اگر قیمت مزایده ملک بالا باشد یا متراژ کم باشد، راهکار چیست

قوانین مزایده ملک در صورتی که خریدار مغبون شود، چیست؟ این غبن به دو شکل می‌تواند رخ بدهد، خریدار گران‌تر بخرد و یا متراژ واقعی ملک کمتر از متراژ اعلامی مزایده باشد.

من حجت نظری هستم، وکیل رسمی دادگستری از طریق شبکه های اجتماعی معرفی شده در این صفحه می‌توانید با من در ارتباط باشید یا از گروه ملک شناسی برای قیمت گذاری و کارشناسی و همراهی در اتاق قرارداد ملکی خود، دعوت به عمل بیاورید.

در کشور ما نهادهای اجرایی مختلف و نیز در بخش خصوصی مزایده هایی انجام می‌شود که قوانین مزایده خاص خود را دارند اما آنچه در این نوشته درباره آن صحبت می‌شود، قوانین مزایده در قوه قضائیه و اداره ثبت است.

یک ملک اعم از خانه و آپارتمان و ویلا از جمله دارایی هایی است که ممکن است به دلایل مختلفی به مزایده گذاشته شود. مثلا بدهی مالک آن خانه برای چک، مهریه، وام و هر نوع تعهد قطعی مشابه آن و یا مزایده املاک مشاع و موروثی که مالکان آن برای فروش و تقسیم مال با هم توافق ندارند و نیز مزایده برای اجرای محکومیت خاصی در دادگاه که مالک باید از محل فروش ملک، خسارت یا بدهی یا جریمه‌ای را تامین نماید.

در این فایل صوتی وکیل نظری با توجه به قوانین مزایده دادگستری برای املاک و مستغلات به این مساله پاسخ داده است که می‌توانید آن را آنلاین گوش دهید یا دانلود کنید:

 

دانلود فایل

 

تفاوت مزایده قوه قضائیه و اداره ثبت

وقتی کسی در دادگاه محکوم می‌شود و حکم پرداخت دین بر علیه او قطعیت پیدا می‌کند، دادگاه می‌تواند اموال او از جمله ملک او را به مزایده گذاشته و از محل فروش آن دیون را پرداخت نماید.

داستان اجرای مزایده در ثبت کاملا متفاوت است. اداره ثبت تنها در مواردی قادر به انجام مزایده است که سند قطعی لازم الاجرا بر علیه بدهکار یا مدیون وجود داشته باشد. از جمله این اسناد، مهریه تعیین شده در سند ازدواج، چک یا تعهدات مالی به بانک ها است.

با این همه در مورد اسناد قطعی لازم الاجرا نیز حق مدیون جهت طرح شکایت در دادگاه و دفاع از خود پابرجا است. مثلا اگر چک مورد نظر به عنوان ضمانت یک تعهد صادر شده باشد و مدیون تعهد مورد نظر را انجام داده باشد.

در ضمن طلبکار یا شاکی نیز می‌تواند از طریق قوه قضائیه اقدام نموده و بر علیه مدیون طرح شکایت نماید.

بالا بودن قیمت کارشناسی در قوانین مزایده

در صورتی که خریدار ملکی بخرد و بعد از خرید متوجه شود قیمت کارشناسی ملک مورد مزایده گران بوده است و در واقع ملک را بسیار گران خریده است می تواند از کارشناس شکایت کند.

مسئله اصلی در اینجا این است که خریدار باید اثبات کند مغبون شده است. یعنی قیمت کارشناسی بسیار بالا بوده است و او نیز در هنگام خرید از قیمت واقعی ملک کاملا بی خبر بوده است.

منتها در صورتی که خریدار بتواند از طریق فسخ یا هر نوع اقدام اجرایی دیگر قرارداد را برگرداند و ثمن پرداختی خود را دریافت کند، احتمالا خسارت خاصی نخواهد گرفت، کارشناس در صورتی محکوم خواهد شد که هیچ راهی برای جبران خسارت خریدار نباشد.

پایین بودن متراژ کارشناسی ملک در قوانین مزایده

در مورد متراژ اولا تشریفاتی رعایت می‌شود، به عنوان مثال کارشناس اداره ثبت در سند رسمی خود متراژ دقیق را ثبت و اعلام کرده است. مگر اینکه ملک فاقد سند رسمی باشد.

به طور کلی قوانین مزایده نیز تابع قوانین معاملات ملکی دیگر است اما بدیهی است که مزایده تشریفات بیشتری برای طرفین دارد و کارها باید دقیق تر انجام شوند.

کارشناس نیز موظف است متراژ را برای مزایده ملک به صورت دقیق تعیین و اعلام کند. اگر متراژ ملک پس از تحویل کمتر از متراژ اعلام شده در مزایده باشد، خریدار حق فسخ دارد و می‌تواند در صورت تمایل قرارداد حاصل از مزایده را فسخ کرده و ملک را بازپس بدهد.