چگونه خانه اجاره ای را قبل از پایان قرارداد تخلیه کنیم
تخلیه زودتر از موعد یعنی مستاجر بخواهد زود تر از پایان قرارداد اجاره ملک را تخلیه کند و مبلغ ودیعه را دریافت کند یا صاحب خانه بخواهد زودتر از موعد ملک را تحویل بگیرد. قوانین موجر و مستاجر در این مورد بسیار روشن است. اصل همواره با قرارداد است اما نظر عرف گاهی با این مساله همراه نیست.
من سعید زمانی هستم، کارشناس املاک. می‌توانید از طریق شبکه اجتماعی معرفی شده در همین صفحه با من چت کنید یا از من برای همراهی در جلسات قرارداد خود دعوت نمایید.
قرارداد اجاره چه نوع قراردادی است
قرارداد اجاره طبق ماده 466 قانون مدنی عقدی است که در آن مستاجر مالک منافع عین مستاجره(ملک مورد نظر) می‌شود. این قانون آنقدر روشن است که نمی‌شود با هیچ روشی مالکیت مستاجر بر منافع را نقض کرد. از جمله اگر مستاجر اجازه ندهد بدون دلیل موجه نمی‌توانیم تا روز آخر قرارداد حتی داخل ملک را ببینیم و یا برای فروش و اجاره دادن به مشتری دیگری نشان دهیم.
تخلیه زودتر از موعد و قوانین موجر و مستاجر
اگر احدی از طرفین یعنی موجر یا مستاجر بخواهد زودتر از موعد مقرر قرارداد اجاره اِقاله شود، یعنی توافقی فسخ شود (از منظر حقوقی اقاله خود تفاهم جدیدی است که به موجب آن طرفین توافق می‌کنند قراردادی که پیش از این وجود داشته تفاسخ شود). باید قبلا این را در قرارداد ذکر کرده و درباره آن شروطی گذاشته باشند.
به عنوان مثال شرط کرده باشند: «طبق توافق طرفین اگر موجر یا مستاجر بخواهد این قرارداد را زودتر از موعد مقرر فسخ کند باید 60 روز قبل، تخلیه زودتر از موعد را به طرف مقابل (موجر) اطلاع دهد.» در غیر این صورت درخواست تخلیه ملک یا پس گرفتن ودیعه از سوی هیچ کدام از طرفین قرارداد قانونی نیست و احتمالا در دادگاه نیز نمی‌توانند حکمی بر علیه یگدیگر بگیرند.
مستاجر می‌تواند تخلیه کند
نهایتا اگر مستاجر اصرار به تخلیه زودتر از موعد ملک داشت، مالک موظف نیست ودیعه را پس بدهد و نیز تا پایان قرارداد می‌تواند اجاره ماهانه را درخواست کند. نکته مهم اینکه اگر با یکدیگر توافق کنیم و بگذاریم مستاجر جدیدی ملک را بگیرد، منصفانه تر است اما این تفاهم بر سر اقاله قرارداد هیچ اجبار قانونی ندارد!
در برخی از موارد برای این مسئله شرط خاصی در نظر گرفته می‌شود که طرح آن در قرارداد توصیه می‌شود. مثلا می‌نویسند در صورتی که هر یک از طرفین (موجر یا مستاجر) خواهان تخلیه زودتر از موعد ملک باشد، موظف است اجاره بهای دو ماه (معادل ریالی ذکر شود) به طرف مقابل بپردازد. خود ما در اکثر قراردادها با اطلاع طرفین چنین موضوعی را می‌گنجانیم.
درخواست تخلیه از سوی مالک
اگر مالک زودتر از موعد مقرر درخواست تخلیه کرد یا اصرار داشت ملک را برای اجاره دادن و فروش بازدید بدهید. به عنوان مستاجر حق دارید تخلیه نکنید و هیچ کس را به ملک راه ندهید. در این مورد هم به خصوص اگر در روزهای پایانی قرارداد اجاره هستید، خوب است که همکاری کنید تا برای بازپس گرفتن مبلغ ودیعه خودتان به مشکل نخورید. به هر حال در یک قرارداد خوب اصل بر همکاری است.
اما گاهی ممکن است به همین علت، موجر با دردسرهای بزرگ روبرو شود. مثلا مستاجر از ملک استفاده ای خلاف عرف و قانون انجام دهد. در حالتی دیگر اینکه مستاجر ملک را به چندین نفر دیگر نیز اجاره دهد. برای این نوع از مسائل مالک بهتر است به جای ادعای تخلیه زودتر از موعد، از قبل مسئله را پیش بینی کرده و شروط لازم را در زمان عقد قرارداد بیاورد.
مثلا اینکه ملک به چند نفر و با چه اسامی اجاره داده می‌شود. مستاجر چه نوع کاربری از ملک مورد اجاره باید داشته باشد و اساسا نیز بهتر است به جای تمرکز بر قیمت، موجران تا حد زیادی بر کیفیت مستاجر خود تمرکز نمایند.
