نوشتن فسخ توافقی مبایعه نامه و اجاره نامه از جمله مسائلی است که به صورت روتین(معمول) در دفاتر املاک رخ می‌دهد اما همیشه ریشه دردسر و مشکلات بزرگی برای طرفین است. این نوع از فسخ را در مباحث حقوقی تفاسخ یا اقاله می‌نامند.
اقاله در حقیقت یک تفاهم جدید میان طرفین است تا با یاری یکدیگر قراردادی را غیر موثر کنند. طبق ماده ۲۸۳ قانون مدنی، اقاله قرارداد به معنی تراضی (توافق) طرفین برای تفاسخ یک عقد است.
من سعید زمانی، کارشناس املاک هستم، در کامنت نکات خود را به من بیاموزید و اگر سوالی دارید یا مشاوره‌ای می‌خواهید، به شبکه اجتماعی معرفی شده در همین صفحه پیام دهید.
شرایط عمومی اقاله قرارداد
۱- رضایت دو طرف برای تفاسخ یا فسخ توافقی قرارداد مورد نظر جلب شده باشد.
۲- هر دو طرف برای اقاله قرارداد خود دارای اهلیت باشند. (از نظر سن، عقل و بلوغ)
حالاتی که اقاله را غیرممکن می‌کند
۱- مال را فروخته باشند. بله یعنی قرارداد بین دو طرف منعقد شود و خریدار ملک پس از قرارداد با کس دیگری معامله کند. اینجا دیگر کسی محق نیست قرارداد اولیه را اقاله کند و مالی که به غیر فروخته است به واسطه اِقاله به صاحب قبلی آن برگرداند. حتی اگر با سند عادی یا همان مبایعه‌نامه معامله کرده باشند.
۲- اقاله خلاف منافع عمومی باشد، در برخی شرایط قانونی شاید نتوانید یک قرارداد را اقاله کنید. مثلا ملکی که وقف می‌کنیم. قرارداد وقف دیگر قابل اقاله نیست، چرا که اولا خلاف منافع عمومی است و از دیگر سو با وقف ملک، سازمان اوقاف یا هر شخص حقیقی و حقوقی دیگری که نام او در سند موقوفه آمده باشد، متولی ملک شما خواهد بود نه صاحب آن پس امکان مذاکره برای اقاله را هم ندارد. به عبارت ساده تر، طرف دومی برای برقراری تفاهم اقاله وجود ندارد.
نوشتن تفاهم نامه اِقاله
۱- بسیاری از کارشناسان می‌گویند که نوشتن قرارداد یا تفاهم اقاله نیز شرایطی مشابه عقد مبایعه‌نامه دارد هرچند آنقدر ها هم سخت‌گیرانه نیست. یعنی باید در حضور دو شاهد مرد و یا چهار شاهد خانم باشد. واجد امضای طرفین باشد. به اختیار و آگاهانه باشد و هیچ فریب و پنهان کاری برای ترغیب احمدی از طرفین به امضای اقاله وجود نداشته باشد.
قرارداد اقاله می‌تواند هر نامی در بالای صفحه داشته باشد، ازجمله فسخ قرارداد و تفاسخ و تفاهم نامه فسخ یا تفاهم نامه انحلال قرارداد، از نظر مراجع قضایی اصل محتوای قراردادها است و عنوان یک قرارداد چندان مهم نیست، با این همه یک قرارداد نویس متخصص از کلمات درست برای عنوان قرارداد خود استفاده خواهد کرد. “تفاهم اقاله”
۲- خوب است کتبی باشد. از نظر قانون اقاله شفاهی هم دارای اعتبار است منتها موضوع این است که اثبات این نوع از تفاهم بسیار سخت است. کما اینکه شاهدان نیز به سختی می‌توانند بر وقوع چونین تفاهمی صحه بگذارند.
۳- دقیقا مشخص کنید کدام بخش از قرارداد اقاله شده. مثلا بنویسید همه آثار آن در آینده، بخشی از آثار قرارداد و غیره. منطقی این است که همه آثار قرارداد در آینده و همه منافع قرارداد در گذشته را تعیین تکلیف کنید.
۴- عوض برگردانده شود. طبق قانون اگر عوضی برای معامله پرداخت شده پیش از اقاله باید به خریدار برگردانده شود. مثلا اگر کالا، ملک یا پول پرداخته شده باید برگردانده شود، حتی اگر مبلغی مثل وجه التزام یا جریمه ای بر اساس توافق طرفین از پول پرداختی کسر شد یا به خریدار پرداخته شد، این نکته هم حتما ذکر شود.
۵- در متن تفاهم اقاله تاکید شود: در حضور طرفین و طبق توافق آنها این اِقاله تنظیم می‌گردد. امضای دو طرف معامله و شاهدان دست کم ۲ نفر اخذ شود و در متن همه مسائل فوق دیده شود. می‌شود برای محکم کاری امضای طرفین از قرارداد اقاله شده (مبایعه نامه و اجاره نامه مد نظر) را هم با قیچی یا سوراخ کن از قرارداد برید (از همه نسخه‌های قرارداد) و به طرفین معامله تحویل داد.
در همین زمینه ویدئوی آموزشی حجت نظری وکیل دادگستری را ببینید:
