نکات مهم پس از انعقاد مبایعه نامه در واقع همان مسائل چالشی و احتیاط های لازم برای امنیت این قرارداد است. چرا که مبایعه نامه (قراردادی که به اشتباه قولنامه نیز خوانده می‌شود) یک سند عادی و غیر رسمی است پس نیاز قابل توجهی به اقدامات احتیاطی دارد.
من سعید زمانی، کارشناس املاک هستم. اگر نکته ای دارید در کامنت برای من بنویسید و اگر سوالی دارید یا مشاوره می‌خواهید، کافی است به شبکه اجتماعی معرفی شده در این صفحه پیام دهید.
اسناد کجا بماند
پیش از هر چیز باید به این پرسش پاسخ بدهم که چرا محل نگهداری اسناد و مدارک مهم است. مبایعه نامه چنان که گفته شد یکی از مهمترین قراردادهای عادی است که در بسیاری از محاکم قضایی قابل استناد است اما همواره فروشنده یا خریدار دیگری به عنوان فرد ثالث می‌توانند صحت این قرارداد را زیر سوال ببرند. پس مهم است تا با حفظ حراست از اسناد رسمی ملک، مانع فروش های دیگر و یا انتقال سند رسمی ملک بشویم.
عرف این است که دفاتر املاک این اسناد را تا چند روز پیش از انتقال سند رسمی نزد خود نگه می‌دارند اما این قاعده این روزها چندان توسط مراجع قانونی و اتحادیه املاک تایید نمی‌شود و آنان درباره خطرات و مسئولیت قانونی این کار به دفاتر املاک هشدار می‌دهند. با این همه اگر دفتر املاک از طرفین معامله، سند رسمی یا مدارک مهم مثل دیگر را دریافت کرد، باید به آنان رسید بدهد و طبق قانون تجارت امانت دار ایشان باشد. ماده 339 قانون تجارت در باب دلالی می‌گوید: “دلال مسئول تمام اشياء و اسنادی است كه در ضمن معاملات به او داده شده مگر اينكه ثابت نمايد كه ضايع يا تلف شدن اشياء يا اسناد مزبوره مربوط بشخص او نبوده است.”
امروز وجود کد رهگیری و سامانه استعلام آن کار فروش ملک به چند نفر را کمی سخت تر کرده است و این نگرانی به شدت قبل نیست.
تسویه وام بانکی
معمولا وام بانکی پس از انعقاد مبایعه نامه و هنگامی که فروشنده بخشی از ثمن معامله را دریافت کرد، تسویه حساب می‌شود. این موضوعی است که حتما باید در مبایعه نامه روشن شده و تاریخ دقیق تسویه حساب و مهلت فروشنده برای این امر مهم روشن شود. بدیهی است که نه تنها انتقال سند رسمی پیش از تسویه وام بانکی ممکن نیست بلکه خود مبایعه نامه نیز جایگاه قانونی مستحکمی ندارد، چون ملک در رهن بانک است.
هزینه‌های انتقال ملک با کیست
هر مسئولیتی تا لحظه انتقال سند در دفترخانه با فروشنده است. از جمله مالیات و عوارض و هزینه پایان کار. تنها دستمزد و هزینه انتقال سند رسمی در دفترخانه است که بر عهده دو طرف ماجراست. در این زمینه خوب است مقاله من در مورد دریافت پایان کار جدید را بخوانید.
خریدار حق فروش ملک را دارد
راستش را بخواهید یکی از روش‌های جاافتاده دلالی در املاک همین است. دلال محترم سی درصد می‌پردازند و مبایعه نامه را می‌نویسند و سپس ملک را با شخص دیگری معامله می‌کنند. اما خطر آن چیست؟ اینکه کسی از شما بخرد، بفروشند و پول شما را هم بخورد و متواری شود. احتمال دیگر اینکه از شما بخرند سه میلیارد و بفروشند سه و نیم و سر شما بی‌کلاه بماند. هر چند این عیبی ندارد و طبیعت کار اقتصادی است.
پس اگر نگران این مسائل هستید در مبایعه‌نامه شرط کنید که خریدار تا لحظه پرداخت کامل ثمن در دفترخانه، حق فروش ملک به دیگری را ندارد. صد البته اینطوری ممکن است مشتری خود را از دست بدهید. حتی می‌شود مذاکره کرد و حق انتقال ملک را به بعد از پرداخت 80 درصد یا بعد از تحویل گرفتن ملک موکول کرد.
انفساخ و اقاله قرارداد
ممکن است در قرارداد شرطی را ذکر کنید که منتج به فسخ یک طرفه یا اقاله قرارداد به صورت توافقی بشود. در اینجا تکلیف پرداختی ها و جریمه ها یا به عبارت دیگر وجه التزام بایستی روشن باشد. صد البته قانون نیز روی بازگرداندن ثمن پرداختی به خریدار تاکید دارد.
در این مورد می‌توانید نوشته ما درباره اقاله را بخوانید.
