شرایط پرداخت در پیش خرید باید به گونه ای باشد که دو مسئله مهم را به خوبی پوشش دهد. تامین مالی سازنده ملک و دیگری تناسب پیشرفت کار با مبالغ پرداختی پیش خریدار ملک
سعید زمانی هستم، کارشناس املاک در صورت تمایل می‌توانید کامنت بگذارید یا در شبکه اجتماعی معرفی شده در همین صفحه با من بحث و گفتگو کنید.
پیش فروش برای سازنده محبوب نیست
بسیاری از سازندگان حرفه‌ای آپارتمان هرگز خانه غیر تکمیل را نمی‌فروشند مگر این که برای تامین بودجه ساخت و ساز مجبور به پیش فروش باشند. این سازندگان می‌دانند که اقدام به پیش‌فروش یعنی سهیم شدن سود ساخت خانه با دیگران. این را با یک مثال توضیح می‌دهم. فرض کنید در فروردین سال 1401 در محله مجیدیه تهران یک ملک کلنگی خریده و شروع به ساخت کرده‌اید که قیمت آن متری 60 میلیون تومان بوده است. این ملک را در خرداد ماه به قیمت روز یعنی متری 50 میلیون تومان پیش فروش می‌کنید. حالا بهمن ماه است. آپارتمان نوساز در این محله 70 میلیون تومان قیمت گذاری می‌شود. این در حالی است که اگر تا خرداد 1402 صبر می‌کردید و ملک را نوساز و تکمیل می‌فروختید، چیزی حدود متری 80 میلیون تومان قیمت پیدا می‌کرد. این یعنی با یک قرارداد پیش فروش ملک 80 میلیونی را 50 میلیون تومان فروخته اید. پس به خصوص در شرایط تورمی، مثل شرایط امروز کشور ما، پیش فروش اصلا به صرفه نیست. مگر برای تامین بودجه. مهمترین دلیل خطرناک بودن پیش فروش برای خریداران نیز همین است، وقتی یک معامله به سود دو طرف نباشد، همواره معامله‌ای خطرناک است!
این مسئله را به این دلیل شرح دادم که بدانیم پرداخت های به موقع پیش خریدار تا چه حد برای سازنده مهم و اثر گذار است.
انواع قرارداد پیش فروش آپارتمان
در سال 1389 یک قانون روشن برای پیش فروش ساختمان در مجلس تصویب شده است. طبق این قانون تنها دفاتر اسناد رسمی صلاحیت انعقاد قرارداد پیش فروش ساختمان را دارند. (ماده 3) در این زمینه دو موضوع مهم به صراحت در متن قانون ذکر شده است. سازنده حق فسخ دارد. اگر پیش خریدار اقساط را در موعد مقرر پرداخت نکند، سازنده بایستی مراتب را به صورت کتبی به دفترخانه محل تنظیم سند اعلام کند. دفترخانه ظرف یک هفته به خریدار اعلام می‌کند که باید قسط خود را پرداخت کند و اگر این مهم تا یک ماه انجام نشد، سازنده حق فسخ قرارداد را دارد. (ماده 16)
نکته مهم دیگر اینکه طرفین قرارداد باید پرداخت دست کم 10 درصد از قیمت ملک را برای تنظیم رسمی سند ملک نوساز در دفترخانه نگه دارند. (ماده 11)
اما در بسیاری از موارد، پیش فروش خانه ها به صورت رسمی انجام نمی‌شود و طرفین روی سند عادی (مبایعه نامه یا پیش فروش سه برگی یا قرارداد تعاونی) با یکدیگر معامله می‌کنند. من پیشنهاد می‌کنم در این قرارداد نیز تمام شرایط قانون پیش فروش از جمله حق فسخ، جریمه روزانه متناسب با نرخ تورم (دو برابر اجاره یا بیشتر) و نگه داشتن 5 تا 10 درصد برای انتقال سند را رعایت کنید.
از نگاه پیش خریدار ملک
حالا از سوی دیگر با نگاه مشتری یا خریدار به موضوع پیش‌خرید نگاه کنیم. چگونه یک عملیات پیش‌خرید می‌تواند پرداخت‌های امنی داشته باشد. در این مورد هم پیشنهاد می‌کنم برای هر پرداخت هم تاریخ و هم تعهد معین کنید. یعنی اینکه در قبال پرداخت خود بتوانید به عدم انجام تعهد سازنده نیز اعتراض کنید.
نیاز نیست لزوما چک بکشید، اساسا خرید خانه آنقدر که فکر می‌کنید نیاز به چک بازی ندارد. تعهد پرداخت به همان اندازه اعتبار دارد. اما عرف چیست؟ معمولا کسی ملک خود را با زیر پنجاه درصد پرداخت اولیه به فروش نمی‌رساند. پس پای قرارداد پنجاه درصد را بپردازید. من همواره توصیه می‌کنم ملکی را پیش خرید کنید که دست کم نیمی از کار اجرایی آن به اتمام رسیده مثلا فونداسیون، ستون ها و سقف برخی از طبقات اجرا شده است، در این صورت ریسک کار به صورت کلی کاهش پیدا می‌کند، اما اگر از روی خاک پیش خرید می‌کنید، تلاش کنید مطابق با مصوبه مجلس شورای اسلامی، قرارداد پیش فروش محضری داشته باشد و در صورت امکان قدرالسهم خود از ملک را نیز به صورت قطعی سند بزنید.
شرایط پرداخت در پیش خرید آپارتمان
پیشنهاد می‌کنم برای خرید ملک از روی خاک این طور عمل کنید:
۳۰ درصد پای قرارداد (بهتر است محضری باشد)
۲۰ درصد پس از تکمیل سقف اول
۳۰ درصد پس از اتمام گچ کاری
۱۰ درصد تحویل کلید به پیش خریدار
۱۰ درصد انتقال سند رسمی در دفترخانه
البته همانطوری که عرض شد، من پیش خرید ساختمان از روی خاک را یک سرمایه گذاری پر ریسک می‌دانم.
برای خرید آپارتمانی که سقف طبقه اول آن زده شده است:
۵۰ درصد پای قرارداد (اگر محضری باشد خوب است اما عرف این است که سند عادی می‌نویسند)
۳۰ درصد پس از اتمام گچ کاری
۱۰ درصد تحویل کلید به پیش خریدار
۱۰ درصد نیز در هنگام انتقال سند رسمی در دفترخانه
این نوع پیش‌خرید خطر کمتری دارد چون سازنده بیشتر مخارج را انجام داده است. می‌توان گفت برای کلاهبرداری دیر شده است. باید در قرارداد تاکید کنید که این پیشرفت فیزیکی شرط اساسی برای پرداخت قسط مرتبط در موعد معین است و برای اثبات این کار نیز سه راهکار دارید. اول اینکه یک داور مرضی الطرفین بگذارید که رای دهد با توجه به پیشرفت فیزیکی کار، خریدار موظف به پرداخت قسط مربوطه هست یا نیست. دومی اینکه به عنوان خریدار به شورای حل اختلاف قوه قضائیه مراجعه کرده و درخواست تامین دلیل کنید تا کارشناس ثبت کند که وضعیت ملک در چه مرحله ای است. سومین راهکار نیز پیشنهاد ماده 12 قانون پیش خرید است: « درصورتی که عملیات ساختمانی متناسب با مفاد قرارداد پیشرفت‌نداشته باشد، پیش‌خریدار می‌تواند پرداخت اقساط را منوط به ارائه تأییدیه مهندس ناظر مبنی بر تحقق پیشرفت از سوی پیش‌فروشنده نماید و مهندس ناظر مکلف است به تقاضای هریک از طرفین ظرف یک‌ماه گزارش پیشرفت کار را ارائه نماید.»
هر کدام از این سه روش را که درباره آن توافق کردید، می‌توانید در متن قرارداد پیش خرید نیز ذکر بفرمایید.
