مراحل اجرایی دریافت پروانه ساخت ملک
مراحل دریافت پروانه ساخت چیست، چگونه برای دریافت پروانه اقدام کنیم؟ چقدر زمان می‌برد؟ تراکم چیست؟ چرا مهم است و چطور باید تراکم بخریم؟
من سعید زمانی هستم، کارشناس املاک، در صورت تمایل می‌توانید از طریق شبکه های اجتماعی معرفی شده در همین صفحه با من گفت و گو کنید و یا از من و تیم ملک شناسی برای همراهی در جلسات قرارداد خود و کارشناسی ملک خود دعوت به عمل بیاورید.
تعیین تکلیف زمین برای دریافت پروانه ساخت
برای دریافت پروانه ساخت یک ساختمان باید چند مرحله مهم را انجام دهید. اولین مرحله تعیین شرایط زمین یا عرصه است یعنی جایی که قرار است ملک را بسازید، یا زمین است یا کلنگی است یعنی بَنایی قدیمی در آن قرار دارد.
اگر ملک مورد ساخت زمین باشد شرایط خیلی متفاوت است. باید ببینیم نهادهای دولتی و حکومتی اجازه ساخت می‌دهند یا خیر! اگر ملک کاربری کشاورزی، صنعتی، باغی یا غیره داشت برای حل این مسائل مجبوریم جهت مجوز تغییر کاربری به وزارت جهاد کشاورزی، شهرداری یا دهداری مراجعه کنیم تا بر اساس طرح هادی و سایر قوانین مصوب تصمیم‌گیری انجام شود.
کمیسیون ماده پنج در مورد طرح تفصیلی و نوع کاربری تعیین تکلیف می‌کند و نیز کمیسیون ماده ۱۲ قانون زمین شهری تشخیص می‌دهد زمین موات است، بایر است یا قابل ساخت است. اما در حالت عادی که بحث نوسازی کلنگی است، نیازی به این امور نیست و اکثر اوقات تنها طرف حساب شما اداره شهرداری و مجموعه‌های وابسته به آن است.
همچنین زمین ملک شما ممکن است وقف عام و خاص باشد، یعنی کسی متولی عرصه ملک شما باشد که در این صورت مجبور هستید طبق قانون و تعرفه‌ای که او تعیین می‌کند، عرصه یا زمین ملک را از موقوفه اجاره کنید.
مراجعه به شهرداری
در ادامه به شهرداری منطقه یا دفتر خدمات الکترونیک شهری مراجعه می‌کنیم، مدارک مالکیت و اسناد ملکی را ارائه می‌دهیم و صد البته عوارض مربوط به ملک را به صورت کامل پرداخت می‌کنیم. تا درخواست صدور دستور نقشه در سیستم شهرداری ثبت شود.
دستور نقشه اولین گام مهم دریافت پروانه ساخت
دستور نقشه در واقع اعلام نظر قانونی شهرداری درباره ساخت و ساز ملک ماست. که چند طبقه می‌توانیم بسازیم، چقدر پارکینگ لازم است و چند متر زیربنا به ملک ما تعلق می‌گیرد و نیز کاربری ملک ما از چه نوعی است. این سند به خصوص برای کسانی که قصد فروش ملک یا زمین خود را دارند مهم و با ارزش است تا خریدار بداند دقیقا چه ملکی و با چه خصوصیاتی را خرید می‌کند.
من به عنوان فردی که در زمینه املاک فعال است اگر بخواهم ملک کلنگی یا زمین بفروشم، خودم برای دریافت دستور نقشه اقدام می‌کنم تا همه چیز برای خریدار محترم روشن باشد.
کارشناسی از ملک
کارشناس شهرداری برای بازدید به ملک می‌آید و طبق طرح تفصیلی، میزان عقب نشینی، تعداد طبقات و غیره را تعیین تکلیف می‌کند تا دستور نقشه بر اساس گزارش او صادر بشود.
طراحی نقشه
نقشه ملک توسط مهندسین مجاز طراحی می‌شود، شهرداری نقشه را بررسی می‌کند و اگر با ضوابط همخوانی داشت آن را تایید می‌کند.
پرداخت مبلغ جواز و خرید تراکم
مرحله نهایی کار، پرداخت هزینه‌های پروانه ساخت است. یعنی اگر قوانین اجازه می‌داد تراکم اضافه بنا را بخرید و پول صدور جواز را بپردازید.
این را هم فراموش نکنید که اگر سازنده نیستید و تخصصی در دریافت پروانه ساخت ندارید، نیازی نیست این کار را انجام دهید. تنها کافی است به یک سازنده بسپارید. شاید جواز گرفتن شما برعکس باعث شود سازنده اصلی در گرفتن مجوز ساخت طبقات اضافی با مشکل روبرو شود.
تراکم چیست؟
تراکمِ ساختمانی در واقع حجم دقیقِ ساختمان‌های یک محله است. خرید تراکم هنگام دریافت پروانه ساخت ملک، یعنی هزینه ساخت آسمان یک ملک را به نهادهای دولتی و حکومتی بپردازیم تا آن‌ها بتوانند امکانات خدمات شهری مناسب برای زندگی اهالی آن ساختمان در محله و شهر را فراهم کنند. این در واقع نگرش قانون شهرداری به مساله تراکم ساختمانی در شهر است، صرف نظر از اینکه واقعا چقدر در حال اجرا باشد!
هنگام مطالعه در زمینه تراکم مطلب خوبی از یک مهندس ساختمانی در شهر مشهد دیدم که خوب است شما هم بخوانید: همه چیز در مورد تراکم
چرا تراکم بخریم؟
برای اینکه سودِ ساختمان در ارتفاع است. هرچقدر طبقات بیشتر باشد سازنده سود بیشتری دارد یا به عبارت دیگر ساخت آن ملک به صرفه‌تر می‌شود. به قول سازندگان، سود ملک در طبقه پنجم به بالا است.
علت هم این است که در کشور ما و به خصوص در شهرهای بزرگ، قیمت عرصه یا همان زمین، گران است وگرنه همین حالا هم در شهرهای ارزان قیمت، صرفه با ساخت خانه دو طبقه است. لذت زندگی در آپارتمان دو طبقه هم از نظر خیلی از مردم، بیشتر است.
دریافت جواز در شهر تهران چقدر طول می‌کشد؟
اگر سازنده بسیار فعال باشد، صدور پروانه ساخت دست کم سه ماه طول می‌کشد ولی در قرارداد مشارکت برای آن تا یک سال هم مهلت می‌گذارند. (به خاطر مسائل غیرقابل پیش بینی) در واقع زمان لازم برای امور اداری در ایران به دو مورد بستگی دارد، یکی پشت کار درخواست کننده و دیگری شکل کار کارمندان و کارشناسان مربوطه در آن اداره!
