5 اصل مهم که در نگارش اجاره نامه مغازه باید مدنظر باشند
در این ویدئو، سعید زمانی، کارشناس املاک، راهکارهای خود برای تنظیم روابط درست با مستاجر را برای مخاطبان شرح می‌دهد، لازم به ذکر است که این مطلب بیش از همه برای موجران مغازه و املاک تجاری کارآمد است.
در صورت تمایل می‌توانید از طریق شبکه های اجتماعی معرفی شده با من گفت و گو کنید و از تیم ملک شناسی برای جلسات قرارداد خود دعوت به عمل بیاورید.
در صورت تمایل می‌توانید این ویدئو را از این لینک زیر با کیفیت و حجم دلخواه خود دانلود بنمایید:
حق کسب و پیشه و سرقفلی
اگر بخواهیم یک بخش از اصول اجاره دادن تجاری را به عنوان مهمترین بخش این نوشته بدانیم، همین است. باید به هر نحو ممکن از ایجاد حق کسب و سرقفلی برای مستاجر پیشگیری کنیم.
در این مورد بارها با سوالات مخاطبان روبرو شده ام که نگران هستند مبادا با اجاره دادن مغازه شان، کسی ادعای مالکیت در قالب حق کسب یا سرقفلی پیدا کند.
در مورد حق کسب و پیشه در اجاره نامه های جدید تقریبا جای نگرانی وجود ندارد. منظورم از جدید قراردادهایی است که بعد از سال 1376 منعقد شده اند. قانون حق کسب و پیشه و تجارت که یکی از مواد قانونی مندرج در قانون موجر و مستاجر سال 1356 بود، تاکید داشت که مستاجر مغازه تجاری به علت تلاشی که جهت یافتن مشتری و برند کردن مغازه انجام می‌دهد، صاحب حق کسب می‌شود.
بر اساس این قانون مستاجر مغازه برای تمدید اجاره نامه در اولویت قرار می‌گرفت و مالک حق تمدید قرارداد با کسی غیر از او را نداشت.
در سال 1376 و در راستای اصلاح قانون موجر و مستاجر، شورای نگهبان حق کسب و پیشه را غیر شرعی تشخیص داد و آن را حذف کرد. که از نظر نگارنده این سطور، کار درستی انجام داد، با این کار هم اختیار موجر بر مال خود حفظ می‌شود و هم احترام به مالکیت شخصی به نفع تمام آحاد جامعه از جمله مستاجران مغازه‌ها است.
پس اگر در سال 1402 ملک تجاری خود را بر اساس مقاله اصول اجاره دادن تجاری اجاره می‌دهید، نگران حق کسب مستاجر نباشید چون دیگر زمینه قانونی ندارد.
اما در مورد سرقفلی، گفتم که یکی از اصول اجاره دادن تجاری و مغازه این است که در قرارداد به روشنی ذکر کنیم سرقفلی نفروخته ایم و ودیعه نیز تنها در حکم امانتی است که در لحظه تخلیه مغازه، عینا به مستاجر باز گردانده می‌شود.
نوع کسب و کار در اصول اجاره دادن تجاری
مهم است که ملک خود را به چه کسب و کاری اجاره می‌دهید و اینکه او چقدر زرنگ و اهل کاسبی است. یک مستاجر خوب می‌تواند نه تنها ارزش ملک شما که ارزش کل املاک تجاری محله را افزایش دهد و یک مستاجر بد به عکس می‌تواند برای یک محله و گذر، مشکل و مسئله ایجاد کند.
به عنوان مثال اگر ملک خود را به مکانیکی یا تعویض روغنی اجاره دهید، بعید است بعدها کسی ملک شما را برای بوتیک و سوپر مارکت و رستوران اجاره کند. حتی به ضمن مستاجر هم خطور نخواهد کرد که می‌توان از این ملک برای این امر استفاده کرد.
در ویدئوی فوق آبمیوه و معجون فروشی پالیزی در خیابان سهروردی را مثال زدم، که مثال بسیار خوبی درباره کیفیت کسب و کار بود. به هر حال هرچه شود از یاد نبرید مغازه شما در برند کسب و کار مستاجر سهیم است و بر هم تاثیر متفابل دارند.
اجاره نامه 5 ساله با مستاجر تجاری
خیلی از مستاجران تجاری برای دریافت یا تمدید پروانه کسب خود نیاز به قراداد 5 ساله دارند. اما اکثر مالکان دوست ندارند ملک خود را برای 5 سال اجاره دهند چرا که با توجه به وضع اقتصادی کشور، از نظر تورمی به صرفه نیست.
یکی از اصول اجاره دادن تجاری و مغازه صرفه اقتصادی ملک برای موجر و مستاجر است. این یعنی باید به گونه ای عمل کنیم که کار مستاجر نیز راه بیفتد. در این موارد می‌توان قرارداد را به 2 شکل تنظیم نمود.
حالت اول این است که قرارداد اجاره نامه مغازه برای 5 سال نوشته می‌شود ولی در هر سال افزایش قیمت 30 درصدی در نظر گرفته می‌شود. البته این می‌تواند، 20 یا 40 درصد باشد.
حالت دوم هم اینکه برای اجاره نامه 5 ساله، اجاره سال اول را توافق می‌کنیم و در قسمت ودیعه و اجاره می‌نویسم ابتدای هر سال باید در مورد مبلغ ودیعه و اجاره میان طرفین توافق جدیدی صورت بگیرد.
