تفاوت های پیش خرید آپارتمان از مالک و سازنده مشارکتی
اصول پیش خرید آپارتمان به طور کلی شامل سه بخش است. بررسی اسناد و مدارک عرصه (زمین ملک)، بررسی اسناد و مدارک مالکیتی فروشنده واحد مسکونی و نیز شناسایی تخلفات ساختمانی احتمالی سازندگان که ممکن است مانع از صدور پایان کار شود.
من سعید زمانی، کارشناس املاک هستم. می‌توانید از طریق شبکه اجتماعی معرفی شده در همین صفحه با من گفت و گو کنید یا از طریق معرفی شده، درخواست همراهی در اتاق قرارداد را داشته باشید: کارشناسی قیمت ملک و همراهی در جلسه قرارداد ملکی
شناسایی مالک از اصول پیش خرید آپارتمان
پیش خرید آپارتمان از ساختمانی که مالکان آن با سازنده، قرارداد مشارکت دارند. سخت ترین شکل پیش خرید است چرا که در این معامله نه با یک مالک که با یک مالک و شرکای مشاعی کاری یا اسمی او روبرو هستیم.
امری که بارها باعث شده عزیزان و همراهان سایت ملک شناسی به خطر افتاده و حتی ضرر بدهند. واضح است وقتی برای پیش‌خرید می‌رویم، اولین نکته این است که چه کسی به ما می‌فروشد. سازنده، مالک زمین یا پیش‌خریدار آپارتمان! لذا از فروشنده بخواهید مدارک خود در این زمینه را به شما ارائه کند.
اصول پیش خرید آپارتمان از مالک ثبتی (مالک عرصه)
بعد از بررسی اسناد و مدارک و مشخص شدن تکلیف جایگاه دقیق فروشنده، اگر از مالک زمین خرید می‌کنید، او باید سند قدرالسهمی (اولیه) ملک را ارائه دهد. در عین حال باید قرارداد مشارکت در ساخت و تقسیم نامه‌ای را نشان دهد که طبق آن خودش دقیقا مالک واحدی است که دارد می‌فروشد و نیز طبق قرارداد مشارکت حق فروش آن را دارد.
مطالعه تقسیم نامه رکن اساسی اصول پیش خرید آپارتمان
عرف این است که مالک عرصه در همه قراردادهای مشارکت حق پیش فروش دارد، اما شما به عرف بسنده نکنید و بخش وظایف مالکان در قرارداد مشارکت را کاملا بخوانید. گاهی اوقات مالکین عرصه نیز از فروش واحد خود فرضا تا انتقال رسمی سهم سازنده، منع شده اند. یکی از ارکان و اصول پیش خرید آپارتمان مطالعه دقیق تقسیم نامه میان مالکان و سازنده است.
اگر تقسیم نامه معتبری میان کلیه مالکان و سازنده وجود نداشت. لازم است که برای امضای نهایی مبایعه نامه، از سازنده و سایر مالکان زمین نیز به عنوان شریک مشاعی امضا بگیرید، این امضا کاملا واجب است، چون اگر مشکلی بین طرفین قرارداد باشد مطلع می‌شوید در ضمن بعدا درباره هر ادعای سازنده و شرکای مشاعی می‌توانید بگویید که از وقوع این قرارداد مطلع بوده و رضایت داشته است. اما بدون امضای آنان قرارداد مبایعه نامه شما نسبت به سازنده و دیگر مالکان نافذ نیست.
اصول پیش خرید آپارتمان از سازنده ملک
اگر از سازنده می‌خرید، مدارک لازم به این ترتیب است: قرارداد مشارکت با بررسی دقیق حق فروش سازنده در قرارداد مشارکت(معمولا مالکین محدودیت یا شروطی برای فروش سهم سازنده دارند.
بررسی اسناد مالکیت زمین (عرصه)، با توجه به اینکه ملک نوساز در چه مرحله ای است باید بخشی از آن به نام سازنده شده باشد و یا سایر مدارک انتقال رسمی قدرالسهم از سوی مالکین زمین به سازنده (طبق قرارداد مشارکت) مثلا وکالتی انتقال داده باشند و نیز تفاهم طرفین قرارداد (تقسیم نامه) که روشن کند دقیقا این واحد برای سازنده است.
من در کنار آن یک تحقیق اولیه درباره سوابق سازنده می‌کنم که ملک را به چند نفر، نفروخته باشد. اساسا استخراج سوابق سازنده حرفه‌ای در یک محله کار سختی نیست. چون همه او و سبک کارش را می‌شناسند، مگر اینکه از یک سازنده جدید و بی تجربه ملک بخریم.
خرید واحد از پیش خریدار ملک
اگر در حال خرید آپارتمان از پیش خریدار ملک هستید و نه مالک یا سازنده، همه مدارک واحد آپارتمانی وی از جمله قرارداد مشارکت، تقسیم نامه، مبایعه‌نامه (یا سند پیش‌خرید رسمی) و سایر اسناد باید بررسی شود.
تقریبا خرید واحد از پیش خریدار از هر دو کار قبلی سخت تر است. چون علاوه بر مدارک مالکیت و قراداد مشارکت، باید اسناد خرید این پیش خریدار را هم بررسی کنیم. در ضمن برای پیش خریدار بسیار سخت است که بخواهد مالک و سازنده را برای امضای قرارداد شما به دفتر املاک بیاورد. با این همه در این مورد ریسک نکنید و مطمئن شوید هم خریده است و هم اینکه ملک دعوای قضایی و مالکیتی ندارد.
بررسی تخلفات ساخت رکن اساسی اصول پیش خرید آپارتمان
باید پروانه ساخت را مطالعه کنید تا مطمئن شوید که چه ملکی می‌خرید. چقدر خلاف دارد و آیا امکان دارد سند رسمی دریافت نکند؟! من در موقع پیش خرید از ملکی که چند واحد، چند مغازه یا چند طبقه اضافه بنا نسبت به پروانه ساخت دارد، وحشت دارم.
در ضمن در پیش خرید اگر سازنده، وظایفی چون دریافت پایان کار و دریافت سند را بر عهده دارد مشکل زیادی ندارید اما اگر سازنده کلاهبرداری کرده و مشخص نیست و افراد دیگری از جمله مالکان ملک را تکمیل کرده اند، اینجا باید احتیاط کرد چون شاید با یک عدم تفاهم ساده، دریافت پایان کار و سند رسمی مدت‌ها عقب بیافتد. مگر اینکه متراژ برای شما از سند مهمتر باشد و از خیر سند رسمی بگذرید.
یکی از اصول پیش خرید آپارتمان این است که در این نوع از قرارداد همواره امضای شرکا مهم است تا اگر بعدا مدعی شدند و خواستند ما را اذیت کنند، با وجود این امضا بشود از نظر قانونی در برابر این ادعا ایستاد. منتها وقتی تقسیم نامه محکم وجود دارد و سایر اسناد و مدارک مستدل است. می‌توانیم بدون امضای آنان هم قرارداد بنویسیم.
استعلام های مورد نیاز پیش خرید آپارتمان
دریافت استعلام یکی از اصول پیش خرید آپارتمان است. در این زمینه باید بخش پیش خرید در سایت ما را بخوانید بیشتر یاد بگیرید. استعلام سند رسمی زمین از این لینک، استعلام مبایعه نامه پیش خریدار از این لینک و در نهایت استعلام وکالتنامه های احتمالی از اینجا
