تخلیه مغازه بدون پرداخت سرقفلی یا حق کسب و پیشه برای بسیاری از موجران یک آرزو است. در این نوشته به شما دو روش معرفی می‌شود تا با استناد به تغییر شغل یا تعدی و تفریط حکم تخلیه مغازه خود را بگیرید.
من حجت نظری، وکیل ملکی هستم. اگر نیازی به مشاوره دارید، در شبکه اجتماعی معرفی شده در همین صفحه به من پیام دهید.
روایت وکیل نظری از تخلیه مغازه بدون پرداخت سرقفلی
در اولین بخش این نوشته، ویدئوی آموزشی حجت نظری وکیل ملکی را در همین زمینه تماشا می‌کنیم:
اگر دوست دارید می‌توانید فایل ویدئو را با حجم و کیفیت دلخواه خود از این لینک دانلود بنمایید.
حق سرقفلی در قانون
حق سرقفلی به در واقع مالکیت یک فرد برای بهره برداری از ملک است. این نوع املاک عموما تجاری (مغازه) است و روشن است که مالکان سرقفلی در زمینه ملکیت، مستاجر مالک مغازه محسوب می‌شوند. این یک شرایط خاص حقوقی است که در آن یک فرد در مورد یک ملک، هم مالک است ( مالک حق بهره برداری) و هم مستاجر است.
حق کسب، پیشه و تجارت در قانون
نوع دیکری از حق مالکیت بهره برداری نیز در قانون روابط موجر و مستاجر فبلی (مصوب سال 1356) وجود داشت که به آن حق کسب و پیشه می‌گویند. این یعنی وقتی ملک تجاری به مدت زیادی توسط یک مستاجر اداره شده و رشد می‌کند. برای این مستاجر حقی ایجاد می‌شود. این حق در قانون موجر و مستاجر سال 1376 وجود ندارد اما قراردادهای قبل 76 شامل این قانون می‌شوند.
حق کسب توسط کارشناس دادگستری با توجه به این عوامل معین می‌گردد: موقعیت و مرغوبیت ملک، امکانات و امتیازاتی که برای موجر و مستاجر در قرارداد در نظر گرفته شده است. حسن شهرت و طول مدت کسب و کار و غیره
تفاوت سرقفلی و حق کسب
حق کسب در قانون قدیمی برای حمایت از تلاش کسبه طرح شده بود اما سرقفلی حقی است که مالک اصلی مغازه به دیگری می‌فروشد تا از این طریق برای خود کسب درآمد کند. سرقفلی و حق کسب مثل هر مالی قابل فروش هستند و حتی به ارث می‌رسند.
تخلیه مغازه با پرداخت حق سرقفلی یا حق کسب
شاید شما هم موجری هستید که حق بهره برداری مغازه خود را تحت عنوان سرقفلی به دیگری فروخته اید، حال پس از سال ها می‌خواهید ملک را بدون پرداخت هزینه سرقفلی تخلیه کنید.
در ابتدا بگویم، مال هر فرد قابل احترام است و تا کسی تخلفی نکند، نمی‌شود حق او را نادیده گرفت. مگر اینکه برای مورد اجاره حالاتی خاص ایجاد شود.
قانون سال 56 سه شرط در نظر گرفته است که با توسل به آن می‌توان ضمن پرداخت حق کسب، حکم تخلیه مغازه را گرفت:
1- تخلیه به منظور احداث ساختمان جدید مشروط بر این که پروانه ساختمانی یا گواهی شهرداری مربوط ارائه شود.
2- تخلیه به منظور احتیاج شخص موجر برای کسب یا پیشه یا تجارت.
3- در صورتی که محل کسب یا پیشه یا تجارت مناسب برای سکنی هم باشد و مالک برای سکونت خود یا اولاد یا پدر یا مادر یا همسر خود‌درخواست تخلیه نماید.
2 روش معمول تخلیه مغازه بدون پرداخت سرقفلی
اما چند روش برای این که بتوانید حکم تخلیه مغازه بدون پرداخت سرقفلی را از دادگاه بگیرید در قانون موجر و مستاجر سال 1376 وجود دارد.
اولی اینکه نام فرد خاصی به عنوان مستاجر در قرارداد آمده باشد ولی او این ملک را به کس دیگری اجاره دهد. به شرط اینکه عدم انتقال در قرارداد سرقفلی شرط شده باشد. البته که کسبه زرنگ تر از این حرف ها هستند و معمولا اگر هم بخواهند مغازه را به کس دیگری واگذار کنند. دست به انتخاب مدیر و مباشر می‌زنند تا بهانه‌ای به مالک مغازه ندهند.
دومین راه تخلیه مغازه بدون پرداخت سرقفلی نیز تغییر شغل است، یعنی مالکِ سرقفلی کاربری مغازه یا ملک تجاری را به گونه ای تغییر دهد که هیچ شباهتی به شغل مورد توافق در قرارداد موجر و مستاجر نداشته باشد. اینکه کسب و کارها شباهت دارد یا ندارد را دادگاه تعیین می‌کند.
سومین راه هم این است که اثبات کنید مستاجر در مورد ملک تفریط و تعدی انجام داده است. یعنی در نگهداری آن کوتاهی کرده و یا به ملک قسمتی اضافه کرده که باعث دردسر می‌شود. مثلا بالکن اضافه شده یا زیر سقف مغازه تبدیل به خوابگاه کارگران شده. با استفاده از این مدعیات، می‌توان برای مستاجر حکم تخلیه گرفت.
