وظایف قانونی فروشنده ملک در واقع مواردی است که بدون انجام آنها، انتقال سند رسمی ملک میسر نمی‌شود. وقتی ملک را مبایعه نامه کردیم، در گام اول باید مقدمات کار انتقال سند را آغاز کنیم این یعنی اگر ملک در رهن بانک یا موسسات مالی است، آن را آزاد کنیم.
معمولا بخشی از ثمن کل معامله را در جلسه قولنامه دریافت کرده اید و حالا برای آزاد کردن سند مشکل مالی ندارید. برای انجام این مهم به بانک و موسسه مالی که به آن مدیون هستید مراجعه کنید. روشن است که بدون آزاد کردن سند نه تنها حق انتقال سند رسمی نخواهید داشت که مبایعه نامه هم چندان اعتبار قانونی محکمی ندارد، چرا که به حکم قانون ملک در رهن، قابل انتقال نیست. در این زمینه می‌توانید ویدئوی وکیل نظری را ببینید.
من سعید زمانی، کارشناس املاک هستم. اگر سوالی دارید به شبکه اجتماعی معرفی شده در همین صفحه پیام دهید و نیز نظر خود را زیر مطلب برای من کامنت کنید.
اسناد مورد نیاز برای انتقال سند رسمی مالکیت
و راه های دستیابی به اسنادی که احتمالا در دسترس شما نیست.
سند رسمی مالکیت
سند تک برگ یا دفترچه ای که در رهن، ضمانت، وثیقه، بازداشت و توقیف قانونی نباشد.
صورت مجلس تفکیکی
سندی که معمولا تنها یک یا دو نسخه از آن توسط اداره ثبت صادر شده است. اگر خودتان نسخه ای از صورت مجلس تفکیکی ندارید به مدیر ساختمان و یا اداره ثبت منطقه رجوع کنید. در این سند بخش های مشاع و اختصاصی ساختمان شما به صورت کامل تعیین تکلیف شده است.
بنچاق
برگه‌ای است که در آن مشخصات معامله قبلی ملک، آدرس و هویت خریدار و فروشنده به صورت کامل ذکر گردیده است. اگر بنچاق در دسترس شما نبود می‌توانید برای دریافت آن به دفترخانه محل انتقال قبلی ملک مراجعه کنید. پیش از این بنچاق نوعی از سند انتقال محسوب می‌شد که در قوانین جدید این به شدت با این موضوع برخورد شده و به عنوان خلاصه وضعیت آخرین انتقال رسمی، قابل اعتنا است.
مدارک شناسایی و وکالتنامه
مدارک هویتی؛ شامل شناسنامه و کارت ملی را با خود ببرید اگر وکیل مالک بودید علاوه بر این ها وکالت نامه نیز مورد نیاز است. در این وکالت نامه باید به روشنی حق فروش انتقال سند رسمی داشته باشید. در عین حال وکالت نامه شما توسط دفتر دار به صورت رسمی استعلام خواهد شد. در این زمینه وکالتنامه های قدیمی شاید با مشکل اداری مواجه شوند، چرا که استعلام برخی از وکالتنامه ها فقط در دفترخانه محل تنظیم آن، قابل انجام است.
پایان کار یا گواهی عدم خلاف
قانون، گواهی عدم خلاف را هم برای انتقال برخی اسناد مورد نیاز می‌داند اما در واقع رویه اجرایی کنونی تنها به گواهی پایان کار ساختمان اهمیت می‌دهد. همان طور که می‌دانید گواهی پایان کار ساختمان تاریخ اعتبار دارد و پس از آن باید توسط مالک مجددا درخواست شده و پس از کارشناسی شهرداری تجدید شود. در این زمینه مقاله خودم با عنوان دریافت پایان کار جدید را بخوانید.
مدارک ملک ورثه ای
اصل گواهی انحصار وراثت صادر شده توسط قوه قضائیه و نیز اصل گواهی پرداخت مالیات بر ارث، دو مدرک بسیار حیاتی برای نوشتن مبایعه نامه، تاکید می‌کنم برای نوشتن مبایعه نامه است. یعنی بدون دیدن آن فرارداد را امضا نکنید و نیز برای انتقال سند ضروری است.
تسویه حساب با دارایی و شهرداری
دفتر اسناد پیش از انتقال سند باید از اداره ثبت استعلام نماید. تا مشکل قانونی اعم از توقیف و بازداشت و رهن برای ملک وجود نداشته
باشد. در ادامه استعلام از دارایی انجام می‌شود که شما باید مالیات اعلام شده توسط این اداره را قبل از انتقال ملک پرداخت کنید. از شهرداری نیز باید قبض پسماند و نوسازی را بگیرید تا پرداخت نمایید.
حساب کاربری ثنا
امروزه برای هر کار مهم قضایی و ملکی، حساب کاربری ثنا مهم است. با مراجعه به سایت این سامانه sana.adliran.ir می‌توانید در آن ثبت نام و احراز هویت کنید. اگر هم نخواستید، به یکی از دفاتر الکترونیکی خدمات قضایی مراجعه بفرمایید.
دریافت پول
بخشی از ثمن را که در جلسه انعقاد مبایعه نامه دریافت کرده اید. بخش دوم را نیز به صورت چک بانکی در روز تحویل کلید از خریدار بگیرید و نیز پرداخت نهایی که قرار است همزمان با انتقال سند رسمی انجام شود می‌تواند به همان صورت چک بانکی در دفترخانه باشد. منظورم از چک بانکی انواع چک‌های تضمینی اعم از رمز دار و بین بانکی است. دریافت چک حساب جاری در همه مراحل کار می‌تواند برای شما دردسر شود. در این زمینه نیز مقاله کامل تری در بخش آموزش فروش ملک ارائه خواهد شد.
