ملک قولنامه ای را چگونه و بر اساس چه مدارکی بخریم
خرید ملک قولنامه ای یک رویه اقتصادی در کشور ماست چرا که املاک قولنامه ای سهم بزرگی در بازار املاک کشور ما دارند، املاک زیادی هستند که دولت به هر دلیلی سند رسمی به آنان اعطا نکرده است، این گونه املاک را باید با محاسبات حرفه‌ای بخریم.
من سعید زمانی، کارشناس املاک هستم. می‌توانید از طریق شبکه اجتماعی معرفی شده در این صفحه با من گفت و گو کنید یا از من برای همراهی در جلسات خود دعوت بفرمایید. در این ویدئو شرح می‌دهم که چه نکاتی را در هنگام خرید ملک قولنامه ای باید بدانید و رعایت کنیم:
می‌توانید این ویدئو را با کیفیت دلخواه خود از لینک آن دانلود بفرمایید:
چرا خرید ملک قولنامه ای ممکن و متفاوت است
اولین مسئله این است که آنچه ما به غلط قولنامه می‌نامیم، به واقع مبایعه نامه است. یعنی یک سند عادی (غیر رسمی) کاملا معتبر است که وجود آن می‌تواند مالکیت خریدار محترم را کاملا به اثبات برساند.
قولنامه یک قرارداد برای انتقال سند رسمی ملک در زمانی معین است. اما مبایعه نامه یعنی افراد ضمن توافق انتقال ملک را به صورت قانونی و کامل انجام داده اند.
در خرید ملک قولنامه ای اولا باید همه نکات اعتبار قرارداد از لحاظ شکلی و نوشتاری را بررسی نمود. در این زمینه این مطلب سایت ملک شناسی را بخوانید: هفت عنصر اصلی اعتبار مبایعه نامه
در ادامه بایستی بدانید بخش بزرگی از املاک کشور ما هنوز نقشه و ثبت رسمی ندارند برای همین است که به خصوص در استان های دور از مرکز خرید و فروش ملک با سند عادی امری متداول است.
در خرید ملک قولنامه ای خریدار همواره باید این نکته مهم را بررسی نماید که چرا ملک سند رسمی ندارد. فرضا به این دلیل که قطعه ای مشاع از یک زمین بزرگ بوده و کلا تفکیک و افراز قانونی صورت نگرفته است یا اینکه ملک هنوز ثبت رسمی نشده یا نه اساسا ملک غیرقانونی تصرف شده است.
دلیل قولنامه ای بودن ملک هرچه باشد خریدار باید کاملا بر آن تسلط پیدا کند و مطمئن شود.
تحقیقات محلی، مهمترین اقدام خریدار
در واقع من به کسی توصیه نمی‌کنم ملک بدون سند بخرد، مگر آن که ملک، مالک و محله را کاملا بشناسد و از گذشته آنان اطلاعات کافی و منطقی داشته باشد. اما گاهی نیز مجبوریم در یک محله غریبه خرید ملک قولنامه ای داشته باشیم.
در این موارد مهم است که اولا از همسایگان، دوما از کسبه محله و سوما از نهادهای قانونی منطقه مثل دهداری و شهرداری و بنیاد مسکن درباره مالکیت خود ملک و معارضان احتمالی سوال کنیم. معارض فرد یا نهادی است که به تصرف مالک فعلی اعتراض دارد.
برای این کار باید کمی در محله وقت بگذاریم و قاعدتا روز تعطیل را برای تحقیقات محلی خود انتخاب نکنیم.
سلسله مدارک تا مالک رسمی
ملکی که می‌خرید یا ثبت رسمی شده است که اکثر اوقات این اتفاق رخ داده و یا اصلا ثبت رسمی توسط دولت انجام نشده است. در هر صورت یک مالک یا متصرف اولیه برای این ملک وجود داشته است.
برای مثال مالکی که نام او در سند رسمی آمده است و وی به دلایل گوناگون ملک را وکالتی یا قولنامه ای فروخته است، یا اولین نفری که زمین را آباد کرده و برای آن نسق دریافت کرده است. نس همان سند رسمی زمان رضاشاه است که برخی از این اسناد امروزه اعتبار سند رسمی را ندارند.
در همه حالات فوق الذکر شما باید جهت خرید ملک قولنامه ای تمامی وکالتنامه ها یا قولنامه های صادر شده تا مالک اول را داشته باشید. چرا؟ چون از نظر محاکم قضایی تنها کسی مالک است که بتواند سلسله اسناد و مدارک را به دادگاه ارائه دهد.
پس اگر کسی به شما گفت که اسناد را میاورم، دست برادرم است، در اختیار من نیست یا هر چیزی مثل آن، کافی است که تا وقتی تمام مدارک را نیاورده مبلغی به او پرداخت نکنید.
