می‌توان این ویدئوی آموزشی را از این لینک با کیفیت دلخواه دانلود نمود: نحوه محاسبه اجاره بها از روی قیمت فروش ملک

بازار مصرف و بازار سرمایه

برخی از انواع بازار مربوط به اقلام مصرفی مردم و تامین نیازهای آنان است. در این نوع از کالا مهم است که نسبت عرضه و تقاضا چگونه است و مهمترین عامل تعیین کننده قیمت نیز همین است. مثلا در بازار نان، ماست، انواع خوراکی و انواع پوشاک فصلی و مانند آن وضعیت تقریبا همین است.

در مورد برخی از کالاها اوضاع متفاوت است. مثلا ارزهای خارجی، بورس، طلا و فلزات گرانبها، مسکن و اقلامی مثل آن در حقیقت دارایی های غیرنقدی محسوب می‌شوند و نه کالای مصرفی. ویژگی این نوع از بازارهای معاملاتی این است که سرمایه گذاران برای حفظ ارزش دارایی خود به آن وارد می‌شوند.

اجاره یا همان Rent مطرح شده در فرمول فوق الذکر یکی از اساسی ترین کالاهای مصرفی است چرا که بسیاری از مردم به آن احتیاج دارند و همزمان هیچکس برای سرمایه گذاری ملک دیگران را اجاره نمی‌کند.

در حالی که قیمت فروش یا Price مسکن، عضو ثابت سبدهای سرمایه گذاری در ایران و جهان است. بدانید که به صورت دقیق و علمی هرگز این دو شاخص مهم اقتصادی نمی‌توانند بر هم اثر مستقیم بگذارند. به عبارت دقیق تر اساسا چیزی به نام فرمول محاسبه اجاره بها از روی قیمت فروش مسکن وجود ندارد.

اهمیت نسبت اجاره بها به قیمت فروش مسکن چیست

در بیشتر محله های ایران، اگر عدد حاصل از تقسیم قیمت فروش ملک بر ارزش رهن ملک 5 باشد. ملک کاملا خوش قیمت است و استعداد خوبی برای رشد قیمت دارد. اگر این عدد 4 باشد، ملک زیر قیمت واقعی خود بوده و کاملا مناسب خرید و سرمایه گذاری است. اگر عدد حاصل 6 باشد ملک تقریبا عادی است و هرچه عدد بالا تر برود، حباب قیمت ملک بیشتر می‌شود.

نسبت فرمول محاسبه اجاره بها و قیمت ملک

بزرگ شدن حباب ملک می‌تواند دو نتیجه احتمالی را در بر داشته باشد. کاهش قیمت مسکن در صورتی که دولت و بازار بتواند عرضه را در بخش اجاره مسکن افزایش دهد یا رشد قیمت اجاره بها در صورتی که عرضه مسکن نسبت به تقاضای اجاره کم باشد. اتفاقی که در کشور ما متداول است.

در واقع بر خلاف بسیاری از کشورها ما با بالارفتن عدد P/R باید منتظر رشد قیمت اجاره باشیم تا سقوط قیمت مسکن، موضوعی که اخبار و تحلیل گران اقتصادی کمتر به آن اشاره می‌کنند.

محاسبه منطقه ای و محله ای اجاره بها

با توجه به دو ویژگی مهم بازار اجاره مسکن، اینکه مسکن کالای مصرفی است و دیگری اینکه مسکن با توجه به نظر مصرف کننده و نیاز او اجاره می‌رود به این نتیجه می‌رسیم که با توجه به استقبال مستاجران از سکونت در یک محله خاص می‌توانیم برای آن محله یا منطقه فرمول محاسبه اجاره بها اختصاصی و محله ای داشته باشیم.

فرضا در محله که شما زندگی می‌کنید ممکن است چندین ملک به یک ششم قیمت فروش، رهن داده شود. می‌توانید با توجه به آن املاک بگویید که فرمول محاسبه اجاره بها در محله ما یک ششم قیمت فروش است. برای همین است که اکثر مردم برای تعیین قیمت اجاره بهای ملک خود به دفاتر املاک محله ای مراجعه می‌کنند و نه فرمول های ریاضی که مورد تایید قانون گذاران است.