ملک مستحق للغیر ملکی است که به حکم قانون و به هر دلیلی از جمله وجود معارض، فروش مال غیر، معامله فضولی و غیره متعلق به فرد دیگری به جز فروشنده تشخیص داده شود. در این حالت معمولا فروشنده باید ثمن معامله را به خریدار بازگرداند و اگر خریدار از وجود مشکل ناآگاه بوده است، خسارت نیز بپردازد.
من سعید زمانی، کارشناس املاک هستم. در صورت تمایل می‌توانید در شبکه اجتماعی معرفی شده در این صفحه با من گفت و گو کنید یا مرا برای همراهی در جلسات قرارداد خود دعوت کنید.
ملک مستحق للغیر چیست
در حقیقت این اصطلاح حقوقی زمانی به کار می‌رود که فردی اقدام به فروش ملک می‌کند اما طبق قانون مالک آن نیست. از جمله وقتی زمینی را می‌فروشند که می‌دانند متعلق به سایر ورثه است، متعلق به یک نهاد حکومتی است، متعلق به فردی زنده است که مثلا ملک را به امانت دست آنان سپرده ولی راضی به فروش نیست و مواردی مثل آن.
بر اساس ماده 391 قانون مدنی، درصورت مستحق للغیر برآمدن کل یا بعض از مبیع، بایع باید ثمن مبیع را مسترد دارد و درصورت جهل مشتری به وجود فساد بایع، باید از عهده غرامات وارده برمشتری نیز برآید.
به زبان غیر حقوقی اگر ملک مستحق للغیر تشخیص داده شود، فروشنده بایستی مبلغ ثمن را به خریدار بازگرداند و درصورتی که دادگاه تشخیص دهد باید جریمه نیز بپردازد.
متداول ترین دلایل مستحق للغیر بودن املاک
یکی از عمومی ترین دلایل این است که فردی مال و دارایی باقی ورثه را به فروش می‌رساند. یعنی یکی از ورثه سهم الارث باقی ورثه از ملک را بدون رضایت و امضای ایشان به فروش می‌رساند. به خصوص وقتی گواهی انحصار وراثت ملک صادر نشده باشد، این اقدام برای ورثه آسان تر است. راه حل این مسئله را در این مطلب بخوانید: اصول و قواعد خرید ملک ورثه ای
فروش مال غیر انجام شود. یعنی فروشنده ملک آن را به فرد دیگری فروخته، به صورت قطعی انتقال داده و بعد به هر دلیلی همان ملک را به شخص سومی نیز بفروشد. به خصوص در سال های گذشته که صدور کد رهگیری موضوع جدی و مهمی نبود، این نوع از کلاهبرداری بسیار فراوان بود. این ملک مستحق للغیر نیز بر اساس قانون متعلق به خریدار اول است.
معامله فضولی صورت گیرد. به خصوص در شمال شهر تهران، کم نیستند املاکی که به امانت دست سرایدار سپرده شده، مالک به خارج کشور رفته است و چند سالی باز نگشته است. حالا سرایدار ادعای مالکیت دارد و حتی ملک را به جای مالک به فروش می‌رساند. چونین معامله ای اگر بدون رضایت فروشنده باشد یا جعل سند صورت گرفته باشد، ملک مستحق للغیر است. این صرفا یک مثال بود هرگاه فروشنده، مالک اصلی، وکیل مالک اصلی نباشد یا فروش او توسط مالک اصلی تنفیذ نشود، معامله فضولی رخ داده است.
مورد دیگری نیز متداول است که ملک فروخته شده را تبدیل به ملک مستحق للغیر می‌کند، آن هم فروش املاک و اراضی دولتی و ملی و یا داخل طرح است.
پیشگیری از مشکل مستحق للغیر بودن در قرارداد مبایعه نامه
در ماده 5 مبایعه نامه کد رهگیری دار که به اشتباه قولنامه خوانده می‌شود یا در متن اکثر قراردادهای مبایعه‌نامه از پیش چاپ شده، بندی وجود دارد که تکلیف مالک و خریدار ملک مستحق للغیر را روشن می‌کند. در ادامه این بند را می‌خوانید.
خوب است که اگر به عنوان خریدار در جایی مبایعه‌نامه می‌نویسید دقت کنید تا این متن حتما در مبایعه‌نامه شما ذکر شود و حذف نشود:
“در صورتیکه معلوم گردد که مورد معامله به علتی غیر از عامل قوه قاهره مانند رهن، مصادره، عملیات اجرائی دادگستری یا اجرای اسناد رسمی، مستحق للغیر و غصبی بوده و قانونا قابل انتقال به خریدار نمی‌باشد و یا بعد از استعلام شهرداری ملک مورد معامله در مسیر
بلوار یا طرح‌های مختلف آموزشی، بهداشتی و … قرار داشته باشد.
فروشنده موظف است علاوه بر استرداد ثمن معامله مبلغ … ریال (معمولا ۲۰درصد مناسب است) بابت خسارات وارده به خریدارپرداخت نماید. طرح شکایت کیفری احتمالی علیه فروشنده مانع از مطالبه خسارت توسط خریدار نیست. همچنین اگر خریدار خود بتواند موانع را به هر نحو از جمله پرداخت مبالغی برطرف کند می‌تواند با تهاتر از مبالغ ثمن قرارداد خود دست به این اقدام بزند. این امر مانع از مطالبه خسارت مُصرح در صدر این ماده نمی باشد.”
بدیهی است که علاوه بر مبلغ جریمه، اصل مبلغ پرداختی خریدار نیز باید به خریدار بازگردانده شود. فقط چون این مساله در متن صریح قانون است. در بندهای مختلف مبایعه نامه تکرار نمی‌شود. اما شما می‌توانید در این شرط اضافه کنید که اگز ملک مستحق للغیر باشد، فروشنده باید ۲۰ درصد جریمه از کل ثمن قرارداد بپردازد و آن را همراه کلیه مبالغ پرداختی خریدار، باز گردادند.
