خرید زمین مسکونی یکی از کارهایی است که توسط سرمایه گذاران ملک در ایران بسیار مورد توجه است. در این زمینه 2 چالش و 2 مزیت اساسی خرید ملک را با شما بررسی خواهیم کرد.
من سعید زمانی کارشناس املاک هستم. از طریق شبکه اجتماعی معرفی شده در این صفحه می‌توانید با من گفت و گو کنید.
ویدئوی مزایا و چالش‌های خرید زمین مسکونی
پیش از خواندن ادامه مطلب، ویدئوی آموزشی من در این زمینه را تماشا کنید:
می‌توانید ویدئو “چالش ها و مزیت خرید زمین مسکونی” را با حجم و کیفیت دلخواه خود از این لینک دانلود بفرمایید.
اصول خرید زمین مسکونی
برای خرید زمین مسکونی خوب باید پیش از همه چیز شرایط مالکیت و اسناد ملک را بررسی نمود. در مورد خرید قولنامه‌ای پیش از این مطلب کاملی تهیه نموده ام که خوب است نگاهی به آن بیاندازید. اما در موارد سند دار یک سری اصول همیشگی داریم.
ابتدا باید بررسی کنید ملک موات نباشد، معمولا زمین های موات یا به عبارت دیگر زمین هایی که توسط کمیسیون ماده 12 قانون زمین شهری، آباد نشده تشخیص داده می‌شوند، تحت مالکیت دولت قرار می‌گیرند.
دومین موضوع بررسی کاربری است. معمولا املاک با کاربری تجاری و اداری در نقاط مشخصی از شهرها هستند و زیاد نیازی به بررسی نیست اما خیلی اوقات ممکن است ملکی با کاربری زراعی و باغی را به شما تحت عنوان مسکونی بفروشند.
یکی از استعلام های مهم در خرید زمین مسکونی مراجعه به دهداری و شهرداری و نهادهای مسئول است که بدانیم ملک در طرح تفصیلی یا طرح هادی چه کاربری دارد و آیا در طرح خاصی هست یا نیست. مثلا آیا اتوبان و فرودگاه و رودخانه در حریم آن قرار دارد و اگر پاسخ بلی است چقدر از ملک برای آن صرف می‌شود.
مساله بعدی این است که ببینیم طبق طرح تفصیلی یا هادی منطقه، چند طبقه می‌توانیم بسازیم و چند درصد می‌توانیم تراکم بخریم. بدیهی است که هرچه طبقات بیشتر باشد، خرید زمین مسکونی سود بهتری به ما می‌رساند.
در نوشته دیگری به طور کامل به اصول خرید زمین و استعلامات مربوطه خواهم پرداخت.
مزیت اول: استعداد رشد قیمت
رشد قیمت در خرید زمین مسکونی یکی مهمترین اهداف خریداران است. در این زمینه خریدار یا به عبارت دقیق تر سرمایه گذار بایستی برنامه ریزی داشته باشد. هنوز هم مناطقی در کشور هست که به لحاظ ارزش زیر قیمت خود قرار داد. در واقع این فرصت هرگز تمام نمی‌شود.
به عنوان مثال قیمت خرید زمین مسکونی در استان گیلان هنوز به اندازه استعداد خود رشد نکرده است، غرب استان تهران(شرق استان البرز) در محدود وردآورد و یا ادامه اتوبان همت (غرب منطقه 22) نیز هنوز رشد منطقی خود را نکرده و اوضاع جای بهبود دارد. خود شما احتمالا می‌توانید در شهر یا محدوده ای که آن را می‌شناسید، مصادیقی برای این مدعا معرفی کنید. (کامنت کنید ما هم بخوانیم)
مزیت دوم، متراژ بالاتر
وقتی زمین می‌خرید می‌توانید نسبت به آپارتمان متراژ بالاتری بخرید چرا که اصولا زمین در مناطقی از استان ها است که هنوز آن چنان ساخت و ساز نشده و پیشرفت خود را نکرده است. در واقع وسط شهر معمولا کلنگی پیدا می‌شود نه زمین.
این مثال شاید از نظر ریاضی خنده دار به نظر بیاید اما از نظر یک کاسب قابل قبول است: اگر 250 متر زمین بخریم بهتر از 150 متر آپارتمان است. چون وقتی مثلا همان منطقه یک میلیون تومان گران می‌شود، شما 250 میلیون تومان روی ارزش ملک تان آمده است نه 150 میلیون تومان! در واقع سود در متراژ بالا بیشتر است.
چالش اول، نقدشوندگی پایین
اولین چالش شما در خرید و فروش همه دارایی ها سرعت نقد شوندگی است. یعنی وقتی نیاز دارید آن دارایی را به تومان تبدیل کنید، چند روز طول می‌کشد. به جرات می‌گویم در میان املاک زمین، دیرتر از همه برای شما پول می‌شود. به خصوص اگر متراژ آن بالا باشد و در محله دور از شهری قرار داشته باشد.
روشن تر اینکه خرید زمین مسکونی نوعی از سرمایه گذاری است که بیشتر برای افراد با حوصله و غنی مناسب است نه کسی که هر لحظه ممکن است به پول خود نیاز پیدا کند.
چالش دوم، نگهبانی و نگهداری
در واقع شما باید همواره برای نگهبانی و نگهداری دارایی های خود، مقداری بودجه در نظر بگیرید. بودجه نگهداری از زمین هم کم نیست. شاید مجبور شوید یک سرایدار استخدام کنید، برای او سوئیت بسازید و قبض برق و آب و گاز را بپردازید. از همه مهم تر پیدا کردن سرایداری است که خودش مایه دردسر و بحث نشود یا اینکه به همسایه ها پولی بدهید تا مراقب ملک شما باشند یا به مسئولان محلی مبلغی بپردازید.
شاید با تعجب می‌گویید که سعید زمانی از چه چیزی صحبت می‌کند، زمین که نگهداری نمی‌خواهد. زمین به دلایل مختلفی نیاز به نگهداری دارد. اولی تجاوز همسایگان به زمین، به خصوص وقتی ملک قولنامه‌ای است خواهید دید که همسایه کناری دارد متر به متر پیشروی می‌کند و مثلا حصار شما را به عقب می‌راند یا از جا کنده و گم می‌کند!
دومی نیز کمی عجیب تر است آن هم اینکه زمین خالی و بدون سند بماند و یک نهاد دولتی و حکومتی مدعی آن شود. بر اساس طرح های گوناگون یا قوانین مالکیتی مختلف از جمله همین ماده 12 قانون زمین شهری که در بالا عرض کردم.
سومی هم این است که شاید کسانی با چوب و چماق به زور وارد زمین شما شوند یا حصار بکشند و اتاق بسازند و با یک مبایعه نامه ساختگی مدعی مالکیت باشند. صد البته که در این صورت راه قانونی برای شما باز است ولی می‌دانید که راه قانونی هم نیاز به هزینه و زمان دارد.
