خرید ملک ورثه ای سه چالش اصلی و عمده برای خریداران دارد. اینکه چه مدارکی را رویت کنند، چطور معامله را قطعی کنند و چطور سهم هریک از ورثه را به وی بپردازند.
من سعید زمانی هستم، کارشناس املاک، برای تماس و گفت و گو با من می‌توانید از شبکه اجتماعی معرفی شده در همین صفحه استفاده کنید. من می‌توانم به شما مشاوره دهم در قراردادها همراهی تان کنم.
خرید ملک ورثه ای از دو جنبه قابل بررسی است. یکی وجهه قانونی که پیش‌تر در پست‌های مختلف درباره آن نوشته‌ام و دیگری بحث معاملاتی و تکنیک‌ها و صرفه این نوع از املاک برای خرید که در این نوشته بیشتر به همین بخش از ماجرا می‌پردازم.
اهمیت توافق مالکان در خرید ملک ورثه ای
باید بحث را از اینجا آغاز کنم که بسیاری از املاک ورثه ای هرگز توافقی به فروش نمی‌رسد و نقطه پایانی دعوا در اتاق مزایده دادگستری است.
به تجربه دیده‌ایم که املاک مزایده‌ای دست کم ده درصد زیان به منافع مالکان خود وارد می‌کنند. پنج درصد هزینه مزایده و پنج درصد هم فاصله قیمت کارشناسی با قیمت واقعی ملک در زمان برگزاری مزایده، آن هم در بازار کشور ما که قیمت‌ها روزانه است. با این وصف بهتر است ورثه به هر شکل ممکن توافق کنند.
خوب است در این زمینه ویدئوی وکیل نظری را تماشا کنید و نوشته های ایشان را بخوانید تا با مراحل مزایده ملک ورثه ای، انحصار وراثت و تقسیم ماترک و سایر مفاهیم قضایی مرتبط آشنا شوید.
صرفه خرید ملک ورثه ای
ملک ورثه‌ای مالی است که دست کم ۲ مالک دارد و گاهی تا ده‌ها نفر نیز در آن سهم دارند. پس یک نفر اختیار دار نیست این مسئله در وهله اول تهدید است اما اگر بلد باشید خرید را در سریع‌ترین زمان ممکن و به روش صحیح انجام دهید و تک تک مالکین را جداگانه راضی کنید، این مسئله تبدیل به مزیت می‌شود.
به هرحال موضوع اصلی درباره خرید ملک ورثه ای این است که اکثر ورثه در به دست آوردن آن زحمتی نکشیده اند و کسی که برای چیزی
زحمت نکشیده است، در فروش آن بسیار آسان‌گیر تر است. در ضمن ورثه جوان‌تر معمولا دوست دارند زودتر سهم خود را بگیرند و با آن خرید دیگری انجام دهند و خیلی برای‌شان مهم نیست که ده درصد کمتر یا بیشتر پول بگیرند.
همه موارد را کنار این بگذارید که نقد شوندگی ملک آن هم مشکل‌دار بسیار زمان‌بر است و با پیدا شدن مشتری، اکثر ورثه راضی به فروش با مقدار خوبی تخفیف خواهند بود. عرض کردم اگر هم کسی از ورثه خیلی با شما سخت گرفت به صورت جداگانه با او مذاکره بکنید و مثلا از ایشان کمتر تخفیف بگیرید. صد البته که من موافق دور زدن دیگر ورثه نیستم.
اسناد و مدارک مهم در خرید ملک ورثه ای
این بخش از مطلب را به صورت کامل تری در دوره آموزشی پیشگیری از کلاهبرداری شرح خواهم داد. اما به صورت کلی تر باید عرض کنم برای خرید ملک از ورثه فقط یک سند مهم داریم، گواهی انحصار وراثت معتبر، در واقع این برگه تنها مجوز قانونی قابل استناد برای شناخت ورثه است. نه آشنایی شما نه شهادت همسایگان و نه نقل قول و تایید اقوام و دوستان شما که ورثه دیگری وجود ندارد.
مسئله دوم در خرید ملک ورثه ای هم گواهی پرداخت مالیات بر ارث است. این مالیات معمولا عدد درشتی است و صدور آن نشان می‌دهد که انتقال سند رسمی ملک، مانعی از سوی اداره دارایی ندارد. می‌توانید قانون مالیات بر ارث را از سایت مجلس شورای اسلامی بخوانید.
مسئله سوم سوم گرفتن استعلام تک تک ورثه است که مدیون نیستند، حکم دادگاه ندارند، توقیف و بازداشت ندارند و غیره، برای این موضوع، من پیشنهاد می‌کنم در خرید ملک ورثه ای عمده پول را در روز انتقال سند رسمی ملک بپردازید. مثلا پای مبایعه نامه ۲۰ ۳۰ درصد بپردازید و باقی در روز انتقال سند رسمی پرداخته شود. می توانید انتقال سند و دریافت کلید ملک را در یک روز بیاندازید.
تحریر مبایعه نامه در خرید ملک ورثه ای
در مبایعه نامه ملک ورثه ای چه به صورت کد رهگیری دار و چه مبایعه نامه قدیمی باید از تمام مالکینی که نام آنها در گواهی انحصار وراثت ذکر شده یا وکیل و وصی قانونی ایشان امضا گرفته شود. گرفتن اثر انگشت در کنار امضا بسیار مفید است اگرچه اجباری نیست.
برای هرکدام از مالکین و خریداران باید یک نسخه مبایعه نامه جداگانه نوشته شده و به او تحویل داده شود. اساسا همیشه یک نسخه از هر برگه ای که امضا می کنید نزد خود نگه دارید. در سیستم کد رهگیری املاک و نیز مبایعه نامه های رنگی سه برگی هیچ محدودیتی برای تعداد نسخه ها وجود ندارد و اگر یک دفتر املاک چنین ادعایی کرد، قابل قبول نیست.
در خرید ملک ورثه ای سهم هر یک از ورثه را به طور دقیق بر اساس قرارداد به حساب خود او واریز کرده یا به نام خودش چک بگیرید یا پول نقد را به شخص ایشان تحویل دهید. هیچ احدی از ورثه نمی تواند به جای دیگری ثمن معامله را دریافت کند مگر آنکه به طور قانونی وکیل و وصی فرد باشد و حق دریافت پول داشته باشد.
