سوء استفاده همسایه از مشاعات یکی از مسائلی است که بسیاری از ایرانیان با آن رو به رو هستند. در این نوشته روش برخورد قانونی با این مشکل را با هم بررسی می‌کنیم.
حجت نظری هستم وکیل دادگستری، کامنت شما برای من محترم است. در ضمن برای ارتباط با من کافی است به شبکه اجتماعی معرفی شده در همین صفحه پیام بدهید.
ابتدا ویدئوی آموزشی من در زمینه سوء استفاده همسایه از مشاعات را تماشا کنید تا در بخش نوشتاری این مقاله توضیحاتی را به شما ارائه کنم.
می‌توانید این فایل ویدئویی را با کیفیت و حجم دلخواه خود از این لینک دانلود بفرمایید.
تعریف قانون از تصرف مجاز در مشاعات
همان طور که پیش از این در سایت ملک شناسی برای شما گفته ایم، قانون مرجع ما در زمینه مالکیت منازل مسکونی قانون تملک آپارتمان‌ها مصوب سال 1343 است. که همچنان قدرتمند و با چند اصلاحیه و آیین نامه اجرایی هیات وزیران به عنوان قانون مرجع در زمینه تعیین تکلیف املاک و قسمت های اختصاصی و اشتراکی آن ها کاربرد دارد.
ماده یک این قانون می‌گوید: « مالکیت در آپارتمان‌های مختلف و محل‌های پیشه و سکنای یک ساختمان شامل دو قسمت است. مالکیت قسمت‌های اختصاصی و مالکیت قسمت‌های مشترک. »
ما این روزها قسمت مشترک ملک را مشاعات می‌نامیم.
این قانون در ماده دو خود تعریف روشنی از مشاعات ارائه کرده است: « قسمت‌های مشترک مذکور در این قانون عبارت از قسمت‌هایی از ساختمان است که حق استفاده از آن منحصر به یک یا چند آپارتمان یا محل‌پیشه مخصوص نبوده و به کلیه مالکین به نسبت قسمت اختصاصی آنها تعلق می‌گیرد به طور کلی قسمت‌هایی که برای استفاده اختصاصی تشخیص داده نشده است یا در اسناد مالکیت ملک اختصاصی یک یا چند نفر از مالکین تلقی نشده از قسمت‌های مشترک محسوب می‌شود مگر آن که تعلق آن به قسمت‌معینی بر طبق عرف و عادت محل مورد تردید نباشد. »
همین دو ماده قانونی به روشنی تکلیف بهره برداری از مشاعات را روشن می‌کند. مشاعات یعنی قسمت های مشترک ساختمان که متعلق به یک واحد خاص نیست. به عنوان مثال راه پله، زیر پله، پشت بام و غیره.
البته گاهی اوقات و به خصوص در خانه های قدیمی، تکلیف مشاعات روشن نیست. یعنی تمام محیط خانه اعم از پارکینگ ها و بام و رمپ و راه پله میان همه مالکان اشتراکی است. در این موارد لازم است که برای تعیین تکلیف جای پارک همسایگان و سایر موارد اختلافی، تقسیم نامه نوشته شود.
بعضا محیط هایی مانند سالن ورزشی یا استخر نیز در ساختمان های لاکچری وجود دارد که لازم است همسایگان آن را به صورت عادلانه با هم به اشتراک بگذارند.
برخورد قانونی با سوء استفاده همسایه از مشاعات
فرض کنید یکی از همسایه بدون اجازه سایرین از مشاعات استفاده شخصی کند، بدون آن که هیچ قراردادی میان ساکنان منعقد شده باشد. مثلا زیر پله یا قسمتی از پارکینگ را برای خود تبدیل به مغازه نماید یا به درب پشت بام قفل مخصوص خود را بزند و به دیگران اجازه استفاده ندهد، یا روی پشت بام برای خود انباری بسازد.
در موارد سوء استفاده همسایه از مشاعات شما یک راهکار قانونی دارید که مثل همیشه آخرین راهکار است و پیش از آن باید از انواع روش های مذاکره و مداخله دوستانه استفاده کرده باشید. این راهکار شکایت از همسایه تحت عنوان تصرف غیرقانونی یا عدوانی در مشاعات است.
این موضوع مهمی است که شما به عنوان همسایه حق دارید از همسایه خود مثلا برای تجاری کردن پارکینگ شکایت کیفری تصرف عدوانی انجام دهید. چرا که می‌تواند برای او دردسر بزرگی ایجاد کند و احکام کیفری به هیچ عنوان و برای هیچ کس شوخی بردار نیست.
جهت شکایت برای سوء استفاده همسایه از مشاعات ابتدا باید به شورای حل اختلاف نزدیک به ملک مراجعه کرده، مراتب را اطلاع دهید و برای تامین دلیل درخواست کارشناسی ثبت کنید. کارشناس برای مراجع قضایی گزارش تهیه کرده و تکلیف تصرف مشاعات را روشن می‌کند.
در عین حال همراه داشتن شاهدان، اسناد مالکیت و نیز همراه کردن سایر مالکین برای این شکایت نیز به شما کمک خواهد کرد.
رویه قضایی نشان می‌دهد، که ثبت، دادخواست و پیگیری این شکایت از لحاظ قانونی سخت و دشوار نیست و زحمت آن به نسبت حفظ نظم و امنیت ساختمان محل زندگی شما زیاد نیست.
پس از تشکیل جلسه اولیه در شورای حل اختلاف، اگر میان طرفین دعوا تراضی و توافقی انجام شد که چه بهتر، اگر نشد پرونده به دادگاه ارجاع داده می‌شود و در آنجا مطابق قانون با فرد خاطی که احتمالا متجاوز به مشاعات است، برخورد خواهد شد.
