداری بهتر از زمین و در نتیجه گران تر فروختن واحدهای نوساز، باز می‌گذارد.
مشارکت در ساخت
این یک امکان برای مالکان کلنگی است تا هر وقت که دوست داشتند بتوانند سرمایه خود را افزایش دهند. شرط اصلی آن اما بحث کیفیت ساخت و نیز قرارداد خوب با سازنده است.
اکثر اوقات مشارکت کردن زمین می‌تواند برای شما سودمند تر از فروش آن باشد. فرض کنید 1000 متر زمین مسکونی دارید که در یک محله خوب قرار دارد. در محله های خوب درصد ساخت ملک کلنگی، 60 به 40 است. یعنی 60 درصد واحدهای نوساز برای شما خواهد بود.
اگر در این زمین 2800 متر نوساز بنا شود. 1700 متر آن سهم مالک است. اگر کلنگی محله متری 100 میلیون تومان و نوساز آن متری 80 میلیون تومان باشد. مالک کلنگی با فروش به صورت کلنگی 100 میلیارد درآمد کسب می‌کند اما با فروش نوساز 136 میلیارد تومان پول به دست می‌آورد.
نقد شوندگی پایین در معامله ملک کلنگی
نقدشوندگی پایین ملک کلنگی و زمین به دو علت است، اولی اینکه این نوع از املاک گران قیمت هستند، در واقع کسی کلنگی زیر 90 متر نمی‌خرد و کسی نیز به فروش نمی‌رساند، اما فقط این نیست. کلنگی گران است چون هزینه ساخت هم دارد یعنی خریدار باید سرمایه ساخت تامین کند. این مشکل درباره آپارتمان زیر 100 متر هرگز وجود ندارد.
موضوع دوم درباره نقد شوندگی پایین به این علت است که مشتری شما نیز یک سرمایه گذار است نه فرد عادی و همیشه معامله کردن با حرفه ای ها دشواری های مخصوص به خود و صد البته شیرینی خاص خود را دارد.
پس در بازار راکد، نقدشوندگی پایین ملک کلنگی و زمین می‌تواند دردسر شود.
