دریافت پایان کار جدید برای خرید و فروش ملک، موضوعی که گاهی دردسر ساز می‌شود و مراحل اداری و مشکلاتی دارد که برای فروشنده غیرقابل پیش‌بینی است. مثلا تعهد دادن درباره کاری که مسئولیت آن با همسایه شماست!
در این پست درباره پایان کار جدید ملک صحبت می‌کنیم. یعنی وقتی بعد از سال‌ها داریم خانه خود را می‌فروشیم و تاریخ اعتبار پایان کار اولیه ما به پایان رسیده است. بدیهی است که مراحل و روند دریافت پایان کار اولیه ملک نوساز راه و روش دیگری دارد.
من سعید زمانی هستم، کارشناس املاک، برای من کامنت بگذارید و اگر سوالی دارید، به شبکه اجتماعی معرفی شده در همین صفحه پیام دهید.
برای فروش ملک و نوشتن مبایعه نامه در دفاتر املاک مشکلی ندارید و این کار به آسانی انجام می‌شود اما مشکل اصلی در این زمینه جایی که قرار است سند رسمی ملک را در دفترخانه به خریدار محترم منتقل نمایید.
قانون تسهیل تنظیم اسناد در دفاتر رسمی
پیش از هر چیز پیشنهاد می‌کنم قانون تسهیل تنظیم اسناد رسمی که در بازار املاک به قانون تسهیل مشهور است، در سایت نهاد قانون گزار بخوانید، همچنین اگر اطلاعات بیشتری نیاز دارید می‌توانید آیین نامه اجرایی همین قانون که به تصویب هیات وزیران رسیده است نیز در این لینک مطالعه کنید. در ماده 3 آیین نامه اجرایی قانون تسهیل مصوب هیات وزیران در مورد مساله پایان کار به صراحت آمده است که: “دفاتر اسناد رسمی درخصوص گواهی پایان کار ساختمان و عدم خلاف، ملزم به رعایت تبصره (8) اصلاحی ماده (100) قانون شهرداری ـ مصوب 27/6/1358 شورای انقلاب ـ قبل از تنظیم سند انتقال املاک موضوع تبصره مذکور می‌باشند.” این یعنی آیین نامه مذکور به روشنی دفاتر اسناد را به قانون ماده 100 ارجاع داده است.
اما تبصره 8 لایحه اصلاح قانون ماده 100 شهرداری چه می‌گوید؟ “دفاتر اسناد رسمی مکلفند قبل از انجام معامله قطعی در مورد ساختمان‌ها، گواهی پایان کار ساختمان و در مورد ساختمان‌های ناتمام گواهی عدم‌خلاف تا تاریخ انجام معامله را که توسط شهرداری صادر شده باشد ملاحظه و مراتب را در سه بند قید نمایند. در مورد ساختمان‌هایی که قبل از تصویب قانون 6 تبصره الحاقی به ماده صد قانون
شهرداریها (1355.11.24) معامله انجام گرفته و از ید مالک اولیه‌خارج شده باشد در صورتی که مورد معامله کل پلاک را شامل نگردد گواهی عدم خلاف یا برگ پایان ساختمان الزامی نبوده و با ثبت و تصریح آن در‌سند انجام معامله بلامانع میباشد. در مورد ساختمان‌هایی که قبل از تاریخ تصویب نقشه جامع شهر ایجاد شده در صورتی که اضافه بنای جدید حادث نگردیده باشد و مدارک و اسناد نشان‌دهنده ایجاد بنا قبل از
سال تصویب طرح جامع شهر باشد با ثبت و تصریح مراتب فوق در سند مالکیت انجام معامله بلامانع میباشد.”
این تبصره قانونی به روشنی مشخص کرده است که پایان کار برای انتقال سند رسمی همه بناهایی شهری و روستایی ساخته شده مورد نیاز است الا ساختمانی که قبل از تاریخ ذکر شده معامله شده باشد یا قبل از تصویب نقشه جامع شهر، ساخته شده باشد.
روند اجرایی در انتقال سند
جدا از مواد قانونی که به تفصیل درباره آن بحث شد. اگر خریدار کوتاه بیاید و حرفه ای باشد در موارد زیادی می‌توان ملک را بدون دریافت پایان کار جدید به او منتقل کرد، خوب است در این مورد به یک دفتردار متخصص و کاربلد مراجعه کرده و از او سوال کنید. اما اگر خریدار اصرار داشت که پایان کار جدید می‌خواهد یا دفترخانه‌ای پیدا نکردید که ملک را انتقال دهد. باید بروید شهرداری و درخواست گواهی پایان کار جدید بدهید. کارشناس شهرداری می‌آید و ملک را بررسی می‌کند و اگر نسبت به پایان کار قبلی تخلف و تغییری نبود به شما پایان کار جدید می‌دهد.
وقتی ملک تخلف دارد
اما اگر تغییر و تخلف بود چه؟ اینجا دو حالت دارد، اولی تغییر کوچک یا تغییری در مشاعات که در اختیار شما نیست. مثلا کسی از اهالی در پشت بام انباری زده است یا طبقه همکف حیاط خلوت را مسقف کرده است و چیزی مثل این. مواردی از این دست با تعهد حل می‌شود. یعنی شهرداری از شما تعهد می‌گیرد که به این مهم اعتراضی ندارید و در قرارداد به خریدار هم این نکته را منتقل می‌کنید. این روش کاری شهرداری از نگاه من کمی عجیب است. یعنی شما و خریدار ملک شما درباره یک تغییری که به سود مالک دیگری در ساختمان است تعهد می‌دهید و اعلام می‌کنید که شکایتی ندارید تا پایان کار واحد مسکونی خودتان صادر شود. عجیب نیست؟
اما مساله دوم اینکه در ملک خود تخلف بزرگی کرده باشید. مثلا تراس را به آپارتمان اضافه کنید یا در نمای ملک خود تغییری بدون مجوز شهرداری ایجاد کرده باشید. یا حیاط خلوت آپارتمان خود را به ملک اضافه کرده باشید. این مساله دو راه حل دارد، تخریب اضافه بنا یا رفتن به کمیسیون ماده 100 شهرداری که در مورد این تخلف شما اظهار نظر و تصمیم گیری کند. وقتی به کمیسیون ماده ۱۰۰ بروید آنها بررسی می‌کنند و فرضا می‌گویند فلان عدد را به عنوان جریمه تخلف یا هزینه اضافه بنا پرداخت کن. معمولا عدد بزرگی است اما ارزش دارد و بعد
آن اضافه بنا به متراژ پایان کار واحد مسکونی در سند هم افزوده می‌شود. اما اگر قبول نکردند و این تخلف شما را از نظر ایمنی یا قواعد ساختمان سازی و یا حقوق همسایگان، غیرقابل پذیرش تشخیص دهند. حکم تخریب می‌دهند و شاید تاکید کنند که بدون تخریب هیچ پایان کاری صادر نخواهد شد! در این مورد راهی به جز انتقال سند رسمی بدون پایان کار یا انتقال ملک با سند عادی (مبایعه نامه) یا تخریب اضافه بنا برای شما باقی نمی‌ماند.
