تخلف ساخت به مجموعه مواردی گفته می‌شود که از نظر دستگاه‌های اجرایی و حاکمیتی با قوانین ساختمان سازی از نگاه آن نهاد مطابقت ندارد.
یعنی می‌تواند در زمینه ایمنی ساختمان باشد و موجب ضعف بنا بشود. می‌تواند در زمینه امنیتی باشد و خود ساختمان یا یک نهاد دولتی و امنیتی را با مشکلی مواجه کند یا از نظر ایمنی در زلزله و حفظ بهداشت یا حریم خصوصی یا عدم مطابقت با طرح تفصیلی مشکلی داشته باشد و از این طریق به حقوق سایر شهروندان تجاوز کند.
من سعید زمانی هستم، کارشناس املاک، در صورت تمایل می توانید از طریق شبکه های اجتماعی معرفی شده در این صفحه با من مشورت کنید یا از من برای جلسات و تنظیم قرارداد خود دعوت به عمل بیاورید.
برای خواندن مطالب بیشتر بخش پیش خرید ملک در سایت ملک شناسی را بخوانید.
سه تخلف ساخت متداول سازندگان
شاید با دیدن این تیتر بگویید به ما چه ارتباطی دارد؟ هرکسی شاید بخواهد در کار خود تخلف کند، ما همه را باید بشناسیم؟
اگر خریدار و سرمایه‌گذار یا مشاور املاک باشید یا اینکه اصلا زمینی دارید که قابل ساخت است و می‌خواهید به پیمانکار بسپارید. خوب است مهمترین روش های تخلف ساخت را بدانید تا حرفه ای تر ساختمان و آپارتمان بخرید.
مورد اول تبدیل واحد دوبلکس به واحدهای مستقل بدون تغییر در پروانه ساخت، مورد دوم حذف یا کوچکتر کردن حیاط و پاسیو، نسبت به نقشه مصوب شهرداری و سومین تخلف ساخت متداول نیز احداث تجاری بدون ذکر در پروانه و افزودن آن به ساختمان است.
هر سه نوع تخلف ساخت در واقع جزو تخلفات مهم سازندگان بوده و توسط کمیسیون ماده 100 شهرداری مورد بررسی قرار می‌گیرد تا در مورد آن جریمه تعیین شده یا حکم تخریب (قلع) صادر شود.
1- تبدیل دوبلکس به 2 واحد مستقل
اول بگویم چه می‌شود که یک ملک پروانه ساخت دوبلکس می‌گیرد:
وقتی زمین به علت عرض کم، نمی‌تواند برای تمام واحدها پارکینگ تامین کند، شهرداری فقط جواز دوبلکس می‌دهد. یعنی فرض کنید زمین ۱۰۰ متر است و زیر ۶ متر بَر (عرض ملک در خیابان و کوچه) دارد. از نظر قوانین شهرداری ساخت آپارتمان با پارکینگ مزاحم مفهوم ندارد. پس چون ملک با این شرایط دو عدد پارکینگ آزاد غیر مزاحم تامین می‌کند، شهرداری به شما جواز ساخت دو واحد دوبلکس می‌دهد.
در این نوع از پروانه ساخت، طبقه یک و دو با هم، طبقه سه و چهار نیز با هم یک واحد مسکونی در نظر گرفته می‌شود. شاید هم پروانه ساخت سه واحد بگیرید یعنی دو واحد مستقل و یک دوبلکس، معمول این است که سازندگان بر اساس پروانه شروع به ساخت می‌کنند اما در میانه کار تخلف ساخت می‌کنند و ۴ واحد مسکونی مجزا تحویل می‌دهند که دو واحد پارکینگ آزاد ندارد.
پرونده تخلف ساخت این ساختمان به کمیسیون ماده 100 می‌رود و مثل همیشه کمیسیون قادر است حکم تخریب صادر کند، اما رسم و روش معمول ماده صد این است که رای به خرید ۲ پارکینگ تخلف شده می‌دهد یعنی سازنده باید به اندازه ارزش دو پارکینگ جریمه بپردازد که رقم آن اکثر اوقات سنگین است. (این جریمه سنگین شاید آنقدر باشد که سازنده دنبال مراحل اداری پایان کار و سند خریدار نرود، پس مطالعه پروانه ساخت هنگام خرید مهم است)
همچنین در برخی موارد به سازنده اجازه می‌دهند تا پس از پرداخت جریمه تعیین شده در کمیسیون، داخل سند خود پارکینگ مزاحم قید کند و واحد مسکونی را با پارکینگ مزاحم بفروشد که این نوع پارکینگ ارزان تر از پارکینگ مستقل و آزاد است.
2- نساختن حیاط خلوت یا کوچک کردن پاسیو
این مهم ترین تخلف ساخت در ملک‌های شمالی است که هم حیاط و هم حیاط خلوت یا پاسیو دارند. (این یکی از دلایلی است که املاک شمالی خیلی مطلوب سازندگان نیست.) سازندگان تمایل زیادی به کوچک کردن حیاط پشتی و اضافه کردن آن به مساحت آپارتمان مسکونی دارند.
برای این کار باید هزینه زیادی همان هنگام دریافت جواز ساخت به شهرداری بپردازند تا اگر امکان داشت پاسیو کوچک‌تری در ملک ساخته شود. اگر این کار را انجام ندهند، گواهی عدم خلاف و پایان کار صادر نمی‌شود حتی شاید کار در مراحل ساخت، توسط ناظرین تعطیل شود.
اگر تمام شود معمولا کمیسیون ماده صد حکم تخریب نمی‌دهد. اگر تخریب بدهد خیلی خطرناک است، چون حیاط خلوت کوچک شده و به همه طبقات اضافه شده است در واقع این حکم قابل اجرا نیست و ملک احتمالا برای همیشه بدون پایان کار و سند رسمی باقی خواهد ماند.
حکم ماده صد درباره تخلف ساخت کوچک کردن حیاط خلوت و پاسیو معمولا این است که سازندگان باید یک دوم یا یک سوم ارزش اضافه بنا را از شهرداری بخرند( جریمه بدهند).
3- احداث تجاری و مغازه غیرمجاز زیر ساختمان
گاهی اوقات پروانه ساخت یک ساختمان، تجاری و اداری صادر می‌شود یا تجاری و مسکونی و این چند شرط دارد، یکی اینکه ارتفاع سقف تجاری رعایت شود، دوم اینکه پارکینگ کافی تامین شود، سومی اینکه پهنه ملک در طرح تفصیلی شهرداری تجاری باشد، نهایتا هم اینکه سازنده مبلغ سنگینی برای خرید اضافه بنای تجاری در حین مراحل دریافت پروانه یا ساخت ملک به شهرداری بپردازد.
همه این موارد، در قانون بسیار سختگیرانه است. حالا تصور کنید، سازنده بدون رعایت این نکات، پارکینگ ملک ساخته شده را که ارتفاع آن کمتر از ۲۸۰ سانتی متر بوده و مناسب مسکونی هم نیست، تجاری می‌کند! از پارکینگ‌های قانونی ملک هم کم می‌کند! در این نوع تخلف ساخت، خرید این تجاری از شهرداری سخت است و احتمال دارد کمیسیون ماده صد هرگز به چیزی کمتر از حکم تخریب راضی نشود.
توضیحی بیشتر از این در این مقال نمی‌گنجد، فقط مهم است بدانید چه خطری می‌تواند ملک نوساز شما را تهدید کند، از این نظر که هیچ‌وقت به سند رسمی تک برگ و گواهی پایان کار ملک خود نرسید. سعید زمانی، کارشناس املاک
