کلاهبرداری ملکی با سند جعلی یکی از قدیمی ترین روش های کلاهبرداری در زمینه املاک است که با سه روش می‌توانیم با آن مقابله کنیم، یکی استعلام قانونی کلیه اسناد رسمی و دیگری شناخت مالک و سومین روش شرایط پرداخت معقول
من سعید زمانی کارشناس املاک هستم. اگر مشورتی می‌خواهید یا در معامله خود نیاز به کمک دارید، می‌توانید از طریق شبکه اجتماعی معرفی شده در این صفحه با من گفت و گو کنید.
انواع روش های کلاهبرداری ملکی با سند جعلی
مبایعه نامه و قولنامه جعلی
مهمترین و متداول ترین روش این است که فروشنده به خریدار سند عادی جعلی نشان می‌دهد. سند عادی ممکن است از نوع قولنامه، مبایعه نامه، صلح نامه، هبه نامه، اقرار نامه یا حتی سند تعاونی باشد.
برخی از انواع این اسناد قابل استعلام نیست. مثلا مبایعه نامه تنها با کد رهگیری قابل استعلام است که در کشور ما اکثر مبایعه نامه های قدیمی فاقد کد رهگیری میباشد. اما برخی از این اسناد مانند سند تعاونی از دفتر فروش تعاونی مربوطه قابل استعلام است و اساسا باید مورد تایید آنها باشد.
در خرید این نوع از املاک بایستی سلسله مدارک از شخص فروشنده تا مالک اول (مالک سند رسمی) صحت سنجی شود. مگر اینکه ملک اساسا ثبت رسمی نشده باشد که آن وقت به کلی راه و روش قضایی درباره مالکیت ملک تغییر خواهد کرد و با روش های سختی می‌شود در مورد چنین ملکی ادعای مالکیت کرد.
در خرید املاکی که سند رسمی یا سند عادی قابل استعلام ندارند، مهمترین امر، مراجعه به همسایگان یا به عبارت معروف تحقیقات میدانی است. در حقیقت یا باید تمام سوابق ملک را استخراج کنید یا با صاحبان ملک آشنا باشید و بدانید که مالکیت آنان معارضی ندارد.
فراموش نکنید اگر سلسه مدارک تا مالک رسمی موجود نباشد دادگاه به سختی ادعای مالکیت شما را می‌پذیرد.
سند رسمی جعلی در قراداد اجاره و فروش
نوع دیگر کلاهبرداری ملکی با سند جعلی که به خصوص درباره زمین‌های ساخته نشده و املاکی که مالک آنان از کشور رفته است رخ می‌دهد، این است که سند دفترچه ای یا تک برگ رسمی را جعل می‌کنند. به عنوان مثال سرایدار ملک ادعای مالکیت کرده و با ارتباط های خاص جعل سند انجام می‌دهد، یا فردی ملک دیگران را با سند جعلی اجاره داده و میلیون ها تومان پول به دست می‌آورد.
روش های استعلام اسناد ملکی
بحث اول این است که شما می‌توانید هر سندی را آنلاین در جلسه خرید و فروش ملک استعلام کنید و اگر هم سایت اداره ثبت جواب نداد، که برخی اوقات نمی‌دهد، می‌توانید به دفترخانه رجوع کرده و سند را استعلام بگیرید.
به خصوص اگر سند رسمی دفترچه‌ای باشد، استعلام آنلاین ممکن نیست. این کار مهم نیازمند زمان است و نیز باید با همکاری شخص فروشنده ملک باشد.
برای آموزش دیدن شیوه استعلام آنلاین، اینجا را بخوانید.
عملکرد حرفه‌ای فرد جعل کننده
یک فرد کلاهبردار قاعدتا تکنیک‌های فراوانی را برای بر هم زدن تمرکز خریدار استفاده می‌کند، مثلا درباره رویت ندادن سند دروغ می‌گوید. با جملاتی مثلِ سند دست کسی است یا سند را برای تک برگ شدن به دفترخانه داده‌ام یا قرارداد بنویسیم بعدا سند می‌آورم.
بدانید که وظیفه شما به عنوان خریدار این است که سند را بخوانید و نیز وظیفه دفتر املاک این است که سند را به رویت شما برساند. این یکی از روش های مهم پیشگیری از کلاهبرداری ملکی با سند جعلی است. بسیاری از اوقات دفترداران و املاکی های با سابقه سند جعلی را از روی جنس کاغذ هم تشخیص می‌دهند.
در ضمن همیشه به رفتارهای افراطی طرف فروشنده حساس باشید. مثلا عجله برای پول گرفتن، پول درشت و زیاد خواستن در همان جلسه قرارداد، تخفیف غیرمنطقی دادن روی ملک و غیره. اگر یک فروشنده این رفتارها را به شکل افراطی بروز داد، شما بر عکس بیشتر آرام باشید و با صبوری معامله کنید، صبر می‌تواند فرد را از کلاهبرداری با سند جعلی منصرف کند و او را از جلسه قرارداد فراری دهد.
ترس مشتری از نفروختن فروشنده
به خصوص در بازارهای پر تلاطم مثل وضع امروز بازارهای مالی، شاهدیم که خریداری که پول نقد در جیب دارد هر لحظه نگران بی‌ارزش شدن پول خود است. همین ترس باعث می‌شود موضوع مهمی مثل استعلام سند مالکیت یا سایر نکات قراردادی را لحاظ نکند.
اولین چاره کار این است که قبل خرید باید آموزش ببینید، برای این کار دوره آموزشی پیشگیری از کلاهبرداری خودمان را می‌توانید بخرید. اینطوری چون تکنیک استعلام و نکات مهم قرارداد برای شما عادی و آشنا است، کمتر دچار مشکل و چالش خواهید شد.
راه حل دیگر همراه بردن یک فرد متخصص است که هم ملک را خوب بشناسد و هم از قرارداد ملکی کاملا سر دربیاورد. در این زمینه خود من یا آقای وکیل نظری در سال گذشته به افراد زیادی جهت معامله ایمن کمک کرده‌ایم که می‌توانید در این زمینه در شبکه اجتماعی معرفی شده در همین صفحه به ما پیام دهید.
حق الزحمه ما نیز نسبت به ضرر مالی احتمالی انواع کلاهبرداری ناچیز است. یک دهم درصد از مبلغ قرارداد، یعنی به ازای هر یک میلیارد تومان ارزش ملک، یک میلیون تومان حق الزحمه بررسی ملک و همراهی شما در قرارداد را دریافت می‌کنیم.
زمان خریدن و روش پرداخت منطقی ثمن معامله
زمان کم سومین موضوع است. یعنی اکثر اوقات طرفین برای قطعی شدن مبایعه نامه عجله دارند و این خودش مقدمه انواع مشکلات و کلاهبرداری‌های ملکی از جمله کلاهبرداری ملکی با سند جعلی خواهد بود.
برای این مسئله هم راهی وجود دارد. مثلا رک و مستقیم بگویید نیاز دارم سند را استعلام کنم و مالکیت فروشنده را احراز قانونی نمایم و از فروشنده بخواهید با شما به اداره ثبت بیاید. این کار در مورد معامله املاک بزرگ و زمین‌ها و املاک کلنگی متداول است، معقول هم همین است. به هرحال ملک بزرگ شوخی بردار نیست، فروشنده هم همکاری می‌کند چون این نوع املاک سخت فروش است و مشتری فراوان
نیست.
اما در مورد املاک کوچک هم اگر به فروشنده مشکوک شدید خوب است اعلام کنید، نیاز به استعلام دارم اما اگر تا حدی شناخت داشتید می‌شود، پای مبایعه‌نامه چک دو سه روزه داد و در این زمان از دفترخانه استعلام گرفت.
اساسا من توصیه می‌کنم در هر شرایطی کمترین پولی که امکان دارد پای قرارداد بپردازید و مابقی را موقع انتقال سند و تحویل گرفتن ملک به فروشنده بدهید. البته که گاهی چاره‌ای جز راه آمدن با فروشنده نیست. تقریبا مطمئنم اگر همه نکات فوق الذکر را بدانید و رعایت کنید، هرگز دچار مشکل کلاهبرداری ملکی با سند جعلی یا مشکل دار نخواهید شد.
