چگونه ملک قسطی بخریم یا ملک خود را شرایطی بفروشیم
معامله قسطی ملک و املاک باید شرایطی را فراهم کند که فروشنده از دریافت به موقع ثمن معامله و خریدار از تکمیل، ساخت و تحویل به موقع ملک خود اطمینان پیدا کند.
هر روز در گوشی خودمان پیامک‌هایی می‌بینیم که ما را برای خرید اقساطی ملک به خصوص ویلا یا پیش خرید آپارتمان دعوت می‌کنند، برای ما این سوال پیش می‌آید که اصول این خرید چیست؟
به چه مدارکی باید توجه کنیم و قوانین پرداخت این اقساط به چه ترتیب است. در عین حال شاید خود ما نیز ملکی بدفروش داریم. آیا ما هم می‌توانیم ملک خود را با خیال راحت قسطی بفروشیم؟
من سعید زمانی هستم، کارشناس املاک، می‌توانید در کامنت از من سوال بپرسید یا به صفحه چت شخصی من در شبکه اجتماعی که در همین برگه معرفی شده است، پیام دهید. در ضمن خدمات ویژه سایت ملک شناسی همواره برقرار است: کارشناسی قیمت ملک و همراهی در جلسه قرارداد ملکی
معامله نقدی ملک
پیش از هر چیز باید بگوییم که فروش نقدی ملک دقیقا یعنی چه؟ وقتی می‌گوییم یک ملک به صورت نقدی به فروش می‌رسد یعنی، باید نهایتا طی یک ماه تا دو ماه کل مبلغ پرداخت شود. مثلا 40 تا 70 درصد پای مبایعه‌نامه، تا 85 الی 90 درصد کل مبلغ، هنگام تحویل گرفتن کلید ملک و 5 تا 10 درصد از مبلغ هم برای انتقال قطعی سند در دفترخانه، صد البته این اعداد و ارقام توافقی است و شما تعیین می‌کنید که چه اعدادی بین طرفین جابه جا شود.
اینکه انتظار داشته باشیم هزینه میلیاردی ملک در عرض چند روز بین طرفین جابه‌جا شود، اتفاقی است که در بازار املاک کمتر شاهد آن هستیم.
فروش و پیش فروش به روش معامله قسطی ملک
معمولا این کار را سازندگان و فروشندگان حرفه‌ای انجام می‌دهند تا برای ساخت مجتمع آپارتمانی یا ویلایی که در حال ساخت آن هستند، جذب سرمایه کنند. در واقع بخشی از ملک را می‌فروشند و با پول آن باقی ملک را می‌سازند. شما هم اگر می‌خواهید ملک خود را اقساطی بفروشید اما باید اصول معامله قسطی ملک را رعایت کنید.
جلب اعتماد
مردم از هرکسی پیش خرید اقساطی نمی‌کنند، در واقع بهتر است در اولین پروژه مسکونی یا ویلایی خود خیلی انتظار نداشته باشید که مردم برای خرید هجوم بیاورند و همه شرایط را شما تعیین کنید، اما روزی که در بازار اثبات شدید، پیش خریدارها برای خریدن از شما صف می‌کشند، حتی می‌توانید شرایط تعیین کنید و مثل بسیاری از سازندگان برای خریداران خود ناز کنید.
مسئله جلب اعتماد را برای این بخشی از اصول معامله اقساطی ملک دانستم که خیلی از اوقات سازندگان با این روش جذب سرمایه می‌کنند مثلا برای ساخت شهرک های ساختمانی در منطقه چیتگر یا شهرک سازی در شمال کشور و سایر استان ها، این شکل تامین بودجه متداول است.
بررسی نسبت سود و سرمایه
به عنوان یکی از اصول معامله قسطی ملک بدانید پیش فروش یعنی شریک شدن سود ساخت با سرمایه گذار، در حقیقت با این کار دارید بخشی از سود را از دست می‌دهید. به صرفه این است که نهایتا تا 60 درصد واحدهای مسکونی حاصل از عملیات ساختمانی خود را پیش فروش کنید، باید بخش زیادی از ملک را نگه دارید تا هم از تورم ضربه نخورید، هم سود منطقی نصیب شما بشود.
در فروش اقساطی و شرایطی ملک و ویلای آماده نیز باید توجه داشت که بازی دیگر تامین بودجه نیست بلکه کمیابی مشتری است. پس باید تورم بازار را نیز مدنظر قرار دهید و به شکل مبالغ ابتدایی را دریافت کنید که بتوانید با پول خود سرمایه گذاری خوبی انجام دهید.
قرارداد خوب رکن اصلی معامله قسطی ملک
در فروش اقساطی باید طوری قرارداد ببندید که دست شما لای پوسته گردو نماند. یعنی چه؟
شما ملک فروخته اید که با پول آن سرمایه گذاری خود را بزرگتر کنید، ساختمان یا ویلا را بسازید و بفروشید. اگر خریدار، اقساط شما را دیر بپردازد، در مراحل ساخت به مشکل مالی می‌خورید در عین حال خریدار هم بعد از دوسال می‌آید و در تاریخ مقرر از شما ملک می‌خواهد، ای بسا دادگاه هم به نفع ایشان رای می‌دهد، باور کنید برای یک سازنده، کابوسی وحشتناک تر از این نیست. پس در قرارداد برای خود جریمه تاخیر روزانه سنگین و حق فسخ جدی بگذارید.
خوب است این جریمه تاخیر روزانه دست کم سه برابر اجاره یک روز باشد، یعنی رهن سالانه واحد را حساب کنید، اجاره ماهیانه را با فرمول 100 میلیون تومان رهن به 3 میلیون تومان اجاره، تبدیل کنید، به این روش اجاره ماهانه به دست می‌آید و سپس تقسیم بر 30 روز کنید و عدد حاصل را در 3 ضرب کنید. می‌شود اجاره سه روز، که برای جریمه تاخیر روزانه خوب است، مبلغ اجاره سه روز یا بیشتر برای هر روز تاخیر در نظر گرفته شود.
حق فسخ معامله قسطی ملک هم باید در مبایعه‌نامه یا قرارداد پیش فروش ذکر کنید که “اگر هر کدام از پرداخت‌ها انجام نشد، فروشنده پس از تاریخ مقرر حق دارد قرارداد را به صورت یک طرفه فسخ نموده و این موضوع را به صورت کتبی از طریق سامانه الکترونیک قضایی و پیامک به شماره تلفن فلان به اطلاع خریدار برساند(هر دو روش به تنهایی قابل قبول است).
حق فسخ معامله قسطی ملک بایستی شرایط و روش اعلام روشن و شفاف داشته باشد. بهتر است برای تحکیم حق فسخ چک دریافت کنید و تاریخ دقیق چک را در آن ذکر کنید. اگر به جای حق فسخ از انفساخ استفاده کنید خطراتی دارد از جمله اینکه فروشنده یا سازنده دیگر اختیاری در زمینه فسخ ندارد و حتی اگر نخواهد نیز قرارداد از بین می‌رود.
خرید اقساطی ملک
بسیاری اوقات برای حفظ ارزش پول خودمان به سراغ سرمایه‌گذاری در پیش خرید می‌رویم یا اینکه یک ویلای آماده را قسطی می‌خریم، موارد دیگری از معامله اقساطی ملک هم هست که چون کمیاب است در این نوشته به آن ورود نمی‌کنیم.
شروط قرارداد برای وابسته کردن تعهدات طرفین
در معامله قسطی ملک، اینکه طرفین معامله برای یکدیگر وظیفه و تعهد تعیین کرده و به هم ارتباط دهند، امری ضروری است.
مثلا: «مبلغ 50 درصد ارزش ثمن معادل …. میلیون تومان در لحظه انعقاد قرارداد از سوی خریدار به فروشنده پرداخت گردید. مبلغ 10 درصد همزمان با ساخت و تکمیل سقف طبقه سوم در تاریخ … به فروشنده پرداخت خواهد شد، مبلغ 10 درصد همزمان با سفت کاری در تاریخ …، مبلغ 10 درصد معادل … در تاریخ … همزمان با تکمیل مشاعات و تحویل کلید به فروشنده پرداخت خواهد شد و الی آخر»
اینجا طرفین در مقابل تعهد دیگری حق فسخ یا دریافت جریمه دارند یا مشتری می‌تواند با توجه به اینکه سازنده تعهد خود را انجام نداده است، پرداخت ها را متوقف کند. خریدار پول نمی‌دهد و در مقابل مالک هم تحویل نمی‌دهد و البته برعکس این حق نیز در معامله قسطی ملک صدق می‌کند.
اما وقتی قسط بندی می‌کنید و برای تاریخ خاصی متعهد می‌شوید، دیگر مسئول پرداخت پول، راس تاریخ مقرر هستید، (مگر اثبات کنید طرف مقابل کلاهبردار است) و البته برای تاخیر در تحویل ملک هم می‌توانید جریمه روزانه ذکر شده در قرارداد را دریافت کنید.
حق فسخ معامله قسطی ملک کاملا جدی است
اکثر شرکت‌های بزرگ و مالکان حرفه‌ای، در قرارداد پیش فروش یا مبایعه‌نامه خود ذکر می‌کنند: در صورتی که 1 ماه متوالی یا 30 روز غیر متوالی اقساط را پرداخت نکنید. حق فسخ قرارداد را به صورت یک طرفه خواهند داشت، برخی از افراد شخصی هم شبیه به حق فسخی که در بالا پیشنهاد شد عمل کرده و خیلی کمتر فرصت می‌دهند. اینجا دیگر نه بهانه عدم تحویل ملک به شما کمکی خواهد کرد، نه عدم پیشرفت عملیات ساختمانی، فقط باید پول را در تاریخ‌هایی که متعهد شده‌اید بپردازید.
پس در این شکل از معامله قسطی ملک دو راه بیشتر ندارید: قرارداد پیش‌خرید یا مبایعه‌نامه ای که در آن حق دارید با عدم انجام تعهد طرف مقابل پرداختی خود را متوقف کنید (تعهد طرفین متقابل است) یا پرداخت به موقع همه اقساط راس تاریخ تعیین شده در قرارداد پیش فروشی که امضا کرده اید.
مالکیت فروشنده و حق فروش
در معامله قسطی ملک باید مسئله مالکیت را کاملا بررسی کنید اینکه از سازنده خرید می‌کنید و حق فروش دارد یا خیر، از مالک زمین می‌خرید و اینکه او چه نوع قراردادی با سازنده ملک دارد. حتی در خرید از تعاونی ها و شرکت های بزرگ در مقابل بررسی مالکیت عرصه ملک حساس باشید و به ادعاهای نهاد مربوطه بسنده نکنید.
در زمینه بررسی اسناد و قراردادها همیشه خوب است با کسی که تجربه این شکل از خرید را دارد مشورت کنید، وگرنه باید هزینه سنگین این تجربه و تخصص را خودتان بپردازید.
داوری قرارداد
می‌توانید برای قرارداد معامله قسطی ملک خود داور مرضی الطرفین بگذارید تا پرداخت هر قسط با بررسی انجام تعهدات طرف فروشنده، پس از تایید او انجام شود. اینجا رای داور هم برای طرفین و هم برای دادگاه بسیار مهم است، به خصوص اگر داور در زمینه حقوقی تحصیل کرده باشد و مجوز داوری نیز داشته باشد.
به علت قوانین مربوط به داوری لازم است همیشه برای قرارداد معامله قسطی ملک یک داور خوب انتخاب کنید چون نظر او جایگاه قانونی دارد، اگر تصمیم داشتید یک داور ضعیف و غیر متخصص انتخاب کنید، بهتر است این کار را نکنید و همه چیز را بر عهده همان مراجع قضایی بگذارید.
