اجاره نامه مغازه یکی از اختلاف انگیزترین قراردادهای ملکی است. یک اجاره نامه مغازه خوب باید چند رکن اساسی از جمله حق فسخ طرفین، شرایط دیرکرد پرداخت اجاره، مسئله سرقفلی و ملاحظات جواز کسب مستاجر را در نظر بگیرد.
من سعید زمانی، کارشناس املاک هستم، نظرات خود را در کامنت با ما در میان بگذارید و اگر نیاز به کمک و مشاوره ما دارید به لینک هایی که در همین صفحه معرفی شده پیام دهید تا پاسخگو باشیم.
همچنین می‌توانید از تیم ملک شناسی برای کارشناسی ملک و همراهی در اتاق قرارداد معامله خود دعوت به عمل بیاورید.
نکته اول، اجاره پنج ساله برای جواز
این قاعدتا مشکل مستاجر است، خیلی از اتحادیه ها تا زمانی که یک مغازه ثابت برای 5 سال آینده معرفی نکنید به شما جواز فعالیت صنفی نمی‌دهند، مثل همین اتحادیه املاک که خودمان در آن مشغول به کار هستیم، اینجا مشکل بزرگ در واقع تورم قیمت رهن و اجاره است که باعث می‌شود کسی ملک و مغازه خود را برای بیشتر از یک سال به دیگری اجاره ندهد.
برای این مساله دو پیشنهاد دارم، یکی اینکه در قرارداد 5 ساله اجاره نامه مغازه بنویسید اجاره سال اول معادل این عدد رهن و این عدد هم اجاره ماهیانه اما برای سال دوم به بعد بایستی بین طرفین توافق جدید حاصل شود و اگر توافق جدیدی حاصل نشد قرارداد قابل فسخ است. این قرارداد دو مساله دارد یکی اینکه برای مستاجر سود خاصی ندارد، در واقع همان قرارداد یک ساله است و دومی اینکه شاید اتحادیه یا صنف این قرارداد را به عنوان اجاره نامه مغازه 5 ساله قبول نکند.
راهکار دوم، قراداد را 5 ساله بنویسید و عدد رهن و اجاره را برای سال اول ذکر کنید و اضافه کنید که این مبلغ برای سال‌های آینده در تاریخ های معین، افزایش خواهد یافت. برای تعیین میزان افزایش نیز، یک داور مرضی الطرفین(مورد رضایت دو طرف) تعیین کنید که موظف باشد با توجه به نرخ تورم بازار مسکن، قیمت اجاره مغازه را هر سال تعیین کند، یا اگر به داوری هم اعتقاد ندارید، بنویسید اگر خودمان تفاهم نکردیم، کارشناس رسمی دادگستری باید درباره نرخ اجاره سالیان آینده اجاره نامه مغازه تصمیم بگیرد.
البته می‌شود در اجاره نامه مغازه درصد افزایش سالانه هم در نظر داشت که به علت نامعلوم بودن اوضاع تورم کشور، من چونین توصیه ای برای موجران ندارم.
نکته دوم، حق کسب و پیشه
این یکی مالکان را نگران می‌کند و برای مستاجران مغازه نعمت بزرگی است. در قانون قدیمی روابط موجر و مستاجر، موضوعی به نام حق کسب و پیشه و تجارت مطرح بود که یکی از وجوه آن این بود: اگر مستاجر مدت زیادی در یک مغازه کار کند، به علت روشن کردن چراغ آن کسب و کار یا به عبارتی جمع کردن مشتری، حقی برای تمدید قرارداد اجاره نامه مغازه دارد. که البته در قانون سال ۷۶ این حق کسب توسط شورای نگهبان غیر شرعی شناخته شد.
یعنی سوال متداول شما از من که می‌پرسید اگر مستاجر مغازه ام ۲ یا ۳ سال اینجا باشد، حق کسب و پیشه پیدا نمی‌کند؟ پاسخ روشنی
دارد، اگر بعد از سال ۱۳۷۶ قرارداد نوشته باشید، خیر. اما نکته اجرایی، می‌توانید در اجاره نامه مغازه در قسمت آثار قرارداد بنویسید: مدت این قرارداد و تمدید آن به هیچ عنوان برای مستاجر حق کسب و پیشه یا اولویت تمدید قرارداد ایجاد نمی‌کند و ایشان متعهد می‌گردد مغازه را در تاریخ ….. تخلیه نموده و کلید را تحویل موجر بدهد.
نکته سوم، سرقفلی
اگر مستاجر در قرارداد اجاره نامه مغازه مدعی شد که پول ودیعه را به عنوان سرقفلی داده است، تکلیف چیست؟ اولا که قرارداد اجاره نامه مغازه را همیشه با دقت و وسواس بخوانید که چنین کلاهی سر شما نرود.
دوما در قسمت ماده ۶ اجاره نامه مغازه کد رهگیری دار یا آثار قرارداد در اجاره نامه قدیمی (3 برگی) با دقت بررسی کنید که ذکر شده باشد، مبلغ رهن یا ودیعه به منزله مبلغ سرقفلی مغازه نیست و در صورت لزوم در قسمت توضیحات تاکید کنید:
مبلغ ودیعه پرداختی به عنوان قرض الحسنه به موجر پرداخت شده است و در تاریخ فلان بازپرداخت خواهد شد و برای مستاجر به هیچ عنوان حق کسب و پیشه و تجارت یا سرقفلی ایجاد نخواهد کرد.
نکته چهارم، اجاره دادن ملک توسط مستاجر
به هر حال مستاجر تجاری یک کاسب است و اگر در حساب و کتاب به مشکل بخورد، همه چیز ممکن است، اگر دوست ندارید فرد ناشناس وارد مغازه شما شود و کاسبی خود را غیر مسئولانه انجام دهد، در قسمت توضیحات تاکید کنید: مستاجر حق دارد در کسب و کار خود از فروشنده، مباشر، کارمند یا کارگر استفاده کند اما اجاره دادن این واحد تجاری به غیر ممنوع است و طبق توافق طرفین در این صورت موجر حق فسخ یک طرفه قرارداد را خواهد داشت. صد البته اثبات این مدعا برای موجر کار سختی خواهد بود اما ذکر آن در اجاره نامه مغازه خالی از فایده نیست.
نکته پنجم، عدم پرداخت به موقع اجاره بها
اگر نگران هستید مستاجر اجاره ماهانه را نپردازد، به خصوص وقتی مبلغ اجاره سنگین است. کافی است تاکید کنید که: “اگر مستاجر دو ماه متوالی یا 60 روز غیر متوالی، اجاره خود را به موجر نپردازد. موجر حق دارد اجاره نامه مغازه را یکطرفه فسخ کند و مستاجر موظف به تخلیه
ملک است. موجر آقای فلانی موظف است پس از گذشت 60 روز فسخ را از طریق پیامک به شماره تلفن … و نیز سامانه الکترونیک قضایی به اطلاع مستاجر برساند. موجر برای اعلام فسخ یکطرفه، 60 روز کاری فرصت دارد.”
نکته ششم،تخلیه زودتر از موعد
هر دو طرف یعنی موجر یا مستاجر ممکن است بخواهند ملک زودتر تخلیه شود. اساسا در انواع اجاره‌نامه امکان تخلیه زودتر از موعد وجود ندارد. قانون می‌گوید یک قرارداد لازم مثل اجاره نامه مغازه تا آخرین روز معتبر است. نه موجر حق دارد تخلیه را بخواهد، نه مستاجر حق دارد ودیعه را بخواهد. پس در این مورد بایستی در متن قرارداد تمهیدات لازم را در نظر داشت.
مقالات مرتبط:
اصول اجاره دادن تجاری و مغازه/ ویدئوی آموزشی
