فروش ملک مشاع از جنبه های گوناگون قابل بررسی است اعم از این که تفکیک شده یا نشده، مفروز فروخته شود یا مشاع و غیره. در این نوشته حالت های مختلف فروش مال مشاع را بررسی می‌کنیم.
این نوشته به قلم حجت نظری، وکیل پایه یک دادگستری تنظیم می‌گردد، نظرات خود را کامنت کنید و اگر نیاز به وکیل یا مشاوره دارید، به شبکه اجتماعی معرفی شده در همین صفحه پیام دهید.
ملک مشاع چیست
مالکیت مشاعی شکلی از مالکیت است که در آن تمام شرکا در تمام اجزای مال شریک هستند، در واقع هیچ قسمتی از ملک مشاع وجود ندارد که تمام شرکا در آن شریک نباشند. مالک مشاعی یک ملک بر خلاف مالک شش دانگ تنها حق تصرف حقوقی دارد، نه حق تصرف مادی مگر آنکه شرکا با او در انجا هر امری به توافق برسند.
حق فروش در تضاد با منع تصرف مادی نیست
بر اساس ماده 583 قانون مدنی هر یک از شرکای مال مشاعی می‌تواند بدون رضایت شرکای دیگر سهم خود را جزیی یا کلی به شخص ثالثی منتقل کند و منع تصرف مادی به این مفهوم که شریک مال مشاعی حق ندارد بدون رضایت سایرین، ملک را بسازد، تغییر و تحول دهد یا و در کل دخل و تصرفی شخصی خود را انجام دهد، منافاتی با حق انتقال قدرالسهم شریک به شخص ثالث ندارد. خلاصه اینکه اگر حق تغییر و دخل و تصرف از همه شرکا سلب شده اما حق فروش سهم خودشان برجا است. «تنظیم سند رسمی انتقال ملک مشاعی» ممکن است و قانون‌گذار نیز تصرفات حقوقی هر یک از شرکا نسبت به سهم خود را تجویز کرده است و نیز با عنایت به اینکه غیر از شریکی که قدرالسهم خود را فروخته است، دیگر شرکا تعهدی به تنظیم سند رسمی انتقال به خواهان ندارند، لذا اگر خریدار قصد طرح دعوای الزام شریک به انجام تعهد را دارد طرح دعوا صرفاً به طرفیت شریکی که قدرالسهم خود را واگذار کرده است، امکان پذیر است.
تفکیک ملک بر اساس توافق
چنانچه شریک مال مشاع، قبل از فروش قدرالسهم خود، قطعه‌بندی ملک را بر اساس توافق با مالکان انجام داده باشد، انتقال هر قطعه به صورت جداگانه با لحاظ اوضاع و احوال و عرف حاکم بر قضیه به عنوان مفروز التصرف صورت می‌گیرد به گونه‌ای که دیگر شرکا اساساً نسبت به قطعه تحت تصرف وی ادعای مالکیت ندارند و توافق نیز بر همین مبنا بوده است.
فروش ملک مشاع به صورت مفروز
اما اگر به فرض، قطعه‌بندی بدون توافق مالکان انجام شده باشد و یکی از ایشان قطعه‌ای را که معادل قدرالسهم مشاعی وی بوده است به صورت مفروز منتقل کند(یعنی دقیقا مشخص کند کدام قسمت از ملک مشاع را فروخته است)، با لحاظ آنکه مالکیت وی به صورت مشاعی مسلم بوده و اراده طرفین نیز بر انتقال قدرالسهم وی صورت گرفته است آیا این انتقال غیر نافذ است و اجازه سایر شرکا را نیاز دارد؟!
این نوع از انتقال خللی در صحت معامله به وجود نمی‌آورد چه اینکه سهم شریک از لحاظ مادی تمام مال و از لحاظ حقوقی حصه معینی است و تصرف حقوقی شریک در سهم اختصاصی خود مستلزم تصرف در سهم دیگران نیست.
هرچند مشاعی بودن مبیع، ممکن است برای خریدار نوعی عیب تلقی شود و خیار فسخ به همراه داشته باشد. یعنی معامله صحیح است اما خریدار در صورت ناآگاهی از این موضوع، حق فسخ خواهد داشت.
از جنبه دیگر اگر سایر شرکای مشاعی به فروش ملک به صورت مفروز در حالی که در این زمینه میان شرکا توافقی صورت نگرفته است، اعتراض داشته باشند، این معامله غیر نافذ است. پس اگر ملک مشاع می‌خرید باید متوجه باشید که کسانی با شما شریک هستند یا باید صورت مجلس تفکیکی محکمی میان شرکا برقرار باشد.
