وام خرید مسکن انواع گوناگونی دارد و با روش های مختلفی می‌توان این نوع وام را تامین نمود. در این پست درباره روش های گوناگونی جهت تامین وام خرید مسکن صحبت کرده ایم.
من سعید زمانی، کارشناس املاک هستم. برای من باعث افتخار است که از شما کامنت بگیرم، در ضمن می‌توانید از طریق شبکه اجتماعی معرفی شده در همین صفحه با من گفت و گو کنید.
دریافت وام خرید مسکن اوراق
مهمترین جمله را همین ابتدا بگویم بانک مسکن وام‌هایی را با اسامی و طرح‌های مختلف به مردم می‌پردازد که البته من در این وضعیت تورم فقط به وام اوراق حق تقدم اعتقاد دارم و باقی وام‌ها که شامل خواباندن پول در حساب است و چندین ماه طول می‌کشد را من نمی‌پسندم و زیان‌ده می‌دانم. لطفا این اصل مهم را درک کنید: وام یعنی تامین سریع بودجه برای سرمایه گذاری نه خواباندن سرمایه در حساب بانکی!
اولین مرحله دریافت وام اوراق و خرید مسکن، پیدا کردن مالکی است که ماجرای وام و مشکلات آن را درک کند یعنی اینکه شاید چند روزی عقب و جلو شود، شاید به مشکل بخورد و هرچیزی مانند آن، این مسائلی است که مالک بایستی بپذیرد، ایضا این که مالک باید برای برخی امور اداری به بانک نیز مراجعه کند.
پس از انعقاد مبایعه‌نامه و گرفتن کد رهگیری، به بانک می‌روید. البته یک بار که از کارمند بانک مسکن سوال کردم گفت کد رهگیری برای ما مهم نیست ولی خب سیستم بانکی ایران است و هر کارمندی به روش خود عمل می‌کند.
شرایط و میزان وام دریافتی اوراق مسکن
ملک باید طبق پروانه ساخت زیر 25 سال سن داشته باشد. بین 25 تا 30 سال ساخت، سقف وام پرداختی کاهش پیدا کرده و ساختمان بالای سی سال ساخت اساسا وام نمی‌گیرد.
سند ملک نباید در رهن موسسه مالی دیگری باشد و 80 درصد قیمت ملک باید بیشتر از مبلغ وام بشود. یعنی قیمت ملک ضرب در 80% باید از مبلغ وام بیشتر شود.
خود شما به عنوان وام گیرنده نباید سابقه منفی و ممنوعیتی در سیستم بانکی کشور داشته باشید. مثلا چک برگشتی
در مورد ضامن هم بانک می‌تواند بدون ضامن وام بدهد اما ممکن است از شما دو ضامن معتبر دولتی یا غیر دولتی بخواهند، این موضوع قابل مذاکره است چرا که سند ملک شما دارد در رهن بانک قرار داده می‌شود. با رئیس شعبه و مسئول تسهیلات گفت و گو کنید، مثلا تعدد املاک تحت مالکیت شما و پرینت حساب پُر و پیمان در این مذاکره موثر است.
وام حق تقدم در تهران به صورت انفرادی 200 میلیون تومان و برای زوجین 400 میلیون است که نفری 40 میلیون تومان(برای زوجین 80 میلیون تومان) وام جعاله هم به آن افزوده می‌شود.
در شهرهای بالای 200 هزار نفر نیز این وام برای هر نفر 160 میلیون تومان است. برای اطلاعات بیشتر، سایت بانک مسکن را ببینید.
خرید اوراق حق تقدم وام مسکن
مرحله اول خرید اوراق حق تقدم است که برای وام ۴۸۰ میلیونی اینطوری محاسبه می‌شود: (اعداد حدودی است و برای نزدیک شدن ذهن شما به موضوع است که عدد مطرح می‌کنیم.)
برای 400 میلیون تومان وام مسکن باید 800 عدد اوراق بخرید که قیمت آن امروز 127 هزار تومان است که می‌شود 101 میلیون تومان و برای 80 میلیون تومان وام جعاله هم باید 160 برگه اوراق تسه بخرید که می‌شود 20 میلیون تومان. یعنی چه؟ هزینه اوراق وام مسکن زوجین به همراه جعاله شد 121 میلیون یعنی نهایتا 360 میلیون تومان وام می‌گیرید. به تاریخ انتشار مطلب دقت کنید. در برخی مواقع ممکن است تا 390 میلیون تومان هم بتوانید وام دریافت کنید. در واقع دریافتی شما بین 350 تا 400 میلیون تومان متغیر است که به قیمت اوراق تسه ای که از بانک یا فرابورس می‌خرید وابسته است.
خرید وام ازدواج دیگران
یکی از وام هایی که سود و بازپرداخت آن به صرفه است. وام ازدواج است. سیستم خرید وام ازدواج به این شکل است که در سایت های آگهی، آگهی خرید وام ازدواج را انتشار می‌دهید. اگر کسی قصد فروش وام خود را داشته باشد، با شما تماس گرفته و اعلام می‌کند، معمولا فروشنده زیاد است.
در ادامه چند چالش مهم دارید: تامین ضامن برای وام ازدواج سخت است و باید شما به عنوان خریدار تامین کنید. 2 ضامن معتبر با ضمانت نامه از یک شرکت یا وزارتخانه دولتی دیگری اینکه ممکن است کلی دنبال ضامن بروید، تامین کنید، وام را بگیرید اما وام گیرنده هیچ پولی به شما پرداخت نکند. تازه شاید اصل پول را هم ببرد و شما بمانید ضامن ها!
برای رفع این مشکل دلال های وام 2 راه حل دارند. دریافت چک و سفته از وام گیرندگان به ارزشی بیش از مبلغ وام که بعد از دریافت وام عودت می‌شود. دیگری هم اینکه قرارداد محضری می‌نویسند. خریدار وام تضمین رسمی می‌دهد که اقساط را تا روز آخر خودش پرداخت کند و فروشنده وام نیز تضمین می‌دهد که وام را به محض دریافت به حساب خریدار واریز کند.
در ضمن خوب است در یک بانک حساب جدید باز کنید و اساسا کارت و مدارک آن حساب بانکی هم در اختیار شما باشد. در کل این کار بسیار حرفه ای است و واقعا باید دلال باشید.
انجام این کار را توصیه نمی‌کنم فقط خواستم با این روش تامین اعتبار هم آشنا باشید و بدانید کف بازار چگونه وام می‌خرند.
خرید وام مسکن جانبازی یا امتیاز دیگران
خب برخی وام ها قانونی قابل انتقال است. مثلا وام مسکن اوراق، خود اوراق تسه، وام جوانان و غیره. برخی وام ها مثل وام جانبازی هم غیر قابل انتقال است. برای دریافت وام های غیر قابل انتقال که مخصوص اشخاص ویژه است حسابی با دردسر مواجه خواهید بود. البته صرفه اقتصادی این نوع وام ها عالی است، طولانی مدت است و اقساط بهینه است.
من خودم چونین ریسکی را نمی‌پذیرم و توصیه نیز نمی‌کنم. چرا که با دریافت این وام باید ملک را به نام آن فرد خاص مثلا جانباز بخرید و تا روز آخر قسط هم به نام او باشد و در رهن بانک بماند. فرض کنید بنده خدا فوت شد یا اصلا نااهل بود و خود را مالک نامید. آن وقت درگیر چندین سال پرونده هستید.
برای رفع این مشکل مبایعه نامه می‌نویسند و وکالت بلاعزل تنظیم می‌کنند. من توصیه می‌کنم همیشه کنار وکالت بلاعزل که در آن موکل تمام حقوق از جمله عزل وکیل و گرفتن وکیل جدید و فروش آن مال به غیر را از خود سلب کرده است، یک مبایعه نامه دقیق، محکم، کامل و با امضای شاهدان نیز تهیه کنید.
خیلی اوقات قاضی دادگاه وکالت بلاعزل ضمن عقد خارج لازم را می‌پذیرد اما از شما خود عقد خارج لازم یعنی مبایعه نامه را نیز می‌خواهد.
فراموش نکنید خرید وام ازدواج دیگران و خرید امتیازات وام از جمله وام جانبازی ریسک دارد و نیز باید حق دلالی و خرید وام بپردازید.
دریافت وام خرید مسکن صرفه دارد؟
این سوال مهمی است که باید در پستی جداگانه درباره آن بنویسم اما در پاسخ کوتاه باید بگویم همه وام های معرفی شده در این بخش، علارقم زحمات زیاد برای دریافت و نیز هزینه‌های پرداختی با توجه به تورم اقتصادی کشور، بسیار به صرفه است و بعد از یکی دو سال پرداخت اقساط، دیگر به چشم شما نمی‌آید، شجاع باشید.
