معامله ملکی دو جنبه کلی دارد. عین مورد معامله یا همان ملک و متعاملین یا طرفین معامله، در این نوشته سایت ملک شناسی به نکات حقوقی و مالی مرتبط با طرفین معامله ملکی می‌پردازیم.
من سعید زمانی کارشناس املاک هستم، می‌توانید از طریق شبکه اجتماعی معرفی شده در این صفحه با من گفت و گو کنید، کامنت شما برای من مهم است.
در مقدمه باید بگویم تاکید من بر معامله نکردن با افرادی که در این نوشته درباره آنان صحبت می‌شود، به این معنا نیست که هرگز نباید با او قرار مبایعه نامه گذاشت، بلکه بعد از رفع مسئله یا تغییر فرد از لحاظ مالی می‌شود بار دیگر با او پای معامله ملکی نشست.
فروشنده ملکِ شکم سیر
شکم سیری یک اصطلاح قدیمی است که سال‌ها کف بازار تهران به کار رفته است. این یعنی مالکی که اصلا قصد جدی برای فروش ندارد و حتی منتظر پول هم نیست. اصطلاحا شکم او سیر است و نیازی به فروش ندارد، این طور فروشندگان را چطور بشناسیم؟
1- برای خرید ملکی‌تان یک محله یا چند محله را هدف قرار دهید و در این محله ها املاک زیادی را ببینید. در این صورت به راحتی متوجه قیمت پرت این افراد می‌شوید. این نوع از فروشندگان با هدف افزایش قیمت محله دست به این اقدام می‌زنند گاهی هم دوست دارند سعی خود را انجام دهند، اگر کسی خرید که چه بهتر، نخرید هم نگه می‌دارند، تا گران تر شود.
2- اهل تخفیف دادن و پذیرفتن شرایط پرداخت نیستند. این روشن است که وفتی کسی نیاز به پول ندارد در مذاکره هم بیش از حد محکم برخورد می‌کند.
ورثه ای که تفاهم ندارند
خیلی اوقات پدر خانواده فوت کرده است و وارثان متوفی ملک او را برای فروش گذاشته اند. در این نوع از معامله ملکی دو مدرک بسیار مهم می‌تواند شما را از دردسرهای بعدی نجات دهد، گواهی انحصار وراثت (درباره آن بیشتر بدانید) و گواهی پرداخت مالیات بر ارث. به بیان شفاف تر این دو مدرک که اولی از سوی قوه قضائیه صادر می‌شود و ورثه قانونی را مشخص و سهم آنان را بیان می‌کند، دومی هم از سوی دارایی صادر شده و نشان می‌دهد، مالیات بر ارث که پول بسیار درشتی است، پرداخت شده است.
در واقع می‌خواهم بگویم در معامله ملکی با ورثه توجه کنید که اگر تفاهم داشته باشند، اسناد و مدارک کامل است. اگر میراث متوفی را تقسیم کرده باشند و سند جداگانه مشاع برای خود گرفته باشند که دیگر ایده آل است. اما خیلی از اوقات می‌بینم که خریداران بدون این مدارک ملک را می‌خرند و این یک اشتباه بزرگ است.
در نهایت قانون امور حسبی به ورثه اجازه داده است بر اساس گواهی انحصار وراثت و پس از پرداخت مالیات، ملک موروثی خود را بفروشند یا برای تقسیم ترکه از طریق دادگاه اقدام کنند.
معامله ملکی با ورشکسته و محجور
اگر شخص حقیقی یا حقوقی(شرکت) اعلام ورشکستگی کرده باشد نباید از او ملک بخرید. چرا چون دادگاه باید برای اموال او اعلام سرپرست کند و تمام حقوق فروش از جمله حق انتقال با سرپرست قانونی اموال او است. یک فرد ورشکسته را چطور تشخیص دهیم؟ اولا که مثل همیشه استعلام بند ز درباره هر نوع توقیف و بازداشت در اموال فرد به ما کمک می‌کند، از طرف دیگر ورشکسته ها حق دخل تصرف در اموال خود ندارد، قاعدتا حساب بانکی فعال و دسته چک فعال در سامنه صیادی نیز ندارند.
محجور هم هر کسی است که به دلیل جسمی و روانی و با حکم قانون توان مدیریت اموال و املاک خود را ندارد. محجورین بر اساس ماده 1207 قانون مدنی ۳ دسته هستند:
اول، کودکان یعنی هر انسانی که هنوز به سن بلوغ نرسیده، به موجب ماده 1180 قانون مدنی، اطفال صغیر تا رسیدن به سن بلوغ، تحت ولایت پدر و جد پدری خود هستند. این را گفتم که بدانید خیلی اوقات با پدر مالک صغیر رو به رو هستید.
دوم، افراد غیر رشید یعنی کسی که تصرفات او در اموال و حقوق مالی خودش، عقلایی نباشد. اشخاص غیر رشید یا سفیه، به کسانی گفته می شود، که علی‌رغم آن که به سن قانونی رسیده اند، توانایی درک، تشخیص و تمییز خوب و بد مسائل مالی را ندارند.
سوم هم دیوانگان که این گروه در هر سطحی از جنون هم که باشند با تشخیص پزشکی قانونی محجور به حساب می‌آیند. برای این ۲ دسته دادگاه قیم قانونی مشخص می‌کند.
فردی که ملک خود را با وکالت بلاعزل فروخته است
این یک کلاهبرداری معمول است که فرد ملک را با وکالت بلاعزل می‌فروشد و خیلی سریع قصد دارد سند را به دیگری منتقل کند و صد البته این کار هیچ راه حلی جز استعلام ندارد. پس به خصوص اگر مالک خیلی عجله داشت، خیلی زیر قیمت داد یا رفتار مشکوکی داشت. استعلام کنید که سند بلاعزل یا هر نوع سند فروش دیگر از جمله مبایعه نامه کد رهگیری دار، برای این ملک صادر نشده باشد.
هرچند که متاسفانه برخی از انواع قراردادها قابل استعلام نیست.
مالکی که مشکل بند ز دارد
یعنی دادگاه روی ملک توقیف و بازداشت زده است. که این هم آنلاین (آموزش استعلام) و با مراجعه به دفاتر اسناد قابل بررسی است. گول این حرف که شما بخر تا با پول شما برویم مشکل را حل کنیم هم نخورید، چرا؟ چون اساسا آن مالک حق قانونی فروش را از دست داده.
