شروط مهم معامله وکالتی ملک

معامله وکالتی ملک شروط مهمی دارد. از جمله تعیین تکلیف دقیق اختیارات وکیل و موکل، انعقاد حقیقی عقد خارج لازم، تنظیم متن وکالت نامه بر اساس توافقات مابین دو طرف و نهایتا نسبت وکیل و موکل با مالک سند رسمی ملک یا اولین سند عادی تنظیم شده.

من سعید زمانی، کارشناس املاک هستم. در صورت تمایل می‌توانید از طریق شبکه اجتماعی معرفی شده در این صفحه با من گفت و گو کنید یا از ما برای همراهی در جلسات قرارداد خود دعوت نمایید.

ضرورت های معامله وکالتی ملک

اساسا به دو دلیل کلی ممکن است یک ملک به صورت وکالتی از طرف فروشنده به خریدار منتقل شود. اولین دلیل این است که خریدار دلال ملکی و سرمایه گذار است و نیاز دارد که با سرعت بالایی ملک را به خود و سپس به دیگری انتقال دهد.

دومین دلیل عمده معامله وکالتی ملک این است که اساسا ملک سند رسمی ندارد یا به هر دلیلی نمی‌توان سند رسمی ملک را به خریدار منتقل کرد، مثلا ملک به علت وام و بدهی در رهن بانک یا نهاد مالی دیگری است.

عقد خارج لازم چرا مهم است

بهترین نوع معامله وکالتی ملک تنظیم وکالت نامه بلاعزل است. وکالت نامه یک قرارداد جایز است و نیاز دارد در کنار خود یک قرارداد لازم داشته باشد تا تقویت شد. واجب می‌دانم توضیح کوچکی درباره قرارداد لازم و جایز برای شما یادآوری کنم.

طبق ماده 185 و 186 قانون مدنی، عقد لازم آن است که هیچ یک از طرفین معامله حق فسخ آن را نداشته باشد مگر در موارد معینه و عقد جایز آن است که هر یک از طرفین بتواند هر وقتی بخواهد فسخ کند.

مبایعه نامه، قرارداد مشارکت، پیمانکاری در ساخت، معاوضه و برخی از انواع صلح نامه قرارداد لازم محسوب می‌شود که به کمک آنها می‌توان عقد جایز وکالت نامه را استحکام بخشید.

اساسا معامله وکالتی ملک بدون وجود یک سند عادی اعتبار کافی را ندارد.یعنی در صورت فوت موکل یا در صورتی که موکل قصد داشته باشد وکالت نامه را باطل کند، مرجع قضایی از وکیل انتظار دارد، مبایعه نامه یا هر سند عادی (غیر رسمی) دیگری که دارد برای اثبات مالکیت خود ارائه دهد.

عبارات مهم وکالت بلاعزل

وکیل حق فروش مورد وکالت به غیر را از خود سلب و ساقط نمود. این دیگر از بدیهیات است با این همه یک روش کلاهبرداری مرسوم است. یعنی کسی که ضمن عقد خارج لازم وکالت می‌دهد، دیگر حق فروش ملک به کس دیگری را ندارد. با این همه چون سند دارد، دست به این رفتار هم می‌زند که مجرمانه است.

وکیل حق توکیل به غیر دارد. یعنی وکیل می‌تواند این وکالت نامه بلاعزل را به فرد دیگری انتقال دهد.

موکل ضمن عقد خارج لازم (همان که گفتم قرارداد دیگر) حق عزل وکیل را از خود سلب و ساقط نمود. این جمله اساسی وکالت نامه های بلاعزل است.

وکیل حق دریافت ثمن و انجام امور اداری و بانکی را دارد.

وکیل حق اجاره دادن، فروش و انتقال سند رسمی ملک به خود و دیگری را دارد.

شاید جمله مهم دیگری نیز در این زمینه باشد که من تلاش کردم، مهمترین موارد آن را با شما در میان بگذارم.

سند رسمی کجاست

سوال مهم در معاملات وکالتی همین است، حالا سند رسمی کجا و به نام چه کسی است؟ آیا ملک سند دارد یا خیر؟ آیا مدعی دیگری دارد یا خیر؟

می‌توانید برای فهمیدن این مسئله پلاک ثبتی ملک را از اداره ثبت استعلام کنید. همواره تلاش کنید هرچه زودتر با وکالت خود سند رسمی تنظیم کنید.

زنجیره مدارک تا مالک سند رسمی

معمولا همه کسانی که قصد خرید ملک بدون سند رسمی دارند. با این جمله از فروشنده روبرو می‌شوند که حالا شما بخرید، ما مدارک را هم در جلسه بعدی می‌آوریم. در حالی که مدارک زنجیره‌ای گم شده یا اصلا وجود ندارد! به این حرف بها ندهید و تا مدارک را ندیده‌اید، هیچ پولی نپردازید.

در معامله وکالتی ملک اگر زنجیره مدارک اعم از وکالت نامه و مبایعه نامه تا مالک سند رسمی، وجود نداشته باشد در محاکم قضایی نمی‌توانید مالکیت خود را اثبات کنید و شاید هرگز نتوانید برای خودتان سند رسمی دریافت کنید.