هنگام خرید ملک اوقافی به چه نکاتی توجه کنیم؟
اصول خرید ملک اوقافی چیست؟ وقف عام و خاص چه مفهومی دارد و آیا خرید آن معقول منطقی است یا خیر؟ در این نوشته به این پرسش‌ها پاسخ می‌دهیم.
مثل تمام نوشته‌های این سایت، این بار هم قرار است موضوع را بسیار ساده و دقیق بررسی کنیم و به جای پرداختن به مقدمه و اصول حقوقی به آنچه در خرید برای شما کارآمد است بپردازیم.
سعید زمانی، کارشناس املاک هستم، در صورت تمایل می‌توانید از طریق شبکه های اجتماعی معرفی شده در این صفحه با من چت کنید، یا از طریق روش های گفته شده در این لینک از ما برای جلسه خرید و فروش ملک خود دعوت نمایید:
کارشناسی قیمت ملک و همراهی در جلسه قرارداد ملکی
ملک اوقافی چیست؟ ملک اوقافی یعنی زمین و خانه و آپارتمانی که مالک اصلی آن، منافع ملک را برای عموم یا گروه خاصی از مردم وقف نموده است. ملک به قوت خود باقی است، فروخته یا منتقل نمی‌شود اما منافع آن برای امور خیریه مدنظر وقف کننده، صرف می‌شود.
همین جا به تعریف وقف عام و خاص می‌پردازیم. وقف عام یعنی قرار است خیریه برای عموم مردم صرف شود که اکثر اوقات متولی این نوع از وقف سازمان اوقاف است و وقف خاص برای گروه خاص مدنظر وقف کننده، هزینه می‌شود.
لازم به ذکر است که بر اساس ماده 75 قانون مدنی، وقف کننده می‌تواند تولیت مال وقف شده را نیز تعیین کند، مثلا فرزند خود را معرفی نماید. ” واقف می‌تواند تولیت یعنی اداره کردن امور موقوفه را مادام الحیاه یا در مدت معینی برای خود قرار دهد و نیز می‌تواند متولی دیگری معین کند که مستقلاً یا مجتمعاً با خود واقف اداره کند .”
موارد مهم در اصول خرید ملک اوقافی
اگر قرارداد خرید و فروش برای ملک اوقافی می‌نویسیم، این قرارداد را باید دو شخص حقیقی یا حقوقی تایید کنند. مالک اعیان و تولیت عرصه وقف شده که این تولیت ممکن است توسط وقف کننده تعیین شده باشد یا سازمان اوقاف باشد.
اگر تولیت سازمان اوقاف باشد کار اکثر اوقات آسان است. به این اداره مراجعه می‌کنید، درباره ملک استعلام می‌کنید و معمول این است که هزینه سالانه را که چندان گران قیمت نیست پرداخت می‌کنید سپس می‌توانید به آسانی ملک مورد نظر خود را معامله کنید.
اداره اوقاف توسط یک نماینده با شما اجاره نامه محضری و رسمی امضا می‌کند که طی آن سال‌ها مستاجر ایشان خواهید بود، اکثر اوقات این اجاره نامه 5 ساله است.
اگر تولیت مثلا یکی از نهادهای مذهبی کشور باشد، قوانین متفاوت است، باز هم قبل از خرید باید به آن نهاد مراجعه کرده، حکم تولیت ایشان را بررسی کنید و قوانین وضع شده توسط تولیت را با دقت بخوانید. اگر تولیت یک فرد خاص باشد، مثلا فرزند وقف کننده باشد، این فرد باید حکم قانونی تولیت خود را که توسط قوه قضائیه صادر و توسط اداره اوقاف تایید شده است به شما ارائه کند.
پرداخت پذیره یکی اصول خرید ملک اوقافی
پذیره چیست؟ سهم متولی موقوفه از سود فروش ملک که نصیب مستاجر شده است. در قانون اداره اوقاف پذیره به میزان 10 درصد از تفاوت قیمت قرارداد خرید و قرارداد فروش ملک توسط مستاجر میباشد.
یعنی چه؟ فرض کنید ملکی را دو سال قبل به ارزش دو میلیارد تومان خریده اید و امروز قضد دارید به مبلغ 10 میلیارد تومان بفروشید، مابه التفاوت این دو قرارداد مبلغ 8 میلیارد تومان است که بایستی 10 درصد آن را به عنوان پذیره به اداره اوقاف بپردازید.
اداره اوقاف در این زمینه با مبالغ قراردادی که شما نشان بدهید، کاری ندارد و توسط کارشناسان خودش مبلغ پذیره را تعیین نموده و از شما دریافت خواهد کرد.
شکل سند
بررسی سند یکی دیگر از اصول خرید ملک اوقافی است. در سند تک برگ یا دفترچه ای ملک اوقافی، خریدار مالک اعیان (بنا) است و قاعدتا در زمینه عرصه مستاجر موقوفه مورد نظر یا اداره اوقاف میباشد.
وقف اکثر اوقات به صورت رسمی ثبت می‌شود و اکثر املاک اوقافی سند تک برگی دارد که در آن برای عرصه نوشته شده: « مالک موقوفه فلان» یا در سند اعیان نوشته شده: «شش دانگ اعیان، عرصه اوقاف» یا ذکر شده است: «وضعیت خاص طلق متعلق به اوقاف» اگر هم ملک هنوز سند دفترچه‌ای دارد، اینجا شما باید به آخرین انتقال مراجعه کنید که در آن وقف کننده مال را وقف کرده است.
بعید است که یک ملک اوقافی باشد و در سند تک برگ یا دفترچه ای آن این مسئله ذکر نشده باشد.
وام
روی ملک اوقافی می‌شود وام گرفت؟ بله، مثل همه املاک، با گرفتن سند رسمی می‌توانید به بانک بروید و انواع وام را درخواست کنید، بانک کارشناس می‌فرستد، بر اعیان ملک شما ارزش گذاری می‌کند و بر همان اساس به شما وام می‌دهد.
پس یکی از اصول خرید ملک اوقافی این است که بررسی کنید فروشنده وام و بدهی نداشته باشد یا اگر دارد به شما اطلاع داده و پیش از انتقال سند با نهاد مالی و اعتباری مربوطه تسویه حساب نماید.
قیمت
قیمت یابی از اصول خرید ملک اوقافی است چرا که معمولا قیمت ملک وقفی از ملک طلق کمتر است. چون به هرحال خریدار هرگز مالک عرصه نمی‌شود.
قیمت این املاک قاعدتا باید از املاک طِلق همان محله بین 5 تا 20 درصد ارزان تر باشد. این بستگی دارد که خرید و فروش اوقافی در یک محله چقدر با استقبال مواجه می‌شود یا مردم چقدر از آن وحشت دارند.
اوقافی بدون سند
ممکن است یک ملک اوقافی باشد و متولی یا مالک اعیان سند آن را پنهان کند، چرا که قصد دارد به خریدار بگوید ملک من طلق است. در این حالت سند خوانی و رویت سند و استعلام مالکیت پلاک ثبتی یکی از وظایف قطعی خریدار و از اصول خرید ملک اوقافی است. چرا که مشاور املاک و خریدار در همه قراردادها باید در جریان جزئیات سند مالکیت باشند.
ممکن است ملک اساسا سند رسمی نداشته باشد و بدون سند جابه‌جا شود. همیشه گفته ام در خرید ملک قولنامه‌ای در مورد ریشه ملک تحقیقات محلی انجام دهید، در مورد سابقه فروشنده و این که ملک اساسا سند رسمی دارد یا ثبت رسمی نشده است.
ملک چند دست چرخیده تا به این فروشنده رسیده است و چرا؟ چون دادگاه ادعای مالکیت شما را فقط در صورتی به رسمیت می‌شناسد که همه قولنامه ها تا سند رسمی موجود باشد. یکی از مراحل این تحقیقات هم همین است که ببینید ملک اوقافی هست یا نه. مثلا از اداره اوقاف منطقه استعلام کنید.
