آینده بازار مسکن و اساسا پیش بینی بازارهای مالی امری نیست که با نگاه علمی و کارشناسی بتوان به سادگی درباره آن اظهار نظر کرد. اما در این نوشته سناریوهای احتمالی بازار مسکن در سه ماهه بهار را مورد بررسی قرار داده ایم.
من سعید زمانی کارشناس املاک هستم، از طریق شبکه های اجتماعی معرفی شده در این صفحه می‌توانید با من چَت کنید.
سوابق ما در شناخت آینده بازار مسکن
این نوشته در روز سوم فروردین ماه سال ۱۴۰۲ در سایت ملک شناسی نگارش شده است و درباره بازار رهن و اجاره و نیز بازار خرید و فروش ملک صحبت می‌کند. پیش از هر چیز از شما می‌خواهم این نوشته را برای عزیزان خود ارسال کنید.
صحبت را از اینجا شروع می‌کنم که من به عنوان کارشناس املاک صلاحیت کافی دارم که بر اساس گفته‌های من تصمیم‌گیری ملکی داشته باشید زیرا پیش از این بارها توصیه های صحیح به مخاطبان خود ارائه کرده‌ام. از جمله در نوشته خود در مهرماه سال گذشته درباره سناریوهای احتمالی آینده بازار مسکن پیش بینی دقیقی داشتم که بعدا بارها به آن استناد شد و شاهد صحت مطالب مطرح شده در آن نوشته بودیم.
از دیگر توصیه‌های دقیق من، توصیه به اجاره نشینان درباره افزایش قیمت شدید اجاره بها در نوروز سال گذشته و نیز پیش بینی درصدهای رشد قیمت در سال‌های پیش از آن بود. لازم است تاکید کنم که من از نوشتن مطالب منفی هیچ لذتی نمی‌برم و فقط تامین منافع شما را در نظر دارم.
بانک مرکزی جمهوری اسلامی ایران، مرجع رسمی است که قرار است اطلاعات مهم درباره تغییرات قیمت مسکن را در اختیار مردم و فعالان اقتصادی قرار دهد، اگرچه این نهاد در سه ماه پایانی سال 1401 در این زمینه سکوت اختیار کرد اما از قیمت گذاری سایت های آگهی و اطلاعات میدانی ما از بازار املاک روشن است که رشد قیمت در مناطق پرطرفدار شهرهای بزرگ در 6 ماه دوم سال 1401 دست کم صد در صد بوده است.
آینده بازار مسکن در زمینه رهن و اجاره
من برای انواع املاک به خصوص در بازار ملک مسکونی رشد شدید قیمت اجاره بها پیش بینی می‌کنم که شاید تا دو و نیم برابر باشد. یعنی اگر ملکی را چهارصد میلیون تومان رهن کرده‌اید ابتدای تابستان ممکن است تا ۹۰۰ میلیون تومان به رهن گذاشته شود. با توجه به این مسئله پیشنهاد کاربردی این است که هرچه زودتر اجاره‌نامه ملک خود را تمدید کنید یا محل جدید اجاره را پیدا کنید.
در این زمینه سال‌ها است که پیشنهاد می‌کنم خرید ملک در حاشیه شهر از اجاره نشینی در مناطق شمالی و مرکز شهر بهتر است. به خصوص در تهران، ای بسا با خرید مرحله به مرحله می‌توانیم در جای خوب شهر در بلند مدت خانه‌دار شویم. یعنی قدم به قدم ملکی که داریم به ملک بهتری ارتقا دهیم.
آینده بازار مسکن در بازار خرید و فروش املاک
سناریو اول که احتمال ۵ درصدی دارد این که دولت مذاکرات سیاسی و بین المللی خود را وارد فاز کاملا متفاوت کرده و بتواند درآمدهای خود را افزایش دهد و از این طریق بازارهای مالی را با روش سرکوب قیمتی که از نظر من سیاست‌گذاری اقتصادی اشتباهی است، کنترل کند.
دومین سناریوی احتمالی این است که دولت بتواند با ادامه دادن مذاکرات و سرکوب قیمت ارز، بازار مسکن را هم متعادل نگه دارد. (دارم فقط از بازار سه ماهه بهار ۱۴۰۲ صحبت می‌کنم) من به این سناریو احتمال ۲۰ درصدی می‌دهم.
اما سناریوی سوم این است که دولت بعد از فروردین دوباره کنترل بازار ارز، طلا و مسکن را از دست بدهد احتمال این سناریو ۷۵ درصد است، در نتیجه شاهد رشد مجدد قیمت مسکن و سایر دارایی‌ها خواهیم بود.
نحوه عملکرد صحیح در سه ماه آینده بازار مسکن
یکم- اگر خریدار مسکن هستید و پول نقد دارید، هر چه سریع‌تر حتی در نوروز، خرید خود را انجام دهید.
دوم- اگر خریدار مسکن هستید و ارز خارجی دارید، دلار، یورو، تِتِر و غیره، در این صورت می‌توانید با عجله کمتر عمل کنید، اما باز هم احتمالا از تبدیل ارز به ملک سود خواهید کرد، به طور کلی توصیه می‌کنم به سراغ محله‌ها و شهرهایی بروید که نسبت ارزش اجاره به فروش بالاست.(رهن دست کم یک ششم قیمت فروش است یا بیشتر)
سوم- اگر قصد تبدیل ملک به ملک دارید، به خاطر نوسان بالا باید سریع خرید کنید. ملک خود را به فروش بگذارید، به خریداران بازدید دهید و همزمان بر دیدن املاک مناسب خرید تمرکز کنید و در محله مورد نظر، همه املاک را بررسی کنید. قبل از فروش دو سه کاندید خوب برای خرید داشته باشید و شجاعانه ملک خود را بفروشید و یکی از آن دو سه ملک مورد پسند را بخرید.
به هرحال برای خرید و فروش ملک باید کمی ریسک کرد، تا پول دست شما نباشد، خرید ملک نشدنی است. پس من دیدگاه هایی مثل من نمی‌فروشم و اول باید بخرم و این رفتارهای عجیب غیر اقتصادی را کنار بگذارید، آدم‌های بیش از حد محتاط معمولا بیش از بقیه آسیب اقتصادی می‌خورند.
چهارم- اگر در سه ماه آینده بازار مسکن ایران مجبور به فروش ملک هستید، به نظر من به سرعت باقیمانده پول خود را به ملک تبدیل کنید یا پول را به بازاری ببرید که حتی از ملک هم پر سود تر است و در آن تخصص دارید. گاهی یک فعال اقتصادی از رب گوجه یا گوشت گوسفند بیشتر از ملک پول درمیاورد!
اگر هم قصد دارید ملک و آپارتمان خود را نقد کرده و مدتی ارز و طلا یا ریال نگه دارید، من پیشنهاد می‌دهم تا اواخر خردادماه دست نگه دارید و ملک خود را نفروشید.
