اطلاعات ملکی برای خرید و فروش ملک و املاک بسیار متنوع است 3 دسته اصلی آن شامل نکات حقوقی، شناخت اقتصادی و اصول ساختمان سازی است.
من سعید زمانی کارشناس املاک هستم. در صورت تمایل می‌توانید در صفحات اجتماعی معرفی شده در این صفحه با من گفت و گو کنید. یا از ما برای جلسه قرارداد ملکی خود دعوت به عمل بیاورید: شیوه ثبت درخواست بررسی قیمت ملک و همراهی وکیل
1- منابع خوب اطلاعات ملکی و دانش حقوقی
برای اینکه یک قرارداد خوب به دست بیاوریم، حد قابل قبولی از اطلاعات ملکی و آگاهی‌های حقوقی مورد نیاز ماست. در این زمینه دو کتاب را به شما معرفی می‌کنم که ما در ملک شناسی از فروش آن هیچ سهمی نداریم و تنها دلیل معرفی آن مفید بودن از لحاظ کیفیت و عمق مطالب است.
شماره یک، کتاب خرید و فروش، پیش خرید و پیش فروش ملک از وکیل حسین اقدامی که به شما کمک می‌کند انواع معامله و روش های فسخ و مدارک مورد نیاز را تقریبا کامل، بشناسید و شماره دو، کتاب شیوه‌های وصول خسارت در قراردادها به قلم وکلای دادگستری، توحید زینالی و زینب کامکار که محتوای آن از نام کتاب روشن است و به کمک خواندن این مطالب متوجه می‌شوید که نوشتن یک متن و مطلب در قرارداد چقدر مهم است و چگونه می‌توان قراردادی را فسخ کرد یا خسارت های ناشی از عدم انجام تعهد را از طرف مقابل دریافت کرد.
لازم به ذکر است که سایت ملک شناسی نیز یکی از برترین و پیشتاز ترین منابع آموزشی کشور در این زمینه است. دوره پیشگیری از کلاهبرداری که به همت بنده و آقای وکیل نظری تهیه شده است به شما کمک می‌کند تا روش‌های احتمالی کلاهبرداری و شیوه مقابله با آن را بشناسید که حاوی اطلاعات ملکی کم نظیری است.
در همین زمینه 3 بخش خوب از سایت ملک شناسی نیز به شما معرفی می‌شود که نکات بسیار مهم حقوقی را در تیترهای آموزشی جداگانه به شما می‌آموزد و کاملا رایگان است: محتوای خرید ملک، محتوای فروش ملک و محتوای پیشگیری از کلاهبرداری
2- شناخت وضعیت مورد معامله (ملک)
در ادامه باید مِلکی را که قصد داریم معامله کنیم بهتر بشناسیم. مثلا وضعیت ساخت در چه مرحله‌ای است.
اطلاعات ملکی پیش خرید ملک
اگر در حال پیش خرید هستیم و ملک روی خاک است، احتمال از بین رفتن پول ما بسیار زیاد است از این جهت اطلاعات ملکی ارزش ویژه ای پیدا می‌کند.
باید سهمی از عرصه را به صورت رسمی و محضری به ما منتقل کنند تا کمی خیال ما راحت تر شود اما این روش بسیاری از اوقات رخ نداده و پیش فروش ملک فقط با یک مبایعه نامه انجام می‌شود.
در عین حال بحث سابقه سازندگان هم بسیار مهم است. اینکه چند پروژه ساخته اند، با چه وضعی تحویل داده اند، کیفیت کار ایشان چقدر است و چه قدر نسبت به تعهدات خود، خوش قول بوده اند. برای این مساله خوب است که در محل پروژه‌هایی که پیش تر ساخته اند حاضر شویم و از ساکنان و املاکی های محله درباره مسائل ذکر شده سوال کنیم.
پیش خرید در مرحله‌ای از ساخت که ستون ها و اسکلت ساختمان مستقر شده و سقف طبقات تمام شده، کار خیلی امن تری است، چرا چون هر واحدی کد پستی خود را دارد و می‌شود روی آن کد رهگیری گرفت، که از فروش ملک به چند نفر تا حدی پیشگیری می‌کند البته این روزها کد پستی پس از صدور جواز ساخت قابل فروش است.
از این مساله مهم تر این است که سازنده پس از اتمام سقف طبقات دیگر بیشتر هزینه را صرف کرده و ارزش ندارد که بخواهد با کلاهبرداری و بدقولی خود را به دردسر بیاندازد و ترجیح می‌دهد زودتر کار را تحویل دهد و تا بتواند برای پروژه بعدی ساخت و ساز خود اقدام کند.
اطلاعات ملکی خرید نوساز
خرید ملک نوساز هم راه و روش خود را دارد و نیازمند اطلاعات ملکی ویژه ای است، مثلا در این زمینه گواهی عدم خلاف به ما کمک می‌کند که خیال مان از بابت دریافت سند تا حدی راحت شود، اما خیلی اوقات چونین سندی برای مراجعه ما وجود ندارد، چه کنیم؟ باید پروانه ساخت را بخوانیم و دقت کنیم که ملک ساخته شده با این سند چقدر مطابقت دارد.
به عنوان مثال اگر طبقه اضافه زده شده، پارکینگ کمتر است، از متراژ پاسیو کم شده است و مواردی از این دست، سازنده باید به کمیسیون ماده 100 برود و آنجا دو احتمال وجود دارد، یا جریمه تعیین می‌شود که باید پرداخت شود تا ساختمان بتواند پایان کار و سند تک برگ بگیرد یا حکم تخریب می‌دهند که معمولا سازندگان با روش های مختلف مانع تخریب می‌شوند و در این صورت هم ملک تقریبا هیچ وقت سند دار نخواهد شد.
در عین حال برای خرید هر آپارتمانی که هنوز سند تک برگ آن صادر نشده، بررسی و استعلام سند رسمی عرصه یا زمین ملک مهم است.
اطلاعات ملکی فروش ملک
برای فروش ملک مهمترین نکته در شیوه دریافت پول و ارزیابی بازار املاک جهت خرید واحد مسکونی اداری یا تجاری جدید است. در وهله اول بایستی بازار را بشناسیم و بفهمیم امروزه بایستی شرایط پرداخت یا دریافت پول چگونه باشد.
به طور معمول عرف بازار ملک به این شکل است: دریافت 30 درصد ثمن معامله پای مبایعه نامه، دریافت 60 درصد ثمن معامله هنگام تحویل ملک و دریافت 10 درصد ثمن معامله در دفترخانه اسناد رسمی هنگام انتقال سند
اما وقتی بازار شلوغ است و معامله زیاد است چاره ای جز این نداریم که هنگام نوشتن مبایعه نامه بیشتر پول بگیریم یا فاصله زمانی انعقاد مبایعه نامه و تحویل ملک را کاهش دهیم چون احتمالا کسی با پول کم به ما ملک نخواهد فروخت و ما هم نمی‌توانیم به خریدار شرایط پرداخت خوب بدهیم.
اصول ساخت، مصالح و متریال را بشناسید
اگر هیچ سر رشته ای از اطلاعات ملکی کیفیت مصالح و متریال و اصول ساخت و خرید ندارید، خوب است که از یک متخصص کمک بگیرید که از کیفیت ساختمان سر دربیاورد اما اگر خودتان سابقه ساخت و خرید مصالح دارید، اقدام کنید و دست کم دوبار به بازدید بروید و زیر و بم ملک را بررسی کنید.
در دسته بندی دکوراسیون و ساختمان سازی سایت ملک شناسی مطالب بسیار خوبی در زمینه اطلاعات ملکی مورد نیاز برای معامله به شما ارائه شده است که با خواندن آن می‌توانید کیفیت متریال ملک خود را تشخیص دهید.
شناخت متریال ملک در بخش فونداسیون و سقف و دیواره ها برای خریداران کار سختی است و نیاز به کمک متخصص دارد، شاید خود این متخصصان هم نتوانند در این زمینه اطلاعات ملکی دقیقی به خریداران بدهند. در واقع در این بخش کشور ما نیاز به استارتاپ های قدرتمندی دارد که به خریداران کمک کنند.
اما متریالی که در بخش نمای و روی کار ساختمان استفاده می‌شود به راحتی قابل ارزیابی است، مثل نما، کاشی، سرامیک، نقاشی، سنگ کاری و باقی مصالح روی کار که به عنوان مشت نشانه خروار در شناخت ملک مورد استفاده قرار می‌گیرد.
