خرید زمین کار آسانی نیست به خصوص اگر در یک شهر دیگر و جایی که آشنایی نداریم دست به این کار بزنیم. برای همین لازم است با اصول خرید یک قطعه از زمین بزرگ آشنا شویم.
سعید زمانی هستم، کارشناس املاک، اگر تمایل دارید می‌توانید در شبکه اجتماعی معرفی شده در این صفحه با من چت کنید. در ضمن برای من کامنت بنویسید.
اهمیت آشنایی با این روش خرید زمین
در بسیاری از شهرهای کشور به خصوص در شمال کشور، اکثر زمین ها در حالت مشاع به فروش می‌رسد. یعنی هنوز به صورت قانونی افراز نشده و سند تفکیکی آن به عنوان یک ملک مستقل وجود خارجی ندارد. این مساله می‌تواند علل گوناگونی داشته باشد، مثلا اینکه مالک توان پرداخت هزینه تفکیک به اداره ثبت و شهرداری (یا هر نهاد حکومتی) را ندارد و مجبور است ابتدا یک قسمتی از ملک را بفروشد.
دیگری اینکه زمین اساسا سند رسمی ندارد، نسق دارد. نسق نوعی سند است که در دوره رضا شاه جهت اجرای برنامه اصلاحات ارضی صادر شده و سازمان های حکومتی فعلی از جمله منابع طبیعی معارض این نوع از اسناد مالکیت هستند. نسق ها معمولا تا وقتی ملک به صورت زمین است، قابل تبدیل به سند رسمی نیست. دارم رویه معمول را می‌گویم و بحث قانونی مساله در این پست جایگاهی ندارد.
نسق تنها پس از ساخت و احداث بنا و دریافت پایان کار و سایر تاییدیه های حکومتی قابل تبدیل به سند رسمی است.
دلیل سوم هم اینکه ملک اساسا قولنامه ای است. ثبت رسمی نشده است و پلاک ثبتی ندارد. حتی ممکن است خود مالک هم به صورت قولنامه ای ملک را خریده باشد. خلاصه کنم، به هر دلیلی که ملک سند رسمی مفروز و مستقل نداشت بایستی با رویه زیر خرید زمین خود را انجام دهید.
موقعیت دقیق قطعه زمین
اصلی ترین بحث این است که موقعیت قطعه زمینی که می‌خریم بایستی روشن و دقیق باشد. مثلا فرض کنید بیست هزار متر زمین است و ما پانصد متر از آن را می‌خریم. اگر سند رسمی باشد که در سند رسمی مشاع زمین ما نوشته خواهد شد 500 متر از 20000 متر و اگر مبایعه‌نامه باشد نیز به همین ترتیب، پس خوب است در کنار سند مشاعی حتما تقسیم نامه بنویسیم و در داخل مبایعه نامه نیز یک بخش برای مشخصات دقیق قطعه زمین ما وجود داشته باشد.
این مشخصات به این ترتیب باشد که جزئیات را مشخص کند. فرضا 500 متر از ناحیه شمال شرقی زمین. به ابعاد شرقی 10 متر، غربی 10متر، شمالی 50 متر و جنوبی 50 متر است. در کنار آن کشیدن کروکی کل زمین و مشخص کردن شکل و ابعاد این قطعه خاص بسیار مفید است. زیر کروکی و صورت مجلس تفکیکی نیز از فروشنده و شاهدان معامله امضا بگیرید. درست مثل اصل مبایعه نامه که با امضاهای طرفین معتبر می‌شود.
خوب است نقشه رسمی زمین هم ضمیمه شود و در آن بخش مورد معامله هاشور زده شود. تا بعدا مالک یا ورثه او مدعی نشوند که جای دیگری از زمین فروخته شده است.
چالش اصلی، بررسی مالکیت زمین
خیلی مهم است که آن قطعه خاص از زمین که در حال خرید آن هستیم. برای شخص فروشنده باشد. خیلی اوقات فروشندگان زمین بزرگ کلاهبردار از آب درآمده و یک قطعه را به چند مشتری فروخته اند. چون سند رسمی وجود ندارد ممکن است جای مرغوب ملک که گران قیمت است به چند نفر فروخته شود. ولی بعدا با رای دادگاه جای دیگری از ملک به خریدار داده شود. دادگاه و خریدار هم چاره ای جز سازش ندارند. زندانی کردن فروشنده برای کسی پول نمی‌شود.
نکات مهم پیش از نوشتن مبایعه نامه زمین
برای خرید زمین لازم است تحقیق کنید و ببینید سازمان خاصی مانند منابع طبیعی و یا بنیادهای گوناگون معارض ملک هستند یا خیر، در این زمینه اداره منابع طبیعی به شما استعلام می‌دهد و اداره ثبت نیز اگر معارض یا شکایتی باشد به شما اعلام می‌کند، بدیهی است که نمی‌توانیم به همه ادارات مراجعه کنیم.
همانطور که گفتیم سند رسمی ممکن است نباشد. اینجا باید ریشه نسق و مبایعه نامه روشن شود. یعنی اگر تا سند رسمی یا مالک قانونی اولیه صد بار نیز زمین دست به دست شده باشد باید تمام اسناد آن موجود باشد وگرنه خرید شما اعتبار قانونی ندارد که ندارد که ندارد.
این بهانه که بعدا اسناد می‌آوریم یک دروغ متداول است. باور نکنید! جمله همیشگی سعید زمانی: هیچ ملکی بی دلیل قولنامه ای نیست، دلیل را پیدا کنید.
