دریافت ثمن معامله در ایران یکی از نکاتی است که باید برای آن تکنیک و روش داشته باشیم و پیش از انعقاد قرارداد به آن فکر کنیم. در این نوشته در مورد همین مساله چند پیشنهاد کاربردی ارائه داده ایم.
سعید زمانی، کارشناس املاک هستم. از طریق شبکه اجتماعی معرفی شده در همین صفحه با من در ارتباط باشید. کامنت شما نیز برای من بسیار عزیز است.
شرایط دریافت ثمن معامله
اولین نکته شرایط دریافت یا به عبارت متداول شرایط پرداخت ثمن معامله است. در بازار عادی املاک، یا واضح تر بگویم وقتی آسمان بازار املاک آبی است، عرف بازار این است: دریافت 30 الی 40 درصد ثمن در روز انعقاد قرارداد مبایعه نامه، 50 تا 60 درصد در روز تحویل ملک به خریدار و 10 درصد کل ثمن نیز پای سند و در دفترخانه به فروشنده پرداخت می‌شود. خوب است همه این پرداخت ها به صورت چک رمز دار یا بانکی باشد اما چک صیادی نیز در معاملات کاربرد دارد.
اولین نکته این است که دست کم سی درصد ثمن معامله را در جلسه اول و پای مبایعه نامه دریافت کنید. مقدار کمتر از این غیر منطقی است. وقتی هم که بازار خراب است و تعداد معامله بالاست، شما نیاز دارید که سریع خرید کنید و هرچقدر بیشتر پول بگیرید بهتر است، اما دست کم نیمی از کل ثمن را دریافت کنید. باور کنید در بازار قرمز (وقتی معامله زیاد است) کسی به شما با سرمایه کم ملک خوب نمی‌فروشد.
همین که مبلغ دریافتی اولیه زیاد باشد، خریدار را ملزم می‌کند که به موقع باقی پول ها را بپردازد و برای خودش و شما دردسر ایجاد نکند.
حق فسخ برای عدم پرداخت ثمن
در مبایعه نامه حق فسخ دقیقی برای فروشنده (که احتمالا خودتان هستید) ذکر کنید. در این زمینه نوشته دیگری از بنده به نام « اهمیت حق فسخ فروشنده و شیوه نوشتن آن » را بخوانید. در این زمینه فراموش نکنید که حق فسخ در صورت نکول خریدار از اجرای تعهدات خود، یک حق عملی برای فروشنده است و تفاوت زیادی با انفساخ اجباری قرارداد دارد، «منفسخ می‌شود» عبارتی که من همیشه به پرهیز از آن دعوت میکنم. چون یک اجبار قانونی برای دو طرف است که خواه ناخواه قرارداد را نابود می‌کند.
اقاله قرارداد
اکر مستاجر یا خریدار بعد از پرداخت بخش اول ثمن، قادر نبود مابقی را پرداخت کند، به بهانه همان پرداختی اولیه او را به اتاق قرارداد یا همان دفتر املاک بیاوریم و قرارداد را توافقی فسخ کنیم. این به شرطی است که از تحویل ملک به خریدار سر باز بزنیم وگرنه پس از تحویل ملک بعید است کسی برای اقاله یا فسخ توافقی با ما همکاری کند.
شرط انجام تعهدات به صورت متقابل
یکی از شروط خوب و نجات بخش در قراردادهای مبایعه نامه و اجاره نامه این است که هر پرداختی را با یک تعهد مستقیما ارتباط دهید و برای آن تاریخ تعیین کنید. مثلا بنویسید در تاریخ … خریدار باید مبلغ … را پرداخت کرده و پس از پرداخت فروشنده در همان روز ملک را تحویل می‌دهد یا بنویسید در فلان روز ثمن معامله به صورت کامل پرداخت شده و خریدار در دفترخانه سند را انتقال می‌دهد. دارم توصیه میکنم برای اجرای تعهدات طرفین توازنی قائل بشوید. حتی اگر چک هم صادر شد در آن ذکر شود که پرداخت مشروط است.
توصیه مهم درباره قرارداد
وقتی ملکی را می خرید یا می فروشید، واقعیت را درست همان گونه که رخ داده است بیان کنید. نه کمتر و نه بیشتر. نوشتن عباراتی مثل اصل ثمن فی المجلس دریافت شد. تمام مبلغ دریافت شد و غیره یکی از خطرناک ترین کارهایی است که در معاملات ملکی انجام می‌شود.
از این مهم تر فروش ملک با پرداختی اولیه مناسب است. حتی اگر مجبور هستید ملک را قسطی بفروشید، باز هم پرداخت اولیه خوب اولین عاملی است که منتج به یک معامله امن برای طرفین می‌شود.
دردسر پرداخت ثمن با چک صیادی
چک صیادی نیاز به ثبت در سامانه دارد. این مساله برای نوشتن قراردادها مشکل جدید ایجاد کرده است. اگر چک در سامانه ثبت نشود نه قابل دریافت است و نه گواهی عدم موجودی صادر می‌شود. در این صورت عملا حق فسخ قرارداد نیز با مشکل اثبات و مدارک رو به رو می‌شود. خوب است اگر برای یک معامله چک صیادی دریافت می‌کنید در همان جلسه در تلفن همراه خود بررسی کنید که چک با این کد صیادی در سامانه به نام شما ثبت شده است و همه چیز آن درست است یا خیر و حتی چک را تایید هم بکنید.
