مفاهیم مهم در اصول فروش زمین و کلنگی

وقتی قصد دارید به عنوان یک فروشنده زمین یا ملک کلنگی خود را بفروشید با اصطلاحات مهم و خاصی روبه‌رو می‌شوید که لازم است درباره آنان بدانید.

کمیسیون ماده 5

این کمیسیون مجموعه ای متشکل از نمایندگان چند نهاد حکومتی از جمله وزارت مسکن و شهرسازی است که درباره کاربری و بهره برداری از زمین های شهری و خارج شهری تصمیم سازی می‌کنند، بعضا تصمیم گیری درباره تغییر کاربری ملک شما بر عهده این کمیسیون است.

این که فرضا زمین 20 هکتاری شما قابل بهره برداری به عنوان باغ و زمین کشاورزی است، یا مدرسه و بیمارستان یا اینکه خیر می‌شود آن را به عنوان مجنمع مسکونی، ساخت ساز کرد را کمیسیون ماده پنج باید تایید کند.

کمیسیون ماده 12

شاید وقتی زمین خود را برای فروش می‌گذارید با این پرسش رو به رو شوید که رای کمیسیون ماده 12 ملک شما چیست؟

به عنوان یکی از اصول فروش زمین و کلنگی لازم است که تکلیف ملک خود با قانون زمین شهری را روشن کنید. قانون زمین شهری به شفافیت می‌گوید هر زمینی که تا امروز آباد نشده، بهره برداری نشده و ساخته نشده متعلق به سازمان زمین شهری وزارت مسکن است حتی اگر سند آن به نام شما باشد!

دستور نقشه

شاید خریدار از شما سوال کند دستور نقشه ملک چیست؟ درخواست صدور دستور نقشه یکی از مهمترین اصول فروش زمین و کلنگی است. اگر یک قطعه زمین دارید که رای کمیسیون ماده 5 و ماده 12 آن روشن است، سریع تر اقدام کرده و درخواست صدور دستور نقشه را به شهرداری منطقه بدهید.

دستور نقشه گواهی است که در آن شهرداری به صورت رسمی به شما اعلام می‌کند حق ساخت چند طبقه به چه مساحتی و چه نسبتی از زمین را دارید. میزان عقب نشینی چقدر است و چند درصد تراکم دارید.

همه این موارد برای سازندگان که خریداران اصلی زمین و کلنگی هستند بسیار مهم است.

سند مالکیت

ارائه اسناد مالکیت مستحکم یکی دیگر از اصول فروش زمین و کلنگی است. محکم ترین نوع سند مالکیت، سند دفترچه ای است که از قدیم تا به امروز همه مالکان و دست به دست فروش در آن ذکر شده باشد تا با خواندن آن هم تکلیف مالکیت فعلی شما روشن شود هم بنیادی نبودن ملک تان را اثبات کند. درباره سند بنیادی در بندهای بعدی شرح خواهم داد.

مبایعه نامه و قولنامه ها

اگر زمین شما از اساس سند مالکیت تک برگ و دفترچه ای رسمی ندارد، قاعدتا مبایعه نامه ای یا به اصطلاح معروف قولنامه ای است.

اگر یک ملک قولنامه ای دارید یا سابقه ثبتی دارد که بایستی تمام قولنامه های آن (مبایعه نامه ها) تا مالک سند رسمی که اولین فروشنده است موجود باشد وگرنه مالکیت شما در محاکم قضایی به سختی قابل اثبات است.

اگر هم ملک شما اساسا سابقه ثبتی ندارد و از ابتدا قولنامه ای بوده باید هم سلسله قولنامه ها موجود باشد و هم شواهدی که بتواند مالکیت شما بر ملک را در دادگاه اثبات کند.