اهمیت حق فسخ فروشنده ملک این است که در قوانین قضایی ما سند عادی مبایعه نامه یک قرارداد قطعی و لازم است و اگر با خریدار بد حسابی رو به رو شوید، مشکل بزرگی است.
پرسش درباره حق فسخ یکی از معمول‌ترین سوالاتی است که در سایت ما مطرح می‌شود و ما بارها به سوالات در این باره پاسخ داده‌ایم اما باز هم مسائلی هست که در این مورد نادیده گرفته می‌شود.
من سعید زمانی، کارشناس املاک هستم کامنت شما برای من مهم است و اگر می‌خواهید از طریق شبکه اجتماعی معرفی شده در این صفحه با من ارتباط بگیرید.
اهمیت حق فسخ فروشنده
اولین موضوع این است که حق فسخ چرا مهم است؟ این مسئله به خصوص در قوانین ما می‌تواند برای شما نجات بخش باشد چرا که فروش با سند عادی مبایعه‌نامه یک معامله لازم و قطعی است. فرض کنید ملک خود را با مبایعه‌نامه فروخته اید و فرضا ۴۰ درصد پول را گرفته‌اید. ۵۰ درصد ثمن هم برای مرحله تحویل ملک و ۱۰ درصد برای انتقال سند باقی مانده است. بر اساس طلب خود می‌روید و یک
معامله یا خرید ملکی دیگر انجام می‌دهید. در واقع با حساب و کتاب این پول تعهد مالی می‌دهید. حالا خریدار شما چک را پاس نمی‌کند پرداخت را انجام نمی‌دهد و تلفن خود را هم پاسخ نمی‌دهد. شک نکنید حساب و کتاب مالی شما به شدت به هم می‌ریزد، در واقع کافی است خریدار قصد کند سر شما کلاه بگذارد! مسیر قضایی دست کم ۶ ماه تا یک سال زمان می‌برد! نکته ترسناک چیست؟ حتی اگر ۳ سال دیگر هم برگردد و مدعی شود از نظر قانونی مالک خانه شماست! پس به همه این دلایل من توصیه می‌کنم در تمام قراداد های ملکی
تکرار می‌کنم «تمام قراردادها» جایی برای حق فسخ فروشنده بگذارید. البته در شرایطی که خریدار به تعهدات مالی و قانونی خود عمل نکند.
کارآمدی حق فسخ فروشنده
اما سوال این است، حق فسخ را چگونه بنویسیم که برای ما کارآمدی داشته باشد؟
ماده ۳۹۹ قانونی مدنی حق فسخ طرفین در معامله بیع را به رسمیت می‌شناسد و می‌گوید: «در عقد بیع ممکن است شرط شود که در مدت معین برای بایع یا مشتری یا هر دو شخص اختیار فسخ معامله باشد.»
ماده ۴۰۰ نیز در همین مورد است و می‌گوید «اگر ابتدای مدت خیار ذکر نشده باشد، ابتدای آن از تاریخ عقد محسوب است و الا تابع قرارداد متعاملین است.»
ماده ۴۰۱ می‌گوید: «اگر برای شرط، مدت معین نشده باشد. هم خیار شرط و هم بیع باطل است!»
این ۳ شرط را نوشتم که بدانید اکثر اوقات وقتی مشاوران محترم املاک در قراردادها حق فسخ ذکر می‌کنند هیچ کارآمدی ندارد. هیچ کار آمدی!
چرا چون علاوه بر سه ماده قانونی ذکر شده باید تکلیف پرداخت ها در هر مرحله نیز روشن شود.
انفساخ، عبارت خطرناک
علاوه بر این ها کلمه منفسخ می‌شود و اساسا فعل انفساخ برای مبایعه‌نامه خطرناک است. عبارت منفسخ می‌شود به یک دلیل خطرناک است، آن هم اینکه شاید مالک نخواهد فسخ کند و بخواهد تعهدات طرف مقابل برقرار باشد. در واقع انفساخ یک اختیار نیست، بلکه اجباری است. فرض کنید خریدار قرارداد را امضا کند و پشیمان شود، با همین کلمه منفسخ، می‌تواند قرارداد را از بین ببرد. تنها کافی است تعهد مرتبط با این شرط را به انجام نرساند.
نمونه حق فسخ در مبایعه‌نامه
می‌توانید برای اعطای حق فسخ به فروشنده در قرارداد مبایعه نامه ذکر کنید: «در صورتی که هر کدام از پرداخت‌های (یا چک‌های) ذکر شده در ماده … این قرارداد در تاریخ معین انجام نشود (یا چک ها به هر دلیلی پاس نشود، اعم از عدم موجودی یا ثبت اشتباه در سامانه) فروشنده پس از ۵ روز کاری حق فسخ یک طرفه این قرارداد را خواهد داشت که باید این فسخ را از طریق پیامک به شماره تلفن … و یا اظهارنامه در سامانه الکترونیکی قضایی به اطلاع خریدار برساند. فروشنده پس از ایجاد حق فسخ، ۳۰ روز کاری فرصت دارد معامله را فسخ نموده و به خریدار اطلاع دهد. پس از فسخ، تمام مبالغ پرداختی خریدار بایستی به ایشان از طریق واریز به شماره حساب بانکی(شبا) …. به نام … (خریدار) عودت داده شود. این حق فسخ نیازی به مراجعه به دادگاه و مراجع قضایی ندارد. (می‌توانید اضافه کنید که خریدار به میزان وجه التزام مثلا ۲۰ درصد جریمه بشود یا نشود.) بدانید که در هر صورت حق فسخ به تنفیذ قضایی نیاز دارد اما باز هم ذکر آن مفید بوده و قابل انجام است.
