اعتبار پیش نویس قولنامه به راحتی قابل بررسی است چرا که مختصات و ویژگی‌های اعتبار بخشی به یک سند عادی در قانون و محاکم قضایی روشن است. در این نوشته همین مساله را با هم بررسی می‌کنیم.
من سعید زمانی، کارشناس املاک هستم. کامنت شما برای من عزیز است و اگر دوست دارید با من از طریق شبکه اجتماعی معرفی شده در همین صفحه ارتباط برقرار کنید.
پیش نویس قولنامه چرا نوشته می‌شود؟
خیلی اوقات داخل املاک و در جلسه خرید و فروش ملک به شما می‌گویند که این پیش‌نویس را امضا کنید تا بعدها برسیم به قرارداد اصلی و نیز تاکید می‌کنند که پیش‌نویس اهمیتی ندارد فقط برای روشن شدن مسائل مالی و اعداد و ارقام است.
هدف املاک از نوشتن این قرارداد این است که قبل از گرفتن کد رهگیری توافقات طرفین را ثبت کرده و به نوعی خیال خود را نسبت به انعقاد قرارداد قولنامه راحت کنند.
قولنامه نوشته شده است یا مبایعه نامه
در میان عموم جامعه و افراد غیر آشنا به مسائل حقوقی اساسا مبایعه نامه با عنوان قولنامه شناخته شده است. این در حالی است که این دو قرارداد با هم تفاوت‌های مهم دارند. قولنامه تنها یک تعهد از سوی فروشنده به خریدار است که در فلان روز در دفترخانه اسناد رسمی، ملک را به خریدار منتقل نماید. اما مبایعه نامه به خودی خود یک سند عادی برای فروش ملک است.
اکثر اوقات قرارداد مبایعه نامه شما که شامل پرداخت ثمن و فروش قطعی ملک است، به اشتباه قولنامه خوانده می‌شود.
اعتبار پیش نویس قولنامه
برای بررسی این بحث باید مساله سند عادی در قانون را بررسی کنیم. اسناد به دو نوع کلی تقسیم می‌شوند، اسناد رسمی که از سوی اداره ثبت تایید شده و اعتبار می‌گیرند و اسناد عادی که باید دارای چند ویژگی مهم باشند، از جمله:
مشخصات متعاملین
مشخصات مورد معامله (ضمن اثبات مالکیت فروشنده)
شرایط قرارداد، شرایط پرداخت، ثمن معامله
امضای طرفین
و امضای شاهدان
ممکن است بالای یک قرارداد نوشته باشد «پیش‌نویس مبایعه‌نامه » یا نوشته باشد پیش نویس یا هیچ چیز ننوشته باشد. اما سند عادی محسوب شود. اساسا این عنوان قرارداد نیست که به آن اعتبار می‌دهد بلکه محتوای قرارداد مهم است. هر مدرکی که به امضای طرفین و شاهدان برسد و در آن قیمت شفاف نوشته شود و انتقال ثمن نیز تصریح شود، سند عادی فروش ملک است.
این مسئله یعنی معامله بیع یا خرید و فروش ملک قطعی و غیرقابل بازگشت است و باید همه ویژگی‌هایی که قصد داریم در اصل مبایعه نامه ذکر شود، در پیش نویس هم در نظر گرفته شده باشد.
انواع قرارداد مبایعه نامه
مبایعه نامه به طور کلی به 3 شکل در دفاتر املاک منعقد می‌شود:
1- مبایعه نامه سه برگی املاک که در سه نسخه سفید رنگ و زرد و قرمز نوشته می‌شود و از دیرباز مردم با آن آشنایی دارند.
2- مبایعه نامه کد رهگیری دار که توسط دفاتر املاک تحت نظر اتحادیه و طبق قانون صادر می‌شوند. برای این مورد نوشته من با عنوان « دلیل صادر نشدن کد رهگیری و اهمیت کد » را بخوانید.
3- قرارداد دستی که در حقیقت کارآمدی مبایعه نامه را دارد اما اصطلاحا پیش نویس قرارداد قولنامه یا مبایعه نامه نامیده می‌شود.
بر اساس ماده 10 قانونی مدنی: « قراردادهای خصوصی نسبت به کسانی که آن را منعقد نموده‌اند در صورتی که مخالف صریح قانون نباشد نافذ است. » این یعنی بر خلاف ادعاهایی که در هنگام انعقاد قرارداد مطرح می‌شود، اعتبار پیش نویس قولنامه یا به عبارت صحیح تر مبایعه نامه بسیار جدی است.
راهکار ما برای صحت اعتبار پیش نویس قولنامه
اولین راهی که من توصیه می‌کنم این است: برای تمام امضاهایی که می‌زنید ارزش قائل باشید. هیچ قرارداد ناقصی را امضا نکنید چرا که هر امضایی تعهد آور و الزام آور است.
دومین موضوع این است که به جای پیش نویس در مرحله اول مبایعه نامه سه برگی بنویسید و خیال خودتان را از کاملا معتبر بودن مبایعه نامه راحت کنید.
اما سومی، واقعا قولنامه بنویسید. یعنی پیش نویس قرارداد شما شامل فروش قطعی ملک نباشد. به این صورت که ذکر کنید: اولا هیچ ثمن و پولی از سوی خریدار پرداخت نشد. دوما قرارداد بیع منعقد نگردیده است و فروشنده تنها قول داده است در فلان تاریخ برای انتقال ملک آماده باشد، این تنها در صورت رضایت شخص فروشنده است و الزامی برای او وجود ندارد. سوم، شاهدان کاملا از آنچه در قرارداد رخ می‌دهد مطلع باشند.
نکته مهم در این قرارداد ممکن است خریدار یا مشاور املاک دست ببرند. جمله های توضیحات را با خودکار ببندید، جلوی آن امضا بزنید و نیز با خط خود در محل امضا ذکر کنید که این تنها یک قولنامه برای انعقاد قرارداد بیع در تاریخ فلان است و ارزش و اعتبار دیگری ندارد.
