مساله مالکیت

گاهی از اوقات دلیل تحویل ندادن ملک توسط سازنده مسئله مالکیت است. یعنی یا سازنده خودش مالک آپارتمانی که فروخته نیست یا در زمین ملک شریک است و سوی شرکای مشاعی خود حق فروش ملک در مرحله خاصی را نداشته است.

خاطرم هست که چند سال پیش در منطقه 7 تهران یکی از سازندگان با وجود اینکه مالکیت تمام عرصه را نداشت و در واقع برای ساخت ملک قرارداد مشارکت در ساخت امضا کرده بود تمام واحدهای مسکونی حتی سهم مالکان عرصه (زمین) را هم فروخته بود و از دسترس خارج شده بود. حالا خریداران مانده بودند و دعوای قضایی با مالکان عرصه داشتند.

به هرحال سازنده همه شرایط ظاهری را برای اینکه مدعی مالکیت شود دارد و چه موقعیتی بهتر از این برای کسی که اهل کلاهبرداری است. پس در صورت تحویل ندادن ملک توسط سازنده بایستی این موضوع مالکیت نیز جزو نگرانی های اصلی خریدار باشد که البته از دو مورد قبلی کمتر رواج دارد.

اختلافات مالی

اختلافات مالی بر دو دسته هستند یکی اینکه میان سازنده و خریدار اختلاف مالی ایجاد شده باشد. در این زمینه باید محکم قرارداد بنویسید معمولا سازندگان برای عدم پرداخت یا تاخیر در پرداخت اقساط توسط خریدار حق فسخ می‌گذارند، شوخی بردار هم نیست. چون قانون پیش فروش از این حق فسخ حمایت کرده است، دادگاه هم به راحتی حق فسخ سازنده را تایید می‌کند.

به همین دلیل است که تاکید کردم خریدار هم باید وجه التزام سنگین و جریمه روزانه برای تعهدات سازنده محترم بگذارد، به این صورت که وجه التزام قرارداد به ارزش 30 درصد قرارداد باشد و وجه التزام روزانه هم سه برابر میزان اجاره روزانه ملک باشد.

شیوه محاسبه جریمه روزانه

برای محاسبه جریمه روزانه ابتدا رهن ملک را حساب کنید، سپس رهن را به صورت 100 میلیون رهن = 3 میلیون تومان اجاره، به اجاره تبدیل کنید. عدد حاصل را به 30 تقسیم کرده و اجاره یک روز در همان زمان عقد قرارداد را به دست آورید، سپس همین عدد را در 3 ضرب کنید تا حاصل آن یک رقم جریمه منطقی و الزام آور برای سازنده محترم ملک باشد.

اختلافات غیر مالکیتی سازنده با شرکا

گاهی هم ممکن است علت تحویل ندادن ملک توسط سازنده ای که به شما آپارتمان فروخته است صرفا دعوای شخصی و اختلاف با شرکای مالی یا مشاعی باشد.

سازنده به دلایل مختلف مالی و اخلاقی ممکن است با صاحبان زمین یا سرمایه گذار خود به اختلاف بخورد، مثلا بر سر مساله خرید سهم نوساز مالک، بر سر قیمت، عدم انجام تعهدات درباره کیفیت ساخت و دهها مسئله دیگر، این می‌تواند موجب تحویل ندادن ملک توسط سازنده یا تاخیر در دریافت پایان کار و سند رسمی واحدهای مسکونی بشود.

در این مورد تنها راه حل خریدار تحقیقات قبل از خرید و نیز بررسی کامل قرارداد مشارکت و سایر اسناد مالکیتی است. این کارها ریسک خریدار در این زمینه را به حداقل می‌رساند.