برخورد قانونی کمیسیون ماده 100 با تبدیل دوبلکس به 2 واحد

تبدیل دوبلکس به 2 واحد مسکونی بر خلاف پروانه ساخت، یکی از متداول ترین تخلفات سازندگان زمین های قواره کوچک یا کم عرض است که قطعا توسط شهرداری به کمیسیون ماده 100 ارجاع داده خواهد شد.

من سعید زمانی کارشناس املاک هستم. از طریق شبکه های اجتماعی معرفی شده در این صفحه می‌توانید با من گفت و گو کرده و نیز از تیم ملک شناسی برای کارشناسی قیمت و تنظیم قرارداد ملک خود، دعوت به عمل بیاورید.

 

 

 

هدف سازنده از تبدیل دوبلکس به 2 واحد مسکونی

اولین موضوعی که در این زمینه باید مورد بحث قرار بگیرد این است که اساسا چرا یک سازنده تصمیم می‌گیرد ملکی را که به صورت دوبلکس جواز گرفته است به طبقاتی با واحدهای مسکونی مجزا تبدیل کند.

واحد دوبلکس که حتما با آن آشنایی دارید، برخی از فضاهای اصلی را بین دو طبقه یک ساختمان تقسیم می‌کند. معمولا آشپزخانه و پذیرایی پایین است و اتاق خواب و حمام و سرویس بهداشتی بالاست یا نهایتا سرویس و حمام در هر دو طبقه به صورت جداگانه وجود دارد.

ویلاها و خانه های دوبلکس بسیار پرطرفدار هستند به خصوص در خانه های لوکس بالای شهر و ویلاهای تفریحی شمال کشور، خیلی از مردم واحد دوبلکس را دوست دارند و می‌پسندند. این نوع از املاک اساسا دوبلکس طراحی می‌شوند و بر و عرض و فضاهای اختصاصی جذابی برای ساکنان دارند.

در حقیقت واحدهای دوبلکس از نظر پرایوسی یا همان حریم خصوصی بسیار جذاب هستند. می‌توانید به راحتی در خانه میهمان داشته باشید در حالی که خانواده و فرزندان شما در طبقه بالا در حال استراحت هستند. در حقیقت اعضای خانواده در چنین خانه هایی اصتکاک کمتری با هم دارند.

اما چرا سازندگان اصرار و پافشاری زیادی برای تبدیل دوبلکس به 2 واحد مسکونی دارند؟ برای اینکه اولا واحد کوچک بهتر فروش می‌رود. مثلا دو واحد 50 متری در محله متوسط شهر، خیلی بهتر مشتری و مستاجر پیدا می‌کند تا یک واحد 100 متری دوبلکس، حتی اگر کسی قصد خرید 100 متری هم داشته باشد به همین علت سراغ دوبلکس نمی‌رود بلکه یک واحد عادی می‌خرد.

در صورتی که فروشنده ملک خود را دوبلکس بسازد، باید هم ارزان تر بفروشد چون واحد بزرگ تر است و هم بیشتر صبر کند چون واحد سخت پسند تر است. پس بلافاصله پس از دریافت پروانه ساخت دوبلکس خیال تبدیل واحد مسکونی دوبلکس به 2 واحد مسکونی را در سر می‌پروراند.

چرا شهرداری پروانه ساخت را به صورت دوبلکس صادر می کند

کار شهرداری هم بی علت نیست. طبق قوانین شهرسازی هر واحد مسکونی باید دارای پارکینگ، نورگیر، عرض مناسب بوده و برای بهره برداری اهالی خانه مناسب باشد.

اکثر اوقات یک زمین مسکونی به این علت جواز ساخت دوبلکس می‌گیرد که به علت عرض کم نمی‌تواند یک پارکینگ برای هر واحد مسکونی تامین کند. البته در خیلی از شهرها که شهرداری سخت گیر تر است. نورگیر ناکافی فضاها با توجه به عرض کم ملک نیز مزید بر علت می‌شود تا شهرداری به سازنده فقط پروانه ساخت دوبلکس بدهد.

در تهران اکثر زمین‌های مسکونی که بَر یا عرض کمتر از 6 متر دارند و مساحت آنان هم زیر 110 متر مربع است، به احتمال زیاد فقط پروانه ساخت دوبلکس از شهرداری دریافت خواهند کرد. این اعداد قانون نیست، تجربه من است.

برخورد کمیسیون ماده 100 با تبدیل دوبلکس به 2 واحد

تبدیل دوبلکس به 2 واحد از جمله تخلفات ساخت و ساز است که شهرداری با آن برخورد جدی کرده و حتما پرونده را جهت تصمیم گیری به کمیسیون ماده 100 قانون شهرداری ها می‎فرستد.

علت هم یکی این است که اساسا تخلف از پروانه تخلف مهمی است و دوم اینکه وقتی یک واحد دوبلکس به 2 واحد تبدیل می‌شود یا حتی گاهی 2 واحد دوبلکس به 4 واحد مسکونی کوچک تبدیل می‌شود، در آن ساختمان بین یک تا سه پارکینگ کمبود به وجود می‌آید. یعنی واحد مسکونی هست، ساکنان در آن زندگی می‌کنند و هیچ پارکینگی ندارند.

شاید بگویید خوب پارکینگ مزاحم برای چیست؟ به صورت مزاحم پارک می‌کنند، خود مسئله پارکینگ مزاحم نیز یک تخلف است. یعنی شهرداری چیزی به عنوان پارکینک مزاحم را طراحی و نقشه اصلا قبول ندارد، مگر این که به سازنده تخفیف داده و اجازه پارکینگ مزاحم سندی بدهد یا اینکه از سازنده جریمه بگیرد. که این تصمیم هم در صلاحیت کمیسیون ماده 100 است.

خرید واحد مسکونی پس از تغییر از حالت دوبلکس

به احتمال زیاد اگر سازنده ملک نوساز یا قدیمی سازی که در حال خرید آن هستید، تخلف تبدیل دوبلکس به 2 واحد را انجام داده باشد، چیزی درباره آن به شما نخواهد گفت. تنها می‌گوید صبور باشید، من قول می‌دهم که سند به زودی خواهد آمد.

همیشه در خرید واحد نوسازی که سند و پایان کار ندارد. اولین و مهمترین نکته این است که خود شما یا همراه متخصصی که با خود به جلسه خرید ملک برده اید، بتواند جواز ساخت را به صورت کامل بخواند و متوجه شود ملک چند طبقه و چند واحد و چند پارکینگ در پروانه ساخت داشته است و حالا چند متر است و چند واحد و چند پارکینگ دارد، به عبارت دیگر باید بفهمید ملک چقدر تخلف دارد.

این یعنی پروانه ساخت را باید بخواهید و بلد باشید که بخوانید. نکته بعدی این است که اگر ملک چونین تخلفی داشته باشد. شاید ماده 100 آنقدر جریمه سنگینی ببرد که سازنده از خیر پرداخت آن بگذرد و بگوید مشکلی نیست آن 5 درصد 10 درصد سند را هم از مشتری نمی‌گیرم، در نتیجه ملک بدون سند و پایان کار نصیب شما می‌شود.

حکم تخریب هم بعید نیست. معمولا ماده 100 برای ملکی که به خیابان تجاوز و تعدی نکرده و غیر ایمن نیست، حکم تخریب نمی‌دهد اما می‌تواند بدهد و مثلا اگر سازنده پس از تبدیل دوبلکس به 2 واحد مسکونی، کار اداری پایان کار و ماده 100 را درست پیگیری نکند، شاید حکم تخریب ملک هم صادر شود. البته باز هم اجرایی شدن آن بعید است اما محال نیست و همین که شما خریدار محترم سند تک برگ واحد خود را ندارید، در شهرهای بزرگ، 30 درصد 20 درصد ضرر است.