معامله ملک با دلار یا هر ارز خارجی دیگر یکی از چالش انگیز ترین سوالاتی است که شاید در بازار املاک با آن رو به رو شوید. این کار از نظر قانونی امکان پذیر است اما مختصات ویژه خود را دارد.
در این ویدئو، حجت نظری وکیل ملکی مساله معامله ملک با دلار را مورد بررسی قرار داده است. برای چت کردن با وکیل نظری به شبکه اجتماعی ایشان که در همین صفحه معرفی شده است، پیام دهید.
می‌توانید این فایل ویدئویی را با حجم و کیفیت دلخواه خود از این لینک دانلود بفرمایید.
ضرورت معامله ملک با دلار و رمز ارزها
شاید تا چند سال قبل تصور این که روزی برخی نمادها در کامپیوتر ارزش مادی داشته باشند شوخی بود. اما امروزه رمز ارزهایی مثل بیت کوین، اتریوم و غیره یک دارایی معتبر و ارزشمند محسوب می‌شوند. تا جایی که دولت ها رفته رفته این ارزها را به رسمیت می‌شناسند. در کنار آن نوسان کم ارزهای خارجی (در راس آن ها دلار) در بازاری پر نوسان مثل ایران، می‌تواند یک امتیاز برای فروشنده باشد.
هرگز از یاد نبریم، در هیچ معامله ای سود یک طرفه وجود ندارد. اگر طرفی از معامله از امکانی بهره مند شود، قاعدتا طرف مقابل یعنی خریدار نیز از امتیاز متقابلی استفاده خواهد کرد، این به جوش خوردن معامله کمک می‌کند.
در همین سال 1401 در دفتر املاکی در شمال تهران دو بار شاهد معاوضه ملک با رمز ارز بیت کوین بودیم. در عین حال بسیاری از مالکان ایرانی هم برای املاک خود مستاجران خارجی دارند که نیاز است به صورت دلاری یا ارزی با آن ها کار کنند.
معامله ملک با دلار از نگاه قانون
بر اساس ماده 10 از قانون مدنی، هر نوع قرارداد خصوصی میان طرفین که مخل قوانین کشور نباشد، دارای اعتبار است. در زمینه معامله ملک با دلار یا ارزهای دیگر به نظر می‌رسد تنها قانون بازدارنده، محدودیت های اعمال شده از سوی بانک مرکزی یا سایر نهادهای اقتصادی باشد و نهادهای قانونی نظر منفی نسبت به این نوع از قرارداد بیع یا معاوضه ندارند.
تامین ارز برای معامله ارزی ملک
موضوع بسیار مهم در این زمینه تامین ارز است. فرض کنید یک معامله با ارزش حداقلی 1/5 میلیارد تومان انجام شده است. اولین کار این است که دلار کافی برای این معامله را تامین کنیم. به فرض در نظر گرفتن دلار 45 هزار تومانی باید برای این معامله چیزی حدود 34 هزار دلار ارز تامین کنید. طبق قانون تامین این هزینه از صرافی امکان ندارد. پس خریدار باید ذخیره ارزی یا درآمد ارزی خاصی داشته باشد.
از دیگر سو همین مسئله عدم تامین می‌تواند بهانه ای شود تا با توسل به آن خریدار علتی برای تاخیر قانونی در پرداخت دلاری داشته باشد. برای این مسئله چنان که در ویدئو مطرح شد پروسه قانونی خاصی وجود دارد که از حقوق فروشنده ملک پاسداری شود. اول اینکه خریدار به پرداخت دلار جبر شود. دوم تراضی خریدار و فروشنده و سومی هم معادل ریالی به قیمت روز ارز در بازار آزاد، که اتفاقا امتیاز بزرگی برای فروشنده است.
چالش مهم خریدار معامله ملک با دلار
در این نوع از قرارداد معاوضه یا مبایعه نامه خریدار یک مشکل بزرگ دارد که در قرارداد ریالی این مشکل وجود ندارد. شاید بتوانید حدس بزنید. بله رسید پرداخت از سوی فروشنده محترم ملک، به هر حال پرداخت ریالی شما توسط بانک قابل پیگیری و اسناد آن در دادگاه قابل استناد است. اگر روزی مالک مدعی شود که ریالی دریافت نکرده است، می‌توانید اسناد را ارائه کنید. اما در مورد ارز چطور؟
در مورد ارز و تامین اسناد و مدارک برای شما سه پیشنهاد دارم. اول اینکه با اسکناس خرید نکنید. اثبات اینکه اسکناس های صد دلاری خود را درست به میزان ثمن معامله به فروشنده تحویل داده اید، کار بسیار دشواری است اما اگر معادل ریالی آن را از حساب بانکی خود به حساب او بزنید. این مشکل رفع می‌شود.
دوم اینکه صرافی مورد نظر شما که ممکن است داخلی یا خارجی باشد، با ارائه اسناد و مدارک کامل به شما ارز را به کیف پول اینترنتی ایشان انتقال دهد یا معادل ریالی را به حساب فروشنده واریز کند. این شامل رسید الکترونیکی بین المللی پرداخت با رمز نیز می‌شود که در صورت ارائه به دادگاه مورد کارشناسی قرار خواهد گرفت.
سومی این است که برای هر کدام از پرداخت های دلاری یا ارزی خود حتی اگر با اسکناس انجام شد، رسید پرداخت با امضا و اثر انگشت و در حضور دو شاهد مرد یا بیشتر داشته باشید.
