اجاره دادن ملک قولنامه ای از این جهت دارای پیچیدگی های خاص است که این نوع از املاک سند رسمی ندارند لذا تصرف ملک از لحاظ قانونی جایگاه ویژه ای پیدا می‌کند و می‌تواند جزو ادله اثبات مالکیت باشد.
من سعید زمانی، کارشناس املاک هستم. برای گفت و گو با من می‌توانید در شبکه اجتماعی معرفی شده در این صفحه پیام بگذارید. همچنین من می‌توانم در قراردادهای شما همراهی تان کنم تا با اطمینان بیشتری معامله کنید.
اصول کلی اجاره دادن ملک قولنامه ای
اجاره دادن ملک قولنامه ای چند بحث اساسی دارد: اول پیدا کردن مستاجر مناسب، دوم شیوه نگارش قرارداد و سوم نیز اثبات مالکیت توسط مالک حقیقی ملک به کمک اسناد و مدارک معتبر
بخش بزرگی از املاک کشور، به خصوص در پهنه‌های مسکونی و کشاورزی و باغی، هنوز سند رسمی از اداره ثبت ندارند. روشن است که این املاک هم خرید و فروش می‌شود و هم اجاره داده می‌شود. مطالب این نوشته حتی می‌تواند شامل املاکی شود که سند تعاونی دارند مثل املاک محله چیتگر تهران
تفاوت قولنامه و مبایعه نامه
بحث مهمی که همین حالا باید گوشزد کنم این است که عبارت معامله قولنامه ای، صرفا یک غلط رایج و مصطلح است. در حقیقت برای انتقال قطعی ملک معمولا مبایعه نامه نوشته می‌شود. اگرچه انواع دیگری از قرارداد نیز می‌تواند منتج به انتقال قطعی ملک شده و در حکم قرارداد لازم باشد مثلا صلح و معاوضه و هبه اما قولنامه برای این امر، واجد کارآمدی کافی نیست.
قولنامه تنها یک قول برای انتقال قطعی ملک در زمانی معین است در حالی که مبایعه نامه یک سند عادی و لازم برای انتقال قطعی ملک و ماشین و هر نوع اموال منقول یا غیر منقول است. که در آن نکات مهمی مثل قیمت ثمن معامله، مشخصات ملک و متعاملین و نیز شرایط پرداخت و زمان انتقال سند رسمی ملک ذکر می‌شود. (هفت عنصر اصلی اعتبار مبایعه نامه)
اهمیت تصرف ملک
در بحث اجاره دادن ملک قولنامه ای بسیار مهم است که چه کسی در حال حاضر ملک را در تصرف دارد. به طور کلی تصرف را می‌توان یکی از اَدله و نشانه‌های مالکیت دانست اما در مورد املاکی که سند رسمی دارند این نوع از ادله حائز اهمیت نیست و در واقع مالک قطعی کسی است که نام او در سند رسمی آمده است.
در مورد املاک فاقد سند رسمی، تصرف و ادعای مالکیت مهم می‌شود. مثلا فردی که به واسطه سکونت و تصرف طولانی در یک ملک، ادعای دروغین مالکیت مطرح می‌کند، این فرد به همین دلیل که مدت طولانی در ملک ساکن بوده است، شاهد هم برای مالکیت خودش پیدا می‌کند و می‌تواند در دادگاه از حرف خود دفاع کند. من برای پیشگیری از این مشکل چند پیشنهاد دارم.
مستاجر خوب پیدا کنید
ادعای دروغین مالکیت کار آسانی برای همه نیست. مدعی باید سند عادی که همان مبایعه‌نامه است بسازد و جعل کند. طعم شهادت و ادعای دروغ را به جان بخرد و مرتکب جرم شود. اما این روزها ملک انقدر گران است که ممکن است خیلی ها این ریسک را بپذیرند، برای همین در خرید قولنامه‌ای هم تاکید کردم که در سریع‌ترین زمان ممکن ملک را به تصرف خود درآورید.
خب با توصیفی که گفته شد، خوب است برای ملک قولنامه‌ای قیمت را کمی ارزان تر بگوییم تا میان کسانی که برای اجاره کردن ملک مراجعه می‌کنند، حق انتخاب داشته باشیم. به نظرم یک خانم سالخورده مجرد یا میانسال یا پدر خانواده‌ای که شغل حقوق بگیری و کارمندی دارد، برای اجاره دادن این نوع املاک مناسب است. کسی که از ریسک دعوای قضایی خوشش نیاید.
اهمیت شاهدان قرارداد
برای همه انواع قرارداد ملکی وجود شاهدان معتبر و منصف مورد نیاز است، اما در اجاره دادن ملک قولنامه ای حتما دو شاهد آقا برای امضا ببرید که بعدا اگر لازم شد به دادگاه هم بیایند. از اقوام درجه یک شما نباشند و خودشان نیز ذینفع نباشند تا شهادت ایشان، کارآمدی داشته باشد. در کل جلسه هم حاضر باشند، نه اینکه ندیده امضا کنند.
کد رهگیری بگیرید
موجرها یا همان مالکان ملک اجاره‌ای همیشه به علت مالیات از گرفتن کد رهگیری فراری هستند. اما اینجا بحث هزینه و فایده است. قرارداد اجاره کد رهگیری دار برای هر دادگاهی معتبر و قابل استعلام است. پس می‌ارزد که برای ملک خود کد رهگیری بگیرید و مانع ادعای مالکیت دروغین مستاجر شوید.
سر وقت دنبال تغییر مستاجر باشید
در هنگام اجاره دادن ملک قولنامه ای وفتی که دیدید مستاجر شما احتمال دارد شیطنت کند. (یعنی واجد شرایط مستاجر مناسب که بالا عرض شد نبود.) حتما سر سال یا نهایتا دو سه ساله او را تغییر دهید. اینطوری نمی‌تواند مدعی باشد.
منظورم صرفا بحث حق کسب و پیشه قانون موجر و مستاجر سال 56 نیست، خیلی اوقات هم موجر فوت می‌کند و مستاجر می‌گوید من از مرحوم خریده بودم، این هم شاهد و قرارداد، حالا دیگر دردسر بزرگی دارید. برای همین ها قدیمی کردن مستاجر در چونین ملکی، خطرناک است.
