برخورد قانونی با تصرف ملک اجاره ای شاید عبارت عجیبی به نظر برسد اما مشکل متداولی برای مردم است که گاهی کار به مراجع قضایی نیز می‌رسد. در این مطلب راهکارهایی برای این مسئله می‌دهیم.
من حجت نظری وکیل دادگستری هستم. از طریق شبکه‌های اجتماعی معرفی شده در این صفحه می‌توانید با من گفت و گو کنید.
پیش از هر چیز ویدئوی آموزشی مرتبط با این مطلب را تماشا کنید تا توضیحات بیشری را به صورت نوشتاری خدمت شما عرض کنم:
می‌توانید این فایل ویدئویی را با حجم و کیفیت دلخواه خود از این لینک دانلود بفرمایید.
ضرورت برخورد قانونی با تصرف ملک اجاره ای
فرض کنید که یک ملک برای زندگی خود اجاره کرده اید ولی مدتی در آن ساکن نبوده‌اید یا یک ویلا در منطقه ای تفریحی برای خود اجاره کرده کرده‌اید. جلوی درب ملک می‌رسید، کلید می‌اندازید و می‌بینید درب با کلید شما باز نمی‌شود. بله کسانی در ملک زندگی می‌کنند یا آن را تصرف کرده و قفل درب ورودی را هم عوض کرده‌اند.
با صاحب خانه یا موجر تماس می‌گیرید و بابت این قضیه اعتراض می‌کنید که موجر از مسئله ابراز بی اطلاعی می‌کند و می‌گوید من خانه را به شما اجاره دادم و حالا هم نه ادعایی دارم و نه مسئولیتی درباره تصرف آن قبول می‌کنم. در عین حال شما به عنوان مستاجر وظیفه حفظ و حراست ملک را داشته اید نه تنها نمی‌توانید معترض باشید که باید پاسخگو هم باشید.
فکر کنم به خوبی متوجه ضرورت های برخورد قانونی با تصرف ملک اجاره ای شدید!
مساله مالکیت
وقتی کسی شکایت تصرف عدوانی ملک را مطرح می‌کند، اولین موضوع اثبات مالکیت شاکی است. در برخورد قانونی با تصرف ملک اجاره ای نیز همین موضوع بسیار موثر است.
طبق نظر اکثریت شما در جایگاه مستاجر و متصرف قبلی می‌توانید شکایت تصرف عدوانی را ثبت کرده و حکم خلع ید و دریافت اجرت المثل را از دادگاه بگیرید اما طبق رویه نسبتا جدید مسئله مالکیت سند رسمی در این نوع شکایت مهم است و اینجاست که با مشکل مواجه می‌شوید.
دریافت اجرت المثل از متصرف ملک
ابتدای این صحبت باید عبارت اُجرت المثل را برای شما تفسیر کنم. اُجرت المثل جبران خسارت غیرقراردادی است. این خسارت مخصوص فرد متصرفی که حق استفاده از یک مال یا دارایی را نداشته است. اجرت المثل را معمولا کارشناس تعیین می‌کند.
در برابر همین عبارتِ اُجرت المثل، مفهومی به نام اُجرت المُسَمی قرار دارد. یعنی ثمن یا عوض یا مبلغی که در قرارداد طرفین برای ملک تعیین می‌کنند و بر سر آن توافق صورت گرفته است.
طبق ماده 466 قانون مدنی، « اجاره عقدی است که به موجب آن مستاجر مالک منافع عین مستاجره می شود. اجاره دهنده را موجر و اجاره کننده را مستاجر و مورد اجاره را عین مستاجره گویند». روش اول برخورد قانونی با تصرف ملک اجاره ای این است که به عنوان مالک منافع آن خانه، ویلا یا پلاک ثبتی به مراجع قضایی شکایت کنیم.
در برخی از احکام صادره از دادگاه ها شاهد بوده ایم که دادگاه حق مستاجر به عنوان مالک منافع را به رسمت شناخته و شکایت ایشان را پذیرفته اند. در ادامه نیز اجرت المثل ایام تصرف تعیین شده و متصرف مجرم شناخته شده است.
دریافت خسارت از متصرف
در عین حال در برخی احکام صادره، دادگاه به دلایل مختلف برای مستاجر حق مالکیت را به رسمیت نشناخته است و این حق را به موجر داده است. موجر نیز چون خود را در این زمینه مسئول یا زیان داده نمی‌داند شاید کار اداری شکایت را دنبال نکند یا اساسا مسئولیت این امر را وظیفه مستاجر بداند. (که حرف ناحسابی نیست)
در این روش برخورد قانونی با تصرف ملک اجاره ای دیگر نمی‌توانید ادعای اجرت المثل کنید. پس لازم است با اثبات صحت قرارداد اجاره نامه خود، ملک را به حکم دادگاه پس بگیرید و در ادامه کارشناس برای خسارت مالی وارده به شما جریمه ای تعیین خواهد کرد که متصرف باید به شما بپردازد.
