چگونه سال ساخت یک آپارتمان را تشخیص دهیم
تشخیص سن آپارتمان به 3 روش کلی قابل انجام است. بررسی اسناد و مدارک که مهمترین آنها پروانه ساخت و پایان کار ساختمان است. بررسی تاریخ نصب کنتورهای آب و گاز و برق و نهایتا بررسی قدمت مصالح ساختمانی که در ملک به کار گرفته شده است.
تعیین سن آپارتمان از جمله مواردی است که ابهامات زیادی دارد. برای تشخیص سن آپارتمان به صورت دقیق چند فاکتور متفاوت وجود دارد.
در این ویدئوی آموزشی، من سعید زمانی، کارشناس املاک روش های تشخیص سن آپارتمان را برای شما توضیح می‌دهم و امیدوارم به کمک آن بتوانید ملک مطلوب خود را پیدا کنید.
در صورت تمایل می‌توانید این ویدئو آموزشی را با حجم و کیفیت دلخواه خود دانلود کنید:
می‌توانید در خرید و فروش ملک از ملک شناسی کمک بگیرید تا هم در اتاق قرارداد کنار شما باشد و هم ملک مورد خرید یا مورد فروش شما را تعیین قیمت دقیق نماید. به لینک زیر رجوع کنید:
روش اول تشخیص سن آپارتمان: بررسی اسناد و مدارک
پروانه ساخت
تاریخ صدور پروانه ساخت در حالت عادی نسبت معقولی با سن ساختمان دارد. مثلا در مورد یک ملک 4 طبقه تک واحدی که هر واحد آن 70 متر است. قاعدتا باید بین تاریخ صدور پروانه تا زمان استفاده از ملک، بین 12 ماه تا 18 ماه فاصله باشد.
بدیهی است که اگر ساختمان یک ملک 5 طبقه دو واحدی باشد. بایستی بین تاریخ صدور پروانه ساخت تا زمان بهره برداری از ساختمان بین 22 ماه تا 30 ماه فاصله زمانی باشد.
به همین ترتیب هرچقدر ساختمان بزرگ تر شود، زمان بیشتر است مثلا در مورد یک برج 15 طبقه مسکونی شاید نشود به هیچ عنوان تشخیص سن آپارتمان از روی تاریخ صدور پروانه ساخت را یک روش مفید دانست.
اما با این وجود تاریخ صدور پروانه ساخت مرجع تشخیص سن آپارتمان برای اهدای انواع وام بانکی است، به خصوص وام اوراق تسه مسکن که متداول ترین وام برای خرید آپارتمان میباشد.
گواهی پایان کار ساختمان
درست این است که تاریخ صدور گواهی پایان کار همان سن دقیق ملک باشد و نهایتا یک یا دو سال تفاوت داشته باشد. اما در بسیاری از شهرها به خصوص در تهران، ساختمان‌هایی می‌بینیم که گواهی پایان کار آنها 10 تا 15 سال بعد از به کارگیری ملک صادر شده است.
دلیل این تاخیر عجیب در صدور پایان کار ممکن است موارد بی شماری مثل تخلفات ساختمانی، تاخیر در مراحل اداری و غیره باشد که این کار تشخیص سن آپارتمان از روی گواهی پایان کار را برای شما سخت می‌کند.
سند رسمی
تاریخ سند رسمی نیز معیار خوبی برای تشخیص سن آپارتمان نیست. چرا که همیشه سند ملک پس از صدور پایان کار ساختمان و صورت مجلس تفکیکی صادر می‌شود و همان ایرادات تاریخ گواهی پایان کار ساختمان به تاریخ سند نیز وارد است.
بنچاق و صورت مجلس تفکیکی
این اسناد در بسیاری از موارد حائز ارزش و اهمیت هستند مثلا به طور دقیق می‌توان از روی بنچاق امکانات و انشعابات و آدرس و شماره واحد ملک را تعیین نمود، این به خصوص در مورد ملک های قدیمی مثل زمین یا حتی ساختمان هایی که سند دفترچه ای دارند، مهم است.
صورت مجلس تفکیکی نیز سندی است که اداره ثبت صادر می‌کند تا تکلیف مالکیت فضاهای اختصاصی و مشترک (مشاع) ساختمان را تعیین نماید. اما این 2 سند به کار تشخیص سن آپارتمان نمی‌آید.
روش دوم تشخیص سن آپارتمان: بررسی تاریخ نصب کنتورها
برای تشخیص سن آپارتمان و ساختمان، یک راه حرفه ای بررسی تاریخ نصب کنتورهای ملک از جمله آب و گاز و برق است. البته در ساختمان های خیلی قدیمی ممکن است کنتورها به هر دلیلی کلا تعویض شده باشند.
معمولا زمان نصب کنتور همان زمانی است که استفاده از ملک شروع شده است. این تاریخ را می‌توانید در کنتورهای مختلف، داخل صفحه کنتور یا پایین صفحه ببینید.
توصیه می‌کنم همیشه تمام کنتورها را بررسی کنید و به تاریخ یک کنتور بسنده نکنید، شاید همان یک کنتور تعویضی باشد.
روش سوم تشخیص سن آپارتمان: بررسی مصالح ساختمانی
این یکی از عهده کسی برمی‌آید که از ساختمان سر دربیاورد و چندین ملک را با سال ساخت‌های متفاوت کارشناسی و بررسی کرده باشد و در واقع روش تشخیص سن آپارتمان توسط افراد با تجربه است.
مثلا در سبک معمول معماری در شهر تهران اگر یک ساختمانی نمای سنگ مرمر سفید کوچک داشته باشد، بایستی 25 سال به بالا از زمان احداث ساختمان گذشته باشد.
اگر ملک آجر نما باشد، باید سال ساخت آن بین 20 تا 27 سال باشد، چون این نما در آن دوره شدیدا مُد بود. اگر هم نما سنگ تراورتن باشد، قاعدتا زیر 10 سال از احداث ساختمان گذشته است چون این نوع سنگ با تاکید شهرداری چند سالی است که سنگ استاندارد نما شده است. چون تراورتن هم سبک است و هم سیمان خوب به آن می‌چسبد.
همینطور مثلا پنجره پی وی سی هم از نشانه های املاکی است که کمتر از 10 سال سن دارند. معمولا پنجره هایی که بالای آن اُریب است و چارچوب پنجره آهنی است نیز مخصوص ساختمان‌های حدود 20 ساله است.
