وکالت کاری در زمینه املاک یکی از موارد نگران کننده برای مردم است. امری که بیشتر مردم فکر می‌کنند مقدمه انواع کلاهبرداری است. البته این فکر چندان اشتباه نیست اما راه هایی برای پیشگیری وجود دارد.
من سعید زمانی کارشناس املاک هستم و در سایت ملک شناسی به شما می‌آموزم که چگونه معاملات ملکی خود را بدون دردسر انجام دهید و سود کنید.
اعطای وکالت کاری در زمینه املاک چه ضرورتی دارد
وکالت کاری در زمینه املاک برای مواقعی است که فردی دیگر قرار است در رابطه با قرارداد امری را به نمایندگی از شما به سرانجام برساند. آنچه در این زمینه زیاد رخ می‌دهد، اعطای وکالت در مورد دریافت سند یا پیمانکاری و مشارکت در ساخت است.
همچنین بسیاری اوقات افراد برای خرید و فروش ملک به فرد دیگری وکالت می‌دهند. مثلا برای خرید و فروش یا اجاره دادن و گرفتن ملک در کشور یا شهر دیگر لازم است گاهی وکیل انتخاب کنیم.
در این نوشته به شما می‌اموزیم که چگونه وکالت بدهید تا اموال شما به خطر نیفتد. وکالت یک عقد جائز است. بر اساس ماده 186 قانون مدنی، «عقد جائز آن است که هر یک از طرفین بتواند هر وقتی بخواهد فسخ کند» با این حال وکیل با توجه به اختیارات خود می‌تواند اقدام کند.
حدود اختیارت متناسب برای وکالت کاری در زمینه املاک
در وکالت کاری باید درباره تمام آنچه فرد نیاز دارد به او اختیار دهید اما هیچ اختیار اضافه‌ای در قرارداد نباشد. مثلا به سازنده و پیمان کار ساخت باید اختیار دهید، قبوض را بپردازد با تمام ادارات مکاتبه و ثبت درخواست نماید. (از جمله ثبت و شهرداری و …) به جای شما با بخش‌های نظارتی ارتباط بگیرد، هزینه ها را پرداخت کند و سایر وظایف که شرح کامل آن در این نوشته نمی‌گنجد.
برای اعطای وکالت کاری در زمینه املاک بسیار مهم است که بخش وظایف یا همان شرح اختیارات وکیل را با دقت بخوانید. حتی شاید وکیل به حق وکالت در انجام امور بانکی نیز نیاز دارد. اما مثلا نیاز نیست حق دریافت ثمن از جانب شما یا فروش ملک یا انتقال سند به خود و دیگران را داشته باشد.
در مورد وکالت کاری خرید و فروش ملک هم می‌توانید محکم کاری کنید و مثلا حق دریافت ثمن را به وکیل ندهید و پول مستقیم به حساب خود شما (مالک) واریز شود.
در مورد وکالت دریافت سند هیچ نیازی به اختیار معامله ملک، دریافت ثمن و انتقال سند به مالک دیگری نیست. همه اختیارات، مورد به مورد مهم است. مثلا حق توکیل به غیر اگر قرار است خود وکیل کارها را انجام دهد، ضروری نیست. (توکیل = انتقال وکالت به یک وکیل دیگر)
وکالت کاری بلاعزل
وکالت کاری هم می‌تواند مثل هر نوع وکالت دیگری، بلاعزل باشد. مشروط بر ۲ نکته، اول اینکه موکل، حق عزل وکیل و انتخاب وکیل جدید را از خود سلب کند. دوم اینکه یک عقد خارج لازم وجود داشته باشد. مثلا در وکالت بلاعزل انتقال مالکیت، مبایعه نامه عقد خارج لازم محسوب می‌شود و وجود آن برای طرفین حیاتی است.
در وکالت بلاعزل پیمان کار یا مشارکت کننده نیز قرارداد مشارکت یا پیمانکاری عقد خارج لازم محسوب می‌شود. «عقد خارج لازم قراردادی قطعی خارج از وکالت نامه است که در عین حال با آن مرتبط است.»
ماده 185 قانون مدنی می‌گوید: «عقد لازم آن است که هیچ یک از طرفین معامله حق فسخ آن را نداشته باشد مگر در موارد معینه»، به طور خلاصه ما باید وکالت کاری در زمینه املاک را با یک قرارداد جانبی غیرقابل فسخ محکم کنیم.
وکالت کاری برای اجاره دادن ملک
یکی از متداول ترین انواع وکالت کاری در زمینه املاک، وکالت برای اجاره دادن است. این نوع از وکالت گاهی به دفاتر املاک و گاهی نیز به یکی از آشنایان در شهر مربوطه اعطا می‌شود تا به جای موجر ملک را اجاره دهند. در شرح اختیارات این نوع وکالت سه نکته مهم است:
1- مبلغ ودیعه و اجاره ماهیانه بهتر است به صورت مستقیم به حساب مالک واریز شود، مگر اینکه به وکیل اعتماد مالی کامل داشته باشید.
2- وکیل از جانب شما حق قیمت گذاری جهت اجاره، مذاکره، امضای اجاره نامه و دریافت چک و واریز پول یا خواباندن چک به حساب شما را داشته باشد.
3- وکیل اجازه فروش و انتقال سند به خود دیگری را در این نوع از وکالت نداشته باشد بهتر است، به خصوص که بعد از مدتی تمام مردم او را به عنوان نماینده شما می‌شناسند و ممکن است هر همکاری با وی انجام دهند.
