خرید ملک قدیمی ساخت آن چنان بین مردم ما و سرمایه گذاران محبوب نیست اما در این نوشته قصد دارم پنج مزیت آن که از نظرها دور مانده است به شما معرفی کنم.
من سعید زمانی، کارشناس املاک هستم. از طریق شبکه اجتماعی معرفی شده در همین صفحه می‌توانید با من گفت و گو کنید.
پادکست 5 مزیت خرید ملک قدیمی ساخت
پیش از خواندن مطلب توصیه می‌کنم به این پادکست که در آن درباره مزیت های خرید ملک قدیمی ساخت صحبت کرده ام گوش دهید:
دانلود فایل
ملک قدیمی ساخت چیست
ابتدا مولفه اصلی را تعیین تکلیف کنیم. ملک قدیمی ساخت در این نوشته ملکی است که دست کم 15 سال از تاریخ ساخت آن می‌گذرد، می‌دانید که به طور کلی برای تخمین سن ساختمان، دو امکان داریم که زیاد هم دقیق نیستند.
اولی تاریخ نصب کنتور است که نشان می‌دهد ملک تقریبا از چه زمانی مورد استفاده قرار گرفته است. بدیهی است که تاریخ نصب قدیمی ترین کنتور مد نظر ماست. ای بسا که کنتورها بار در طول سالیان استفاده تعویض شود.
دومی هم که برای وام بانکی محل رجوع است، تاریخ صدور پروانه ساخت شهرداری است. که مثلا بانک ها تا 25 سال پس از صدور پروانه ساخت به شما وام می‌دهند، اما همه می‌دانیم که از این تاریخ، تا زمان به کار گیری ملک، دست کم، دو سال زمان برده است.
پس وقتی برای خرید ملک قدیمی ساخت اقدام می‌کنیم لازم است که بتوانیم سن ساختمان را تخمین بزنیم. در نوشته ای جداگانه و به صورت تخصصی به موضوع تعیین سن ملک قدیمی ساخت از روی تاریخ نصب کنتور، نما، مشاعات و معماری ساختمان، خواهیم پرداخت.
هوشمندی در خرید
در خرید ملک قدیمی ساخت یکی از مهمترین نکات انتخاب ملکی است که امید زیادی برای نوسازی آن وجود دارد. فرض کنید زیر یک ملک مغازه باشد یا زیر یک مجتمع مسکونی چندین مغازه و پاساژ و بازارچه دیده شود. روشن است که این ملک گزینه مناسبی برای خرید شما نیست. چون نوسازی برای املاک تجاری سود چندانی ندارد.
به عنوان مثالی دیگر فرض کنید در زیر زمین یک ملک مسکونی مناسب برای نوسازی و مشارکت، یک واحد 40 متری بخرید، شک نکنید که برای جلب رضایت شما در زمان ساخت حاضر خواهند بود سهم خوبی از نوساز به شما بدهند یا ملک تان را با قیمت خوبی از شما بخرند. این یک سرمایه گذاری هوشمندانه است.
به صرفه برای اجاره دادن
وقتی ملک خود را برای اجاره می‌گذاریم، برای مستاجرها سن و سال ملک مهم نیست. بیشتر به تمیزی و متراژ ملک اهمیت می‌دهند. همین مساله باعث می‌شود خرید ملک قدیمی ساخت به صرفه تر باشد. یعنی شما می‌توانید زودتر و با قیمت بالاتری ملک خود را اجاره دهید.
در ضمن بدیهی است که وقتی ملک قدیمی می‌خریم متراژ بیشتری نصیب ما می‌شود و در ضمن درصد اجاره نوساز وقتی مستاجر در بازار کم باشد پایین میاید. به عنوان مثال نوساز محله متری 40 میلیون است، رهن نوساز متری 6 میلیون اما در همان محله ملک 25 ساله متری 30 میلیون است اما رهن آن احتمال زیاد تا 5 میلیون هم ارزش دارد.
قدیمی ساخت و بازار متلاطم
در بازار متلاطم وقتی نوساز ها خیلی بی رحمانه قیمت می‌دهند، خرید ملک قدیمی ساخت کاری بسیار هوشمندانه است. معمولا صاحبان ملک های بالای 15 سال چون رقبای بیشتری در بازار دارند و برای فروش ملک خود نیز مدتی معطل مانده اند با مشتری خوش برخورد تر هستند، راه می‌آیند و تخفیف می‌دهند. منتها فراموش نکنید، که شما هم اگر ندانید، کی باید بفروشید باید موقع فروش تخفیف بدهید.
مزیت های خرید ملک قدیمی ساخت
1- تکلیف سند روشن است. وقتی ملک قدیمی می‌خرید دیگر نیاز نیست نگران دریافت سند باشید. این بهانه ها که سند دو ماه دیگر می‌آید و شش ماه دیگر می‌آید هم اعتباری ندارند. برای ملک بالای 15 سال اگر قرار بود سندی صادر شود، تا به امروز شده بود.
البته این موضوع شامل مجتمع های مسکونی بزرگ که تعاونی ها و شرکت های دولتی ساخته اند نمی‌شود و معمولا به این شکل است که این مجموعه ها تازه بعد از سه چهار سال اقدام برای پایان کار و سند را آغاز می‌کنند.
2- قیمت در خرید ملک قدیمی ساخت متعادل تر است، ما در بازار عادی برای هر سال سن ملک، 1 الی 1.2 درصد از قیمت ملک کم می‌کنیم. یعنی ملک 20 ساله نسبت به ملک نوساز همان محله، 20 الی 25 درصد ارزان تر است. اما خب در بازار متلاطم مالکین زیاد بر اساس قواعد قیمت گذاری ما کارشناسان املاک عمل نمی‌کنند.
3- قدر السهم، یا همان طور که در بخش هوشمندی در خرید این مطلب گفته شد. شانس ملک برای نوسازی نیز یکی از مزیت های مهم برخی ملک های قدیمی ساخت است.
4- فروشنده بیشتر، وقتی با هدف خرید ملک قدیمی ساخت وارد بازار املاک می‌شوید، می‌بینید که چقدر تعداد املاک قابل خرید بیشتر است و شما شانس انتخاب از میان گزینه های بهتر و متنوع تری را دارید.
5- افت قیمت کمتر، یکی از مهمترین دلایل ارزشمندی ملک قدیمی است. به هرحال بدترین ملک بازار هم به اندازه قدرالسهم _ 20 درصد ارزش دارد و از این قیمت پایین تر معامله نمی‌شود. به عنوان مثال اگر زمین در یک محله 50 میلیون تومان قیمت داشته باشد. یک آپارتمان که 40 متر قدرالسهم از عرصه ملک دارد. دست کم دو ملیارد تومان قیمت دارد که در بازار راکد ممکن است مجبور شود تا 20 درصد زیر این نیز قیمت گذاری کند. علت هم این است که مشتری می‌گوید من دارم آپارتمان می‌خرم نه زمین و تا موقع بازسازی این قدرالسهم ارزشی ندارد.
