ساخت آپارتمان چقدر طول می‌کشد و مراحل آن چیست
مراحل و زمان بندی ساخت ساختمان در قراردادهای گوناگون ملکی از جمله قرارداد مشارکت در ساخت، قرارداد پیمانکاری ساخت، قرارداد پیش خرید و نهایتا سرمایه گذاری روی پروژه های ساختمانی حائز اهمیت است.
سعید زمانی هستم کارشناس املاک، از طریق شبکه های اجتماعی معرفی شده در این مطلب می‌توانید با من گفت و گو کنید و نیز از تیم ملک شناسی برای کارشناسی و قیمت یابی ملک مورد خرید یا فروش خود و نیز همراهی در اتاق قرارداد معاملات ملکی دعوت به عمل بیاورید.
چند روز پیش در یک مطلب درباره مراحل دریافت جواز صحبت کردیم و همه مسائل و مراحل اداری آن را به بحث گذاشتیم. امروز درباره مراحل ساخت یک ساختمان نوساز می‌نویسم و از شما می‌خواهم برای پربار شدن این نوشته و افزایش آگاهی من، زیر این مطلب، نکات خود را کامنت کنید.
نکات کلی مراحل و زمان بندی ساخت ساختمان
ماده 33 قانون نظام مهندسی و کنترل ساختمان می‌گوید: اصول و قواعد فنی که رعایت آن ها در طراحی محاسبه اجرا بهره برداری و نگهداری ساختمان ها به منظور اطمینان از ایمنی بهداشت بهره دهی مناسب آسایش و صرفه اقتصادی و ضروری است به وسیله وزارت مسکن و شهرسازی تدوین خواهد شد. حوزه شمول این اصول و قواعد و ترتیب کنترل اجرای آنها و حدود کنترل اختیارات و وظایف سازمانهای و ترویج این اصول و قواعد در هر مبحث به موجب آیین نامه ای خواهد بود که به وسیله وزارتخانه های مسکن و شهرسازی و کشور تهیه و به تصویب هیات وزیران خواهد رسید.
بر اساس آیین نامه اجرایی قانون فوق که لینک آن در پاراگراف قبلی ارائه شد، همه مراحل ساخت یک ساختمان دستورالعمل های قانون مرتبط و نظارت مهندسی خاص خود را دارند.
همان طور که طرح شد، اولین گام در ساخت ملک مرحله دریافت پروانه ساخت از شهرداری است. اما در گام بعدی خود کار ساختمان آغاز می‌شود. تقریبا آسان ترین مرحله تخریب و گود برداری است. مرحله سوم، پی ریزی و فونداسیون، مرحله چهارم اسکلت که البته مهم است فلزی باشد یا بتنی، مرحله پنجم سقف طبقات است.
مرحله ششم، دیوار چینی ملک، مرحله هفتم کف سازی واحدها و طبقات است. مرحله هشتم اجرای تاسیسات ملک و لوله کشی است و در نهایت آخرین مرحله کار نیز تکمیل ظریف کاری و نازک کاری ملک است که نقاشی ساختمان هم بخشی از آن محسوب می‌شود.
تخریب و گود برداری
یکی از نکات مهم در شروع مراحل و زمان بندی ساخت ساختمان، گود برداری برای احداث بنا است. آزمایش خاک یکی از کارهای مفیدی است که برای تشخیص نوع بستر ملک و میزان گود برداری انجام می‌شود. البته طبق قوانین جدید آزمایش خاک یا همان بستر ملک اجباری بوده و یکی از بخش های اجرای ساخت است.
اصول این است که گود برداری آنقدر عمیق باشد که عملیات پی‌ریزی روی زمین بکر انجام شود. گود برداری یک عملیات پرهزینه است و برای همین سازندگان اگر برای احداث پارکینگ یا طبقات منفی ساختمان مجبور نباشند، حتما از گودبرداری عمیق پرهیز می‌کنند. اگر برای مثال یک ساختمان 4 طبقه تک واحدی را در نظر بگیریم، زمان لازم برای این مرحله یک ماه است.
پی‌ریزی و فونداسیون
پی ساختمان انواع مختلفی دارد و می‌شود گفت پی‌ریزی یکی از قسمت‌های بسیار مهم ساخت یک آپارتمان است اما پی‌ریزی عادی در ایران به این صورت است که روی خاک یک لایه کم‌سیمان می‌ریزند و سطح را برای پی تراز می‌کنند.
اساسا دو نوع فشار به پی یک ساختمان وارد می‌شود. فشار وزن ساختمان که بتن در برابر آن قوی است و فشار کششی یا رفت و برگشتی که ترکیب درست آرماتور‌بندی با بتن با کیفیت، ساختمان را در برابر این فشار نیز مقاوم می‌کند. این بخشی موثر در استحکام ساختمان و مهم در مراحل و زمان بندی ساخت ساختمان است که زمان آن را همراه با اسکلت بندی محاسبه می‌کنیم.
اسکلت
به طور کلی دو نوع اسکلت در ایران پر طرفدار است. اسکلت بتنی که در آن ستون‌های بزرگ و مقاوم دیده می‌شود که مثل پی ترکیبی از میلگرد و بتن هستند. این ستون‌های ترکیبی طبقه به طبقه اجرا شده و ساختمان را سر پا نگه می‌دارد.
اسکلت فلزی که در آن تیرآهن‌های قطور و جوشکاری دقیق بنیه ساختمان را حفظ می‌کند. اسکلت فلزی نیاز به سرمایه اولیه زیادی برای خرید تیرآهن دارد اما برای قطعات کوچک زمین بسیار مناسب‌تر است چرا؟ چون ستون‌ها کوچک‌تر درمی‌آید.
در قطعات بزرگ زمین عموما سازندگان فقط سراغ بتن می‌روند. جز موارد کم‌یابی که در ایران اسکلت فلزی پیچی دیده می‌شود. اگرچه اسکلت های فلزی بسیار قابل اعتماد است و در جهان اقبال زیادی نسبت به آن دیده می‌شود. برای رسیدن یک ساختمان 4 طبقه تک واحدی به پایان این مرحله، دست کم حدود 3 الی 4 ماه زمان مورد نیاز است.
فارغ از این مرحله باید بدانید که اسکلت فلزی به طور کامل در مدتی مشخص توسط جوشکار نصب می‌شود ولی اسکلت بتنی به صورت طبقه به طبقه بالا رفته و ساخته می‌شود.
سقف طبقات
پس از اجرای اسکلت در مراحل و زمان بندی ساخت ساختمان، نوبت به ایجاد راه‌پله و پاگرد طبقات می‌رسد تا کارگران و مهندسان بتوانند به راحتی میان طبقات حرکت کنند و سرعت و امنیت عملیات ساخت نیز افزایش پیدا کند.
سپس سقف هر طبقه زده می‌شود که برای هر سقف باید عایق کاری حرارتی و صوتی جداگانه و نیز سیمان ریزی اختصاصی انجام شود. کیفیت اجرا در این مرحله یکی از مهمترین عواملی است که ساختمان خوب و باکیفیتی تحویل خریداران می‌دهد.
امروزه در اکثر خانه‌های ایرانی سقف به صورت تیرچه و یونولیت اجرا می‌شود چون یونولیت سبک است، ارزان است و نسبت به حرارت و صدا عایق است. برای مثال ما در این نوشته (چهار طبقه تک واحدی) تا رسیدن به اتمام این مرحله 5 تا 6 ماه زمان مورد نیاز است.
دیوار چینی
از نظر بودجه مصرفی مراحل و زمان بندی ساخت ساختمان تا قبل از مرحله دیوار چینی تقریبا نصف هزینه ساخت یک ساختمان صرف شده است برای همین پیش‌خرید در این مرحله کار خوب و هوشمندانه‌ای است.
دیوار چینی، امروزه در اکثر پروژه‌ها با سفال انجام می‌شود چون هم نسبتا عایق است، هم سبک است و هم اجرای آن راحت تر و سریع‌تر است اما پیش از این دیوار کشی با آجر رسم بود که دیوار خوب و محکمی هم در نتیجه این کار ساخته می‌شد.
دیوارها معمولا ۱۰ سانتی و ۱۵ سانتی هستند، بسته به اینکه در محیط داخلی واحد مسکونی باشد، یا خارجی، زمان لازم از شروع تا اتمام این مرحله 6 تا 7 ماه است.
کف سازی
این بخش از مراحل و زمان بندی ساخت ساختمان شامل کف سازی، لوله کشی، آهن کشی برای اتاق آسانسور و غیره است. کف سازی یعنی کف ساختمان برای جلوگیری از انتقال رطوبت در محل‌های خاص آماده شود و کار تراز کردن کف و پوشش دادن با شن و ماسه یا فوم بتن یا قیرگونی و سیمان انجام شود. بدیهی است هر کدام از موارد یاد شده کیفیت و کارآمدی خود را دارند. که مطلبی جداگانه می‌طلبد.
اجرای تاسیسات و خدمات و اجرای نمای ساختمان
این مرحله شامل سیم‌کشی برق، لوله کشی، فاضلاب، سیستم ضد حریق، آهن کشی و نصب آسانسور، نصب چارچوب درب و پنجره‌ها و اجرای نمای بیرون هم بخش تزئینی و رو به کوچه و هم بخش سیمانی یا به عبارتی پشت و کنار ساختمان است. این موارد مهمترین کارهای این بخش از مراحل و زمان بندی ساخت ساختمان است که طولانی‌تر و خسته کننده تر از سایر بخش‌ها است. زمان لازم از شروع تا اتمام این مرحله حدود 10 تا 11 ماه است.
ظریف کاری و نازک کاری
این آخرین مرحله از مراحل و زمان بندی ساخت ساختمان است. از گچ کاری و نازک کاری تا کاشی کاری و سنگ کاری کف و دیوارها و نقاشی و همچنین نصب کابین آسانسور، کمدها، کابینت، درب و پنجره، چراغ‌ها و غیره در این مرحله انجام می‌شود تا ساختمان قابل ارائه به ساکنان جدید آن بشود.
مرحله نازک کاری نیز حدود 2 تا 3 ماه زمان نیاز دارد. زمان اعلام شده در این نوشته (مراحل و زمان بندی ساخت ساختمان) برای ساختمان ۴ طبقه تک واحدی است که متراژ هر واحد آن حدود 70 متر مربع باشد. در مجموع ساختمان نامبرده باید بین ۱۱ الی ۱۴ ماه طبق توان و بودجه و سرعت تیم ساخت، تکمیل گردد. هرچقدر پروژه بزرگ‌تر شود می‌توان به زمان‌های ذکر شده، افزود.
